去年年初時，買家加價搶房仍然一房難求，到了年末，賣家屢次降價還是難以出手，這樣冰火兩重天的景象都發(fā)生在2022年的美國房地產(chǎn)市場。

據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，全美房價中位數(shù)由2022年1月時的35萬美元一路攀升，5月首次輕松突破40萬美元，然而在6月達到峰值41.6萬美元以后開始走低，至11月已連跌五個月，中位數(shù)回落至37萬美元。

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美國樓市狂熱為何戛然而止？

成屋銷量連續(xù)10個月下滑

根據(jù)衡量美國主要城市平均房價的凱斯-席勒指數(shù)（S&P CoreLogic Case-Shiller），3月時美國房價環(huán)比漲幅高達2.6%，同比漲幅達到峰值20.6%，當(dāng)月漲幅最大的城市包括佛羅里達州坦帕市、亞利桑那州鳳凰城以及佛羅里達州邁阿密市，房價較2021年同期分別勁升34.8%、32.4%和32.0%。4月起房價同比漲幅開始放緩，7月起開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月，全美房價同比僅上漲9.2%，是自2020年11月以來，即兩年來同比漲幅首次回落至個位數(shù)。

同樣據(jù)NAR的統(tǒng)計，約占美國房地產(chǎn)市場銷量90%的成屋銷量總數(shù)，由1月時的665萬套驟降至11月的409萬套，除去疫情初期的異常值，成屋銷售跌至2010年11月以來的最底水平。該指標(biāo)連續(xù)10個月下滑，創(chuàng)有史以來最長連跌紀(jì)錄，連跌周期已超2008年次貸危機時期。成屋銷量同比降幅也由年初時的2%左右擴大至11月的35%，表明買家正加速逃離市場。

不過，房屋供應(yīng)仍然緊張。截至2022年11月底，全美共有114萬戶待售房屋，較上年同期僅增長2.7%，按照目前的銷售速度，消耗市場上的供應(yīng)量只需3.3個月，一般認(rèn)為，6個月供應(yīng)量反應(yīng)市場供需平衡。

衰退風(fēng)險可能成為美國樓市新拖累

“2022年年初時的普遍現(xiàn)象是，賣家可以提出各種條件，買家也不惜加價犧牲一些購房條款。當(dāng)前情況則是買賣雙方博弈，但因庫存仍然比較有限，故市場表現(xiàn)分化，有些房子仍然很熱，而那些存在硬傷或是賣相不好的房子，屢次降價也賣不出去，許多賣家因達不到預(yù)期價格而選擇下市。”美國房地產(chǎn)投資平臺淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，美國樓市迅速冰封的主要原因還是利率以罕見速度飆升，打壓買家購買力，令購房需求銳減。

美國通脹持續(xù)時間和頑固程度令美聯(lián)儲措手不及，美聯(lián)儲于2022年年初逆轉(zhuǎn)寬松貨幣立場，年內(nèi)合共加息七次，將聯(lián)邦基金利率由0水平抬升至4.25%～4.5%區(qū)間。房貸利率隨即飆升，據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均利率2022年1月時僅在3.2%左右，10月底突破7%，為20年來首次，11月上旬時回落至7%下方，目前報6.42%，仍然兩倍于年初時水平。

況麥克表示，據(jù)估算，利率上升1%，購買力則下降10%，當(dāng)前的固定利率接近頂部，上行空間非常有限。

野村美國研究團隊對第一財經(jīng)記者表示，利率飆升和房價高企打擊買家負(fù)擔(dān)能力，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)快速放緩，當(dāng)前，衰退風(fēng)險可能成為新的拖累。“房地產(chǎn)行業(yè)放緩可能會在短期內(nèi)繼續(xù)拖累住宅建造部門的經(jīng)濟產(chǎn)出，樓市衰退正在加劇，將導(dǎo)致更加廣泛的經(jīng)濟衰退與制造業(yè)衰退。”該機構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)濟惡化及通脹放緩可能促使美聯(lián)儲于2023年3月之后暫停加息，并于9月啟動加息。

建筑商信心迅速下滑

緊縮風(fēng)暴席卷美國樓市，11月成屋銷量環(huán)比十連降，續(xù)創(chuàng)史上最長連跌紀(jì)錄，房利美 (Fannie Mae) 和高盛經(jīng)濟學(xué)家均預(yù)測，至2023年，成屋銷售總數(shù)將跌至400萬以下，甚至不及2006～2011年房地產(chǎn)泡沫破裂時期的水平。

另據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin發(fā)布的報告，今年三季度，美國房地產(chǎn)投資者購房量較去年同期減少30.2%，撇除疫情初期的異常值，該降幅創(chuàng)2008年金融危機以來的最高紀(jì)錄。

美國全國房屋建筑商協(xié)會(National Association of Home Builders, NAHB)和富國銀行聯(lián)合公布的房屋市場指數(shù)（Housing Market Index, HMI)2022年連跌12個月，一路由1月時的83滑落至12月的31，除去疫情初期的異常值，該指標(biāo)已經(jīng)跌至2012年以來的最低水平。房屋市場指數(shù)是衡量美國開發(fā)商信心的重要指標(biāo)之一，主要反映對當(dāng)前和未來六個月的銷售預(yù)期。

瑞銀美國經(jīng)濟研究團隊在發(fā)送給第一財經(jīng)記者的報告中表示，建筑商信心迅速下滑，下降速度甚至快于次貸危機期間，“盡管抵押貸款利率有所回落，抵押貸款申請出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，建筑商繼續(xù)見到樓市需求疲軟，房屋建設(shè)進一步放緩，開方商對當(dāng)前房屋銷量的評估和判斷是繼續(xù)惡化”。

樓市回調(diào)速度和嚴(yán)峻程度甚至令長期市場參與者都感到震驚。從事抵押貸款行業(yè)逾40年的巴恩斯（Lou Barnes）感嘆：“這是我見過的最嚴(yán)重的利率沖擊。”他稱，加息影響可能尚未全部顯現(xiàn)。