3月3日，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司(06626.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀服務(wù)”)公布其2021年上市后首份業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，越秀服務(wù)營(yíng)業(yè)總收入為人民幣19.18億元，同比增長(zhǎng)64.2%，毛利率為35.0%。越秀服務(wù)上市首年業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，盈利能力不斷提升，備受資本市場(chǎng)肯定，建銀國(guó)際、交銀國(guó)際、農(nóng)銀國(guó)際和中信建投證券等多個(gè)知名投行對(duì)越秀服務(wù)維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

業(yè)績(jī)營(yíng)收增長(zhǎng)強(qiáng)勁，獲權(quán)威投行評(píng)級(jí)認(rèn)可

越秀服務(wù) 2021 年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.18億元，其中非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入14.25億元，同比增長(zhǎng)75.7%，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入4.93億元，同比增長(zhǎng)38.2%。扣除上市費(fèi)用和匯兌損益影響，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)應(yīng)為3.95億元，同比增長(zhǎng) 98.5%。

對(duì)此，交銀國(guó)際、農(nóng)銀國(guó)際和中信建投證券均表示，越秀服務(wù)2021年全年?duì)I收增長(zhǎng)強(qiáng)勁，利潤(rùn)率提高，同時(shí)，考慮越秀服務(wù)擁有優(yōu)質(zhì)國(guó)企股東背景、卓越的成長(zhǎng)能力和獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，估值相當(dāng)具有吸引力，對(duì)其維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。其中，中信建投證券按2022年預(yù)測(cè)利潤(rùn)給予越秀服務(wù)15倍PE，目標(biāo)價(jià)更由5.16港元上調(diào)至7.28港元。

建銀國(guó)際認(rèn)為，越秀服務(wù)2021年業(yè)績(jī)穩(wěn)健，利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)主要得益于收入同比增長(zhǎng)64%、毛利率增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)、銷(xiāo)售和管理費(fèi)用比率下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，越秀服務(wù)目前的市盈率為9倍（基于2022年預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)），對(duì)于盈利復(fù)合年增長(zhǎng)率為62%的國(guó)企來(lái)說(shuō)，非常有吸引力。因此，建銀國(guó)際對(duì)越秀服務(wù)維持“跑贏大市”評(píng)級(jí)。

在管理面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，規(guī)模拓展發(fā)力

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年全年越秀服務(wù)在管面積3887萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，合約面積5838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%，合管比為1.5倍。2021年新簽約項(xiàng)目71個(gè)，新簽合約面積1021萬(wàn)平方米。

交銀國(guó)際和農(nóng)銀國(guó)際均在報(bào)告中提到，越秀服務(wù)目標(biāo)是在2023年三年內(nèi)達(dá)到1億平方米的總在管面積。未來(lái)將發(fā)力增加第三方外拓，計(jì)劃從2021年的350萬(wàn)平方米增加到2022年的700萬(wàn)平方米。因此，交銀國(guó)際認(rèn)為，越秀服務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張按計(jì)劃進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，對(duì)越秀服務(wù)維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

獨(dú)特的TOD物管模式和商業(yè)運(yùn)管，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

農(nóng)銀國(guó)際、中信建投證券等機(jī)構(gòu)均報(bào)告中認(rèn)為，越秀服務(wù)的TOD綜合物業(yè)管理模式在全國(guó)范圍內(nèi)具有獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至 2021 年末，越秀服務(wù)TOD綜合物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的總在管面積565萬(wàn)平方米，合約面積 612萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.38億元，占總營(yíng)收的12.4%。2022年初，越秀服務(wù)中標(biāo)福州地鐵2號(hào)線項(xiàng)目，是其向大灣區(qū)外拓展邁出的重要一步。公司亦與青島、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、南寧等城市建立業(yè)務(wù)關(guān)系，將進(jìn)一步推動(dòng)其TOD綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)的全國(guó)化進(jìn)程。

此外，越秀服務(wù)作為高端寫(xiě)字樓物業(yè)管理引領(lǐng)者，商業(yè)運(yùn)管業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長(zhǎng)同樣獲得投行機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2021年，越秀服務(wù)的商業(yè)運(yùn)管收入同比增長(zhǎng)38.2%至4.93億元。中信建投證券表示，越秀服務(wù)擁有豐富的超甲級(jí)、超高層寫(xiě)字樓管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓物管費(fèi)均逾30元/平方米/月，在對(duì)公司業(yè)績(jī)做出重大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也構(gòu)成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

社區(qū)增值服務(wù)高質(zhì)增長(zhǎng)，創(chuàng)新物業(yè)生態(tài)

越秀服務(wù)擁有著成熟社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系以及強(qiáng)大的服務(wù)能力，通過(guò)線上線下雙端布局，深耕社區(qū)，著力打造社商全鏈條服務(wù)體系及戰(zhàn)略品牌資源庫(kù)。

交銀國(guó)際和農(nóng)銀國(guó)際提到，越秀服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)板塊，毛利率同比增長(zhǎng)8.3個(gè)百分點(diǎn)至46.1%，收入同比增長(zhǎng)229%達(dá)到人民幣4.42億元，主要得益于新增的美居業(yè)務(wù)的顯著增長(zhǎng)。美居業(yè)務(wù)在2021年實(shí)現(xiàn)了1.39億元的收入，顯示出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。此外，越秀服務(wù)還與廣州越秀食品集團(tuán)有限公司合作，上線新的在線食品零售業(yè)務(wù)，農(nóng)銀國(guó)際相信這將成為一個(gè)新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

農(nóng)銀國(guó)際的報(bào)告中還指出，越秀服務(wù)凈現(xiàn)金同比增長(zhǎng)279%至38億元。現(xiàn)金/市值(截止2022年3月3日為63億港元)高達(dá)約75%。農(nóng)銀國(guó)際認(rèn)為越秀服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)是重要的現(xiàn)金流來(lái)源之一，可支撐現(xiàn)金型盈利的高質(zhì)量增長(zhǎng)，估值相當(dāng)具有吸引力，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

越秀服務(wù)上市后全年成績(jī)表現(xiàn)亮眼，依托國(guó)企股東的支持、獨(dú)特的TOD綜合物業(yè)管理模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及多元化、規(guī)模化的業(yè)務(wù)來(lái)源，獲得資本市場(chǎng)肯定。未來(lái)，越秀服務(wù)有望發(fā)力市場(chǎng)外拓，搶占更大的市場(chǎng)份額，給股東及投資者交出更優(yōu)異的答卷。