2022年的房地產(chǎn)市場仍延續(xù)了下行趨勢。不過，隨著去年11月的穩(wěn)定房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”，無論在信貸、股權融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點亮了一盞明燈，市場預期亦有所改變。

新的一年已然到來，行業(yè)趨勢幾何？存在著哪些機遇和風險？近日，多位來自行業(yè)協(xié)會、機構的專家接連給出了分析和預測。

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在近日舉行的建筑業(yè)用鋼產(chǎn)業(yè)峰會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會駐會副會長王惠敏對目前房地產(chǎn)市場的處境進行了闡述，并就穩(wěn)房產(chǎn)政策提出了建議。

王惠敏認為，房地產(chǎn)行業(yè)總體上還難言樂觀，主要原因是信心來源不明、消費動力源(600405)不明。他指出，新時期住房工作的頂層思路就是“房住不炒”和“租購并舉”，房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質(zhì)。強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。

接著他從房地產(chǎn)市場基調(diào)轉變展開論述。王惠敏表示，2022年全國各地出臺了大量放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但政策效果尚不及預期。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，不同于以往的需求先收縮，而是供給先收縮，進而供給、需求均收縮。雖然如此，但需求尚有可觀空間，主要體現(xiàn)在是三方面：一是中國人均GDP追趕發(fā)達國家空間和潛能很大；二是房地產(chǎn)與未來社會經(jīng)濟發(fā)展中的制造業(yè)數(shù)字化轉型、產(chǎn)業(yè)鏈升級、擴大中等收入群體、農(nóng)業(yè)人口市民化密切相關；三是城市化進程中的拆遷和城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。

面對行業(yè)現(xiàn)狀，王惠敏也給出了幾點建議：一是把重點轉移到激勵改善性購房需求上來；二是放開限價和限貸，大部分城市放開限購；三是救助市場主體；四是進一步優(yōu)化預售資金監(jiān)管制度；五是借機推行現(xiàn)房銷售，對現(xiàn)房銷售給予開發(fā)貸貼息等流動性支持；六是改變預征房地產(chǎn)增值稅的做法，據(jù)實征收，增加企業(yè)流動性。

同時，他對房企的建議是：追求優(yōu)秀作品是贏得市場的正途，也是提升品牌價值和產(chǎn)品價值的有效路徑。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在12月31日的一場年度發(fā)布會亦受到業(yè)內(nèi)關注。

在總結2022年全年樓市時，丁祖昱給出了一組數(shù)據(jù)：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建面成交規(guī)模下行四成；一二手房價普遍下行，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市達到60個，一手房價格下滑的城市達到50個；百強房企全年業(yè)績下滑超過40%，千億房企數(shù)量銳減一半。

“2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，整個行業(yè)規(guī)模已重回2015年。我們也看到一些好的信號，有一半的城市在四季度開始止跌回穩(wěn)，也就是我們所說的，市場筑底已經(jīng)開始出現(xiàn)。”他指出。

丁祖昱預測，整個2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年會樂觀一些，2023年6月將會是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。

同時他建議，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，應從全國范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，這是最好的時機，包括一線城市。他還建議財稅政策應給出一點刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費，包括契稅、增值稅、營業(yè)稅等，但對豪宅應繼續(xù)征收。

土地投資方面，丁祖昱認為2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國企托底。不過，房企融資預計將整體走出低谷。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，盡管地產(chǎn)“三支箭”連發(fā)，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)受益，但保交樓與民營房企恢復注定是個漫長的過程，未來核心城市地產(chǎn)需求端政策有進一步放寬的可能性。2022年房地產(chǎn)市場最大的特點是“剛需剛改”型市場。剛需型市場屬于消耗型市場，已購房的居民不再是剛需，而且中短期也不能轉化為改善型需求。

張化東預測，2023年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“陰跌+脈沖式”行情，需求釋放具有連續(xù)性，市場下行，剛需剛改需求的絕對量將決定房地產(chǎn)市場成交量。預計未來3-5年地產(chǎn)新房成交量維持14億平方米中樞；預計2023年新開工降幅在5%-10%之間；開發(fā)投資延續(xù)負增長，預計2023年下降5%左右。