■ 專欄

“接力貸”在成為老年人購(gòu)房新增選項(xiàng)之時(shí)，同樣為家庭關(guān)系的處理提出了新命題。

(相關(guān)資料圖)

近日，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。

北京住建委提出了三項(xiàng)措施：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

據(jù)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市部分銀行在其他非試點(diǎn)項(xiàng)目也可以做“接力貸”業(yè)務(wù)，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購(gòu)房資格，父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2倍即可。

事實(shí)上，今年4月，廣州就傳出有銀行啟動(dòng)“接力貸”的消息；6月，廣東珠海推行的公積金“接力貸”也曾引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，其中提到實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄Ｒ簿褪钦f(shuō)，珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。

這些地方推出的“接力貸”略有差異，但其主要的意義是符合條件人群購(gòu)房和借款時(shí)，能夠享受房貸方面的優(yōu)惠，如更高的貸款比例、更優(yōu)的房貸利率。

從這一點(diǎn)上說(shuō)，“接力貸”作為純屬雙方自愿才能辦理的新生事物，對(duì)購(gòu)房剛性需求族來(lái)說(shuō)，提供了一個(gè)新增選項(xiàng)，更能減輕其資金壓力，是一件好事。

與此同時(shí)，對(duì)于名下已經(jīng)有房產(chǎn)的一族而言，“接力貸”通過(guò)父母來(lái)購(gòu)房和貸款，也增加了投資房產(chǎn)的可能。因此，在“房住不炒”基本政策沒有變化的現(xiàn)實(shí)背景下，需要對(duì)這一傾向有所警惕。而且，對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，如果已有房貸尚未還清，又上馬“接力貸”，也必然面臨更高的還款義務(wù)，也當(dāng)量力而行。

“接力貸”的模式，比一般貸款模式關(guān)系更為復(fù)雜，借款人在決策時(shí)，也需要提前約定好權(quán)利義務(wù)，以免家庭內(nèi)部發(fā)生矛盾。畢竟，“接力貸”至少涉及兩代人，作為房貸又是長(zhǎng)期貸款，辦理了之后不能隨便反悔。價(jià)值觀難免有差異的兩代人，要提前溝通好，免得隨著履約周期的推進(jìn)而出現(xiàn)問題。

此外，報(bào)道中提到，關(guān)于貸款年限，以90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年。

客觀地說(shuō)，不能排除老人在還貸期屆滿前就去世的可能性。此時(shí)，還款義務(wù)會(huì)單獨(dú)落在子女身上。這對(duì)于比較依賴?yán)先说脑率杖肴ミ€貸的家庭而言，需要對(duì)此有所預(yù)期和應(yīng)對(duì)。

需要注意的是，“接力貸”的對(duì)象是老人，“接力貸”對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)也是登記在老人名下的。而我國(guó)實(shí)施的是默認(rèn)的法定繼承制度。即一個(gè)人去世后，遺產(chǎn)默認(rèn)由死者的配偶、父母、子女繼承。

因此，子女成為共同借款人甚至實(shí)質(zhì)的唯一出資人、還款人，也并不會(huì)自動(dòng)成為房產(chǎn)的共同所有人或理所當(dāng)然的唯一繼承人，而可能需要與其他法定繼承人平分。人們當(dāng)然可以通過(guò)遺囑來(lái)決定房產(chǎn)的歸屬，但作為房主的老人，也有權(quán)立遺囑把房產(chǎn)給共同還貸的子女以外的人。

盡管，任何繼承房產(chǎn)的人均需繼承死者對(duì)銀行的債務(wù)即房貸還款義務(wù)，而不能只拿利益；但這種情況的存在，仍然是“接力貸”可能面臨的最大不確定性。

此外，“接力貸”同樣為小夫妻雙方家庭的關(guān)系處理提出了新命題，也有多方面因素需要事先有所考量。

總而言之，“接力貸”作為新生事物，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下值得肯定，其后續(xù)能否滿足特定剛需群體的購(gòu)房需求，也值得觀察。

由于“接力貸”設(shè)置了一定門檻，需要符合相應(yīng)的條件，其不會(huì)導(dǎo)致房市大起大落。但對(duì)絕大部分辦理“接力貸”的家庭而言，這仍然會(huì)是一件大事，值得當(dāng)事人審慎。這既包括對(duì)是否要借款、借多少款的思量，也包括就此對(duì)家庭關(guān)系作出合理安排。

□繆因知（學(xué)者）