文/樂居財經(jīng) 呂秀倫

“千億上下的腰部房企最危險”，一位地產(chǎn)老板在飯桌上斷言。

話雖糙，可理不糙。在他看來，“未進千億的房企，被卡在了半途中，進退維谷；而突破千億的房企，卻在為自己前幾年過度使用杠桿而買單，更容易面臨財務危機。”

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，2021年進入千億陣營房企達43家，與2020年持平。而2015年-2019年這一數(shù)量分別為9家、12家、17家、32家、34家。

不難看出，地產(chǎn)黃金、白銀時代中，開發(fā)商為進入“千億俱樂部”煞費苦心，千億房企不斷呈現(xiàn)出擴增趨勢。但近兩年，房企對于沖擊千億的熱忱沒有那么高了。

畢竟在黑鐵時代下，活命才是頭等大事。急劇的擴張勢必會帶來的資金上的承壓，如果只沖擊規(guī)模，喪失了對財務安全的考慮，一旦暴雷，則得不償失。

眼下，越來越多房企開始放下對“千億規(guī)模”的執(zhí)念。金輝此前回應媒體稱，“目前沒有明確的目標”；三盛控股也表示，“不會盲目追求規(guī)模”；而首創(chuàng)置業(yè)更是在千億目標遲遲未達標之前，毅然選擇私有化退市。

千億夢碎

地產(chǎn)老板喊業(yè)績目標時總是高舉高打，可當驗證承諾時則是有人歡喜、有人愁。2021年度，寶龍地產(chǎn)以1012億元搭上千億房企末班車，同時卓越集團、越秀地產(chǎn)也踩線過千億。

但大多數(shù)沖千億的房企卻沒有上述三家那么幸運。在西南地產(chǎn)界，素有“云南王”稱號的俊發(fā)地產(chǎn)也未能逃脫落榜千億的宿命。早在2013年，房地產(chǎn)正值快速發(fā)展期，“借風起勢”的俊發(fā)便提出“五年千億”的宏偉計劃。

到了2018年，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)地產(chǎn)2018年銷售流量金額達550.3億元，排名49位。眼下三年時間過去，俊發(fā)地產(chǎn)卻上演業(yè)績倒退，2021年它以銷售全口徑金額510.3億元排名第66位，相比2018年的業(yè)績，整整減少了40億元。

與千億漸行漸遠的俊發(fā)地產(chǎn)，還受到商業(yè)地產(chǎn)螺螄灣商貿(mào)城的開發(fā)拖累，疊加宏觀環(huán)境以及疫情影響，面臨著裁員、人事變動等流言蜚語。

在江西，“縣域地產(chǎn)之王”東投地產(chǎn)心心念念的千億計劃，也與俊發(fā)一樣停留在憧憬的層面。

俗話說，北有新東方，南有金太陽(300606)。從教師進階超級富豪的先行者中，若說俞敏洪是第一人，那金太陽教育的陳東旭則是個僅次于他的角色。但陳東旭并不滿足于教育，而是將產(chǎn)業(yè)延伸到地產(chǎn)領域，東投地產(chǎn)便是他進軍地產(chǎn)的主體企業(yè)。

起始于2009年的東投地產(chǎn)業(yè)務，屬于行業(yè)內(nèi)的后來者，但背靠公司教育產(chǎn)業(yè)這棵大樹，發(fā)展迅猛，短短數(shù)年間便從贛系房企脫穎而出，躋身百強房企。

突飛猛進的東投地產(chǎn)也被陳東旭寄予厚望。2019年，他曾滿懷激情表示，東投地產(chǎn)爭取實現(xiàn)未來3年千億，5年3000億銷售目標。

在沖規(guī)模路上，東投地產(chǎn)可謂動作不斷。去年，這家江西房企在土拍市場動作頻頻，衡陽、吉安、常德、瑞金等地均有落子。數(shù)據(jù)顯示，東投地產(chǎn)在去年全年以72億元拿地金額位居行業(yè)第99位，拿地多集中于四五線以下小城市。

值得關(guān)注的是，縣域下沉正是東投地產(chǎn)的主要戰(zhàn)略。陳東旭此前曾表示，東投選擇利潤高、貨值高的縣城進駐開發(fā)，既可以避開大開發(fā)商廝殺激烈的市場，又能通過快周轉(zhuǎn)博取高額利潤。

如今，到了東投地產(chǎn)目標完成之年，業(yè)績又是如何？機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年東投地產(chǎn)銷售額341.8億元，位列第93位。由此看來，實現(xiàn)千億業(yè)績目標，陳東旭還有很長的路要走。

未上市房企對于千億規(guī)模都有如此執(zhí)念，更不用提上市房企。早年間，首創(chuàng)置業(yè)管理層提出，“2018年保750億沖800億、2019年突破1000億元、2020年實現(xiàn)1400億元的銷售目標。”

但等到首創(chuàng)置業(yè)于2021年9月30日正式退市，外界都沒等來其跨進千億陣營的喜訊。據(jù)數(shù)據(jù)機構(gòu)顯示，去年全年，首創(chuàng)置業(yè)僅實現(xiàn)546.2億元業(yè)績，與千億業(yè)績相差甚遠。

而另一家華南上市房企則命途更加曲折。作為深圳的老牌房企，花樣年成立至今已有20多年，卻屢屢錯失行業(yè)周期。2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標；次年，其創(chuàng)始人曾寶寶再次回到前臺。

2020年年初，花樣年調(diào)整目標，將該年銷售目標定為450億元，并將千億目標推遲至2021年。重新復出的曾寶寶喊出要加快速度，為此公司加大了拿地力度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年花樣年拿地金額為116億元，而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。

然而，進入2021年，花樣年卻因為未能如期支付美元債，進入暴雷房企陣營。去年全年，其銷售額約465.94億元。從目標進度來看，花樣年沖擊千億宣告失敗。

此外，還有金輝控股、中交地產(chǎn)(000736)、電建地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)等未能完成千億目標的中型房企。當下，地產(chǎn)頹勢之下，這些房企想進入千億陣營時間或會再次延長。

狂奔與代價

早些年，房企為了拿到千億陣營入場券，會不惜一切代價，以高杠桿+高周轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)了規(guī)模上的大躍進。但“三條紅線”、“兩集中供地”、“五檔房貸”等政策出臺之后，卻打亂了這些房企原有的節(jié)奏。

在某房企高管看來，“最難受的可能就是在前幾年開始通過高周轉(zhuǎn)、高負債的方式快速擴張沖擊千億的中小型企業(yè)。現(xiàn)在政策和市場環(huán)境都發(fā)生了很大變化，他們剛坐穩(wěn)千億寶座，卻要為幾年前的任性擴張買單。”

因為一些中小型房企在沖擊千億規(guī)模的過程中，往往會為了達到規(guī)模而忽略其它方面的考量，造成難以挽回的后果，例如新力、藍光、佳兆業(yè)、奧園等千億出頭的房企就是如此。

作為江西房企中的黑馬，新力從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績，僅用10年的時間做到，堪稱“神速”。作為掌門人的張園林，年僅43歲就成為千億上市房企老板。

為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發(fā)、180天達到預售標準”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。高周轉(zhuǎn)下積藏了巨大風險，一旦遭遇不測，資金鏈便會崩塌。

與此同時，高杠桿、高負債也成為張園林的心病，以至于他不得不通過各種手段降低負債。

但新力凈負債率出現(xiàn)跳水式下降，也被外界質(zhì)疑財務“粉飾”之嫌。2020年3月，新力控股發(fā)布的上市后的首份年報，凈負債率從2018年的高達237%下降至2019年的67%。2020年繼續(xù)下降至63.6%，到2021年上半年進一步降至50.5%。

說到底，張老板就是利用規(guī)模龐大的少數(shù)股東權(quán)益（也就是合聯(lián)營公司），調(diào)低了負債率。

雖然紙面好看了，但資本市場未必會買賬。新力在上市前埋下的隱患，最終在上市后就一步步顯露。去年中秋，新力股價出現(xiàn)跳水式畫面，跌幅高達九成，就此拉開暴雷序幕。

新力僅是千億房企暴雷的一個縮影，去年藍光也因為早前沖千億時步子邁太大而一蹶不起。

“川系一哥”的藍光，2016年實現(xiàn)銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長至582億元、855.39億元。2019年，藍光以1079.8億元銷售額正式進入“千億房企俱樂部”，并在當年設立上海總部。

沖千億路途中，藍光拿地迅速攀升，溢價率高企。2015年至2020年，藍光發(fā)展(600466)拿地數(shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。另一邊，2020年藍光公布溢價率的52幅土地中，超過30%的有37幅，其中有21幅超過50%，5幅超過100%。

值得注意的是，藍光在“上海+成都”雙總部模式下，急速擴展進入的城市多為華東三、四線城市，這些城市的去化情況并不樂觀。黑鐵時代下，擴張戰(zhàn)略之下接連激進拿地投資，以及疊加雙總部戰(zhàn)略受阻，對于藍光都是致命一擊。

風起于青萍之末，內(nèi)因卻早已伏脈千里。張園林、楊鏗們用血淋淋的教訓提醒著同類房企，要謹慎把握好擴張戰(zhàn)略與穩(wěn)健安全兩把雙刃劍，否則行差踏錯，不僅無法博得更大發(fā)展，公司本身還會被拖入深淵。

不以規(guī)模論英雄

中小房企緣何對千億規(guī)模有著如此深的執(zhí)念？

在地產(chǎn)行業(yè)“大象起舞”的年代，千億目標已成為房企的標配。彼時，業(yè)內(nèi)流行一句話，“未來市場規(guī)模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格”。潛移默化下，眾多中小房企亦不能置身事外。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，有超過100家房企在2017-2018年提出“千億目標”。

“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)。”某房企高管曾如是說。持有相同觀點的并不只一家房企。

遠洋集團曾在2018年中報中表示，“規(guī)模與效率決定生死”；融僑集團高管也曾表示，千億門檻已是行業(yè)內(nèi)的普遍共識，在接下來兩到三年時間里，一個企業(yè)如果沒有達到千億規(guī)模，就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事，在整個行業(yè)里面沒有太大的話語權(quán)。

事實上，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢，因此多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤與安全，不斷搶占市場份額，做大做強。

通常而言，銀行會基于房企規(guī)模、償貸能力等各方面做出考量，是否貸款給房企。而千億房企有著先天優(yōu)勢，自然要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠遠低于一般房企。

業(yè)內(nèi)人士曾分析稱，資源都在向大房企集中，銀行等金融機構(gòu)大多給到百強房企貸款。此外，房企做大規(guī)模后，還可以吸引更多人才加入平臺，人才、資金都有后企業(yè)才可以進行拿地、銷售、周轉(zhuǎn)。

另一方面，在銷售端，購房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問也經(jīng)常以是全國知名千億房企開發(fā)等話術(shù)吸引購房者。不難看到，消費者往往會認為大房企開發(fā)的樓盤，質(zhì)量售后有保證。

然而眼下，地產(chǎn)規(guī)則和秩序在重塑，迫使房企不得不重新審視擴張步伐，以及業(yè)績目標作出調(diào)整。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，百強房企業(yè)績出現(xiàn)罕見負增長，逾8成未完成年度銷售目標。

進入2022年，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，2月百強房企業(yè)績同比腰斬。

另一邊，地產(chǎn)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴峻，隨著上半年債務集中到期，部分企業(yè)償債壓力進一步加大。從近期政策層面來看，雖然有所緩和，但就目前的市場情況而言，政策放松力度和形勢與2008年及2014年不能同日而語，且遠遠達不到扭轉(zhuǎn)市場頹勢的作用。

所以，在房地產(chǎn)行業(yè)的今天，不以規(guī)模論英雄，穩(wěn)健經(jīng)營才是硬道理。不管是否身居千億陣營，都應該存有敬畏之心，將利潤和現(xiàn)金流放在最重要的位置，停止亂拍地，收縮擴張戰(zhàn)線，回籠資金。

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