作者 | 夏心愉

出品 | 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)

給中小企業(yè)貸款續(xù)貸，為了省去企業(yè)還要拆過(guò)橋資金的成本和風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行推出了類似“空中加油”的貸種，比如“續(xù)貸易”之類的產(chǎn)品，讓企業(yè)不用先還再借了。

(資料圖)

如今這一類似的思路，進(jìn)入到了二手房交易領(lǐng)域。

以往，二手房交易過(guò)戶流程較為繁瑣，需要“賣方借款或買方墊資—還清銀行貸款—解除抵押—辦理交易過(guò)戶—買方重新設(shè)立抵押”，登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。雙方不僅要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，少則十天半個(gè)月，多則一個(gè)月以上。

這個(gè)過(guò)程又麻煩又藏匿風(fēng)險(xiǎn)，所以部分城市醞釀了二手房交易新模式。

8月17日，濟(jì)南推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)須提前還貸或墊付資金，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。

目前，“帶押過(guò)戶”在工行、建行、北京銀行(601169)等多家銀行試點(diǎn)成功，將在濟(jì)南全市二手房市場(chǎng)全面推行。

而在濟(jì)南之前，昆明于8月初也推出了二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記業(yè)務(wù)。

此類模式一經(jīng)推出，備受市場(chǎng)關(guān)注。多位市場(chǎng)人士表示，二手房“帶押過(guò)戶”政策在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

房貸未結(jié)清也能交易

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濟(jì)南17日舉行的新聞發(fā)布會(huì)指出，為了讓群眾享受更便利的登記服務(wù)，針對(duì)二手房交易過(guò)程中多部門分開(kāi)辦理時(shí)間長(zhǎng)、資金成本高的問(wèn)題，濟(jì)南二手房市場(chǎng)全面推行“帶押過(guò)戶”。

“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”順便補(bǔ)充一嘴，其實(shí)這個(gè)過(guò)程中買家還有一定的風(fēng)險(xiǎn)。我就有身邊的買家朋友遇到過(guò)陷阱，首付款已經(jīng)進(jìn)去了，給賣家拿去還貸用了，但就在這個(gè)過(guò)程中賣家房子被查封，沒(méi)法按約定過(guò)戶了。這下完蛋，對(duì)買家而言，之后便是繁瑣的打官司維權(quán)路。（這類故事大家若有興趣，我之后抽空給你們寫寫哈。）

而在“帶押過(guò)戶”登記新模式下，只需要“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買賣雙方轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過(guò)銀行就可以完成線上申請(qǐng)，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記。賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到購(gòu)房款，結(jié)清原銀行貸款。

辦理時(shí)限也由原先的十幾天壓縮至1至3個(gè)工作日辦結(jié)。

總結(jié)來(lái)說(shuō)：過(guò)去的模式是“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現(xiàn)在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，帶抵押過(guò)戶模式破解了二手房交易周期長(zhǎng)、易失敗的難題。

濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任杜建剛還表示，“帶押過(guò)戶”的模式，使用了買方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款，不必籌措過(guò)橋資金，降低交易成本。同時(shí)這一模式不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

在濟(jì)南之前，昆明市也在8月初舉行了存量房“帶抵押過(guò)戶”合并登記工作啟動(dòng)儀式，成功辦理云南首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記業(yè)務(wù)，并現(xiàn)場(chǎng)頒發(fā)了云南首本二手房“帶抵押過(guò)戶”不動(dòng)產(chǎn)證。

昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)人介紹，啟動(dòng)存量房帶抵押過(guò)戶合并登記改革后，通過(guò)買方、賣方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶，解決了“轉(zhuǎn)貸”中賣方向原貸款銀行提前還貸的資金來(lái)源問(wèn)題。

值得注意是，在濟(jì)南“帶押過(guò)戶”創(chuàng)新模式中，引入公證“提存賬戶”是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金將原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

據(jù)介紹，目前，“帶押過(guò)戶”在濟(jì)南地區(qū)工行、建行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，未來(lái)將在全市二手房市場(chǎng)全面推行，實(shí)現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無(wú)縫銜接。

不過(guò)從新模式誕生到推廣開(kāi)來(lái)，估計(jì)還需要一段時(shí)間。暫時(shí)來(lái)說(shuō)，“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”就此詢問(wèn)了來(lái)自濟(jì)南的幾名房地產(chǎn)中介和銀行信貸經(jīng)理朋友，多數(shù)表示也是在新聞里了解到的新模式，但操作上還未收到具體通知。

能不能給二手房市場(chǎng)添一點(diǎn)暖意呢？

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在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“帶押過(guò)戶”模式將提高二手房的交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。據(jù)中指研究院百城二手住宅價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)濟(jì)南二手房均價(jià)呈持續(xù)下跌趨勢(shì)，累計(jì)下降0.48%，7月濟(jì)南二手房均價(jià)18436元/平方米，環(huán)比下降0.09%，同比下降0.5%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“二手房“帶押過(guò)戶”預(yù)示著在購(gòu)買尚存按揭貸款的二手房時(shí)，不用先還清按揭貸款就可以過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款，此方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

而在此前，為了給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)注入新活水，濟(jì)南連續(xù)推出政策組合拳，涉及限購(gòu)范圍、限售條件、公貸額度、增購(gòu)住房、降低購(gòu)房門檻、降低首付比例、公貸首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。陳文靜稱，伴隨著持續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)活躍度有望好轉(zhuǎn)。短期來(lái)看，“濟(jì)南模式”也為其他城市提供了參考借鑒，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)，在二手房交易方面給予政策支持。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此類模式背后體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路，同時(shí)具有示范意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動(dòng)一手房交易活躍等方面的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。“對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)具有非常好的啟發(fā)意義?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比下降5.5%，復(fù)蘇過(guò)程較為艱難。從各城市表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。其中，東莞、佛山、蘇州、揚(yáng)州、南京、成都和廈門7個(gè)城市二手房成交量環(huán)比上漲；青島、無(wú)錫、杭州、深圳、大連、金華和北京等7個(gè)城市呈下跌態(tài)勢(shì)。

也不曉得這類便民模式的推出，會(huì)不會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意。我個(gè)人覺(jué)得難。但無(wú)論如何，便民的方向總是對(duì)的。

最后再補(bǔ)充一個(gè)小觀點(diǎn)，大家有沒(méi)有覺(jué)得，這類模式其實(shí)也并不陌生。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，這個(gè)模式其實(shí)不是新事物，背后是市場(chǎng)幾十年一直偶爾出現(xiàn)的“轉(zhuǎn)按揭”，2003年，某股份制銀行首先開(kāi)始面向大眾提供二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

所謂“轉(zhuǎn)按揭”，就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

張大偉進(jìn)一步表示，因?yàn)椴皇峭暾a(chǎn)權(quán)的交易，“轉(zhuǎn)按揭”過(guò)程中，存在出現(xiàn)抵押查封、或者房主出現(xiàn)特別情況的可能性，也會(huì)影響交易的持續(xù)。“從法律角度，購(gòu)房者購(gòu)買完整產(chǎn)權(quán)可以直接過(guò)戶的房屋最安全，畢竟動(dòng)輒是幾百萬(wàn)的交易。而‘轉(zhuǎn)按揭’相當(dāng)于轉(zhuǎn)移債務(wù)，需要不同銀行之間協(xié)調(diào)，購(gòu)房者交易時(shí)需要謹(jǐn)慎?！?/p>

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