經歷了跌宕起伏的2021后，房地產后續怎么走，廣泛牽動著市場相關方的心。

全國兩會期間，政府工作報告的簡短表述，為2022年的房地產行業定下基調。

需要看到，“房住不炒”仍然是我國地產行業的政策之本。但在“穩地價、穩房價、穩預期”的導向下，房地產“因城施策”的工具箱更加靈活，對新市民的購房需求也更加重視。房貸下調、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來。

多位業內人士認為，今年我國GDP 增長目標定為 5.5%左右，房地產的托底支撐作用仍然重要，地產調控或進一步因地制宜寬松，政策優化空間會進一步加大。

地產癥結：信心缺失和風險傳染

2021年房地產的嚴峻局面，直到2022年仍在持續。

從銷售來看，各能級城市銷售壓力仍然不小。銀河證券數據顯示，2022年2月，30城新房銷售面積同比增速-27.30%，環比增速-42.10%，一、二、三線城市數據均有所惡化。在樓市“風向標”之地深圳，近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。

在土地市場，1月份CRIC重點監測城市土地流拍率達到25%，房企尤其是民營企業拿地熱情仍然不高。不僅購地吃力，部分出險房企的資金危機仍在暴露，最新陷入債務兌付風波的龍光，已直言遇到流動性困難，而類似的房企不在少數。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產的良性循環，在商品房市場表現為：土地能順利出讓，開發商拿地積極、開工積極，房子能賣出去、順利交付，開發商再去拿地。當下這種銷售慘淡、預期不振的情況，顯然不利于行業良性循環。

北京深高投資創始合伙人兼首席投資官李凱在接受第一財經采訪時表示，當下房企面臨幾個重要的問題：銷售嚴重下滑、預售資金監管政策變化、融資收緊。

“以一二月份的同比數據來看，很多企業都是攔腰砍半，沒有幾個企業能扛住這種量級的銷售下滑。地產開發依賴杠桿，用砍半的經營性現金流去償還債務，是不現實的。”李凱認為。

當下房企頻現債務危機，既有外部原因，也受多年來粗放的發展模式所累。

全國政協委員莫天全認為，在房地產市場快速增長的年份，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，導致行業出現一些固有問題。比如，房地產與金融系統過度結合，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統的穩定性。

此外，在規模擴張訴求下，企業拿地積極性高，土地競價模式導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲；房價的上漲預期，進一步強化住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加，又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。

因此，不論是從解決短期風險，還是放眼長遠發展的角度看，我國房地產行業都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關口。

解題密碼：“新市民”與保障房建設

舊路不可重來，新發展模式如何破解？

李凱認為，房地產行業要實現良性循環，就需要打破信心缺失和風險傳染兩大預期。當前，政策需更多從行業端發力，采用金融手段，比如調低貸款利率等。

在“房住不炒”基調下，政策調整如何把握好度？著重在哪些方面發力？業內多位專家認為，解題點在于滿足“新市民”購房需求、加強保障房建設等。

3月4日，銀保監會和央行發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，要優化住房金融服務，滿足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人創業就業、子女上學等原因來城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，涉及約3億人次。

上海證券分析師金文曦認為，支持新市民的合理住房需求，將為商品房市場注入新的需求。平安證券認為，新市民潛在購房需求的加速釋放，能為當下樓市提供一定支撐。

億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受第一財經采訪時表示，為實現房地產軟著陸，對“新市民”居住需求的滿足也比較關鍵，但這類居民在購房資格上可能存在一定問題，比如沒有取得戶籍、社保年限不夠長，后續相關配套支持政策值得期待。

與此同時，政府工作報告提到，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

張化東認為，保障性租賃住房的全面實施，一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”；也是在踐行租購并舉，對房產行業而言，提供不同類型的供給，滿足多種需求，對于經濟、地產開發投資、需求，都能起到支撐作用。

莫天全表示，要推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉變。在加大保障性租賃住房建設的同時，推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。

因城施策：政策調整期已經打開

3月伊始，鄭州市發布通知，提出多項樓市刺激舉措，包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。鄭州此舉，被業內認為具有重要的信號意義。

放眼全國，今年以來，已經有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調公積金購房首付比例，樓市調控適度放松的城市，已經超過十個。這些城市的買房人群，首付成本將明顯下降。

開年這波調控動作，實際上奠定了樓市“因城施策”的基調。張化東認為，如何讓房地產市場軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據各個城市房地產市場的實際情況，在房價可控的條件下，滿足合理的住房需求，特別是出臺支持改善型需求的政策。

他表示，三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法，多方面共同發力，滿足合理的住房需求，同時保證行業處于相對平穩健康的狀態，沒有進一步增加各方杠桿，風險也相對低。

廣發證券(000776)研報稱，目前需求端政策主要集中在三四線及以下級別城市，且多落腳于“限貸”調整，對“限售、限購、限價”的調整仍是“半遮面”，本次兩會定調“支持合理住房需求”后，部分地區或因城施策，迎來需求端限制政策的實質性突破。

光大證券(601788)認為，“多孩政策”和“居家養老”所帶來的合理改善型購房需求，有望獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步提升，包括放寬“認房/認貸”標準、下調二套房首付比例、下調二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執行。

如何助力房企走出行業性困境，莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時，強化對優質民企的資金支持，如鼓勵民企償還海外債、對民企國內債進行適度展期等，幫助企業恢復信用，穩定企業預期。

此外，建議地方靈活制定監管規則，在維護購房者權益、穩定市場預期的同時，提高企業資金使用效率，保障上下游供應商合法權益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預售資金。

（第一財經記者馬一凡對本文亦有貢獻）