每經記者 劉頌輝 每經編輯 魏文藝

過去16年，一直在濟南市歷下區從事房產中介的文謙，幾乎每次都要等客戶找親戚朋友湊錢，或者從墊資公司籌集過橋資金解押了房產證，才能賣掉名下的房產。如今，這種狀況將發生改變。

(資料圖片)

8月17日上午，濟南市委市政府召開新聞發布會宣布，創新推出二手房“帶押過戶”登記模式，對于存在抵押的房產要上市交易的，實現不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。“帶押過戶”在工行、建行和北京銀行(601169)等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。

濟南市不動產登記中心黨委書記、主任杜建剛在發布會上表示，這樣的舉措大大降低了交易成本，還可以全面化解交易風險。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年以來，國內多個城市嘗試二手房“帶抵押過戶”業務，除了濟南，還有山東青島、廣東珠海、云南昆明、江蘇無錫、浙江金華等。濟南的創新之處在于，聯合自然資源和規劃局、住房公積金中心、銀行和公證等多個部門，引入公證處“提存賬戶”，為加快二手房交易流程，為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實施提供了政策保障。

縮短二手房交易流程

文謙在國內一家大型房屋經紀公司工作，門店在濟南市歷下區。8月17日，他通過電話向記者介紹，過去這些年，在濟南出售二手房，房主都要經歷或者湊錢還清銀行貸款，或者向金融公司借款的“煩惱”。

“解押資金不是小數目，墊資公司放出的過橋資金會按照月數來向房主收取利息。”文謙稱，與自己公司合作的墊資機構，貸款利率高達2.5%，借款100萬元，一個月手續費大概要2.5萬元，“而且是在銀行順利給到房產證的情況下。”

盡管《民法典》正式實施后，根據第406條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產”，但是在很多城市，銀行出于保護債權的考慮，在辦理二手房貸款時，約定了買房人不允許帶押過戶。

據杜建剛介紹，濟南推出二手房“帶押過戶”，就是帶著抵押過戶，把解除抵押放在了最后環節，這一點調整帶來兩方面的好處。

一方面，傳統模式要求先解押才能過戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無法辦理過戶。而買方如果需要貸款購房，就必須先辦理過戶和抵押，銀行才能放款，在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過橋資金，因此額外增加了一大筆支出。而“帶押過戶”的模式，是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必籌措過橋資金，降低交易成本。

同時，在傳統流程下，環節多而且時間長，一旦買賣雙方任何一方出現經濟糾紛，導致法院查封了房子，對整個交易會產生不利影響。而新模式是不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障了雙方利益，將風險降至最低。新流程實施后，買賣雙方無需跑腿，辦理時限由原先的十幾天壓縮至1~3個工作日辦結。

引入公證“提存賬戶”是濟南的重要創新環節之一。齊魯公證處黨支部書記、主任馮培明在發布會上表示，公證處是法律規定的提存機構，提存分為清償性提存和擔保性提存。買賣雙方在簽署買賣合同的同時會同步簽署提存協議、委托書，由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶，在完成房產過戶登記后，公證處將上述款項打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款，剩余部分打入賣方個人賬戶。

多個城市已經實施

事實上，針對二手房交易“帶押過戶”的措施，濟南并非是“第一個吃螃蟹”。

據廣東省珠海市政府辦公室官方信息平臺的消息，今年2月份，珠海市不動產中心推出的二手房交易“帶押過戶”五合一新模式，讓購房者“只跑一趟銀行”，就可辦好贖樓、解押、過戶、貸款、抵押“五件事”。

通過買方、賣方、銀行簽訂三方資金監管協議，約定在賣方貸款銀行抵押權首次登記完成后，從資金監管賬戶直接將房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶。以一套價值1000萬元的房產為例，按七成貸款額及原1個月貸款期計息，賣方可直接節省“贖樓”融資成本15萬~20萬元。

今年6月，浙江省金華市首筆二手房“帶抵押過戶”按揭貸款業務在金華銀行市府支行落地，實現了二手房買賣轉移登記、抵押注銷登記、抵押再次登記“三合一”辦理。江蘇省無錫市下轄的江陰市不動產登記中心也完成了無錫的首筆個人存量房帶抵押過戶業務，實現存量房買賣轉移登記、抵押變更登記、抵押首次登記“三合一”辦理。

據了解，江陰市不動產登記中心聯合江陰市住建局、無錫市住房置業融資擔保有限公司等部門推出“安居寶(300155)”民生項目，為二手房交易提供便利，促進交易市場活躍。

錦天城律師事務所資深律師張春光8月17日下午在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，房屋可帶抵押轉讓，是《民法典》的一大“創新”，即《民法典》認可了抵押權具有追及力，這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關于抵押物轉讓之規定最本質的區別。在保護抵押權人的基礎上，增加了抵押財產的流動性。

不過，張春光也提到，“帶押過戶”即抵押權人不變、抵押物不變，在此基礎上所有權發生變更。房屋出賣人需要注意的法律風險是，自己已經不是房屋所有權人，但還是債務人，銀行的錢還要由自己還。如果房屋發生了一些觸發提前還款的情形（如新的房屋買受人未按照相關規定裝修導致房屋倒塌滅失等），則出賣人就要面臨著貸款提前到期的風險。

而房屋買受人需要注意的是，出賣人如果沒有按約還款，銀行即會走法律程序司法拍賣其房屋，買受人的所有權不能對抗銀行的抵押權。如此一來，房屋出賣人即面臨著房子被司法拍賣，自己喪失所有權并被趕出該房屋的法律風險。

二手房市場表現低迷

力推二手房“帶押過戶”措施的背后，是二手房交易長時間表現低迷的現實。

中指研究院數據顯示，今年7月全國100城二手住宅平均價格為16012元/平方米，環比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07個百分點；同比上漲0.35%，漲幅較6月收窄0.52個百分點。二手住宅價格環比下跌的城市共69個，較6月增加11個。

貝殼研究院數據也顯示，7月貝殼50城二手房景氣指數較6月下降1，說明業主預期仍偏弱。

另據國家統計局最新發布的70城房價指數，7月份山東濟南二手房價格環比下降0.2%，同比下降3.0%。自去年9月份以來，截至今年7月份，濟南二手房價格已出現11連降。而7月份青島二手房價環比上漲0.3%，同比下降1.6%；煙臺環比上漲0.9%，同比下降2.5%。

對于濟南推出二手房“帶押過戶”的措施，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進8月17日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者指出，“從目前全國城市看，一些城市的政策還是略顯滯后，僅僅停留在買賣登記同時進行的過程，而實質的問題，即‘如何讓賣家不用籌集款項還貸款’方面沒有真正破解。而此次濟南看似是一個二手房交易過戶和登記的政策，其實也是二手房加快流通和交易的政策，體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路。”（應受訪者要求，文謙為化名）