深圳的新房市場已經開始出現“反彈”，或帶動新房和二手房價格出現上漲的預期，這個時候如果放松二手房參考價政策，很可能會帶動新一輪的房價上漲。

證券時報記者 吳家明

最近，二手房參考價再次成為市場熱議話題，而且多個城市已經對二手房參考價進行調整，這當中包括取消或優化。

深圳可以說是國內少數還在嚴格執行二手房參考價政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，并發布了全市3595個小區的指導價。轉眼間，一年半的時間過去了。這段時間里深圳樓市經歷了太多太多：二手房量價齊跌，學區房神話不再，房產中介的日子難過，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預期不再。

買家“必問”

“我的房子掛了近3個月都沒成交，本來我不愿意降價，但由于家里急需要錢，迫于無奈我把價格調到4字頭，才終于賣掉了房子。”在福田赤尾，證券時報記者見到一位剛把自己房子售出的陳先生，他說，他這套63平方米左右的同戶型房子，去年最高峰時開價達到600萬元，現在“4字頭”的價格著實跌了不少。“對于參考價，一開始我沒想過要參考，但后來發現必須參考，我也體會到房價不會只漲不跌。”

記者在福田八卦嶺、南山南頭和羅湖蔡屋圍等多個片區調查時發現，越來越多的二手房業主以接近參考價的價格賣房。多位房產中介經理也表示：“現在絕大多數買家前來咨詢，首先問的就是業主報價距離參考價高出多少。對于多數的剛需住宅，即使是網紅片區的網紅盤，高出參考價10%至15%已經是買家普遍能接受的極限。”

這些都是二手房成交參考價給市場各方帶來的真實影響。

二手房成交參考價到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續下跌，隨后成交量雖偶有反彈，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之間，整個上半年深圳二手住宅成交量竟不及1萬套，同比下跌65%，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%。今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環比下跌9%，繼6月下滑后再度走低。

樂有家研究中心公布的數據顯示，2022年上半年深圳市場近半數成交的二手房源都是“按參考價賣的”，這已經成為當前深圳二手房市場的重要趨勢。數據顯示，成交價與參考價偏差值越小，說明房子售價越接近參考價。2021年10月開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%，而10%偏差值以內的占比目前在40%至50%之間。

在這樣的背景下，深圳購房者和業主的心態都產生了一些微妙變化，但二手房在售房源數量也在持續增加。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，根據公開在售二手房源量數據統計，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已經逼近4萬套大關。在一些業內人士看來，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇。受二手房參考價影響，改善性群體“讓步”賣掉現有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善。

變還是不變？

二手房參考價終于讓調控開始觸及房價的本質：杠桿。只有通過銀行減少放貸的方式，控制購房杠桿，才能遏制房產過度金融化。如今，多地房地產市場降溫，市場普遍預期二手房參考價機制或有望調整。據克而瑞研究中心統計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策，但需要強調的是，由于一座城市里發布二手房指導價的房源往往會存在于不同的地段，面臨著不同的行情，具體的執行情況也不盡相同。

變還是不變？這是擺在一線城市房地產市場面前的選擇題。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去二手房都是加杠桿炒作，形成二手房價格進一步上漲的預期，再進一步推動購房者入市。二手房參考價本質是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作，也讓“加杠桿買房”的閉環鏈條被打破，也有利于引導市場預期。未來，二手房參考價政策還會大概率保持，這樣的話才能有利于鞏固既有的調控成果。值得注意的是，深圳的新房市場已經開始出現“反彈”，或帶動新房和二手房價格出現上漲的預期，這個時候如果放松二手房參考價政策，很可能會帶動新一輪的房價上漲。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，深圳二手房參考價政策出臺已經有一年半的時間，政策出臺之后，由于銀行貸款的金額也受到參考價的調節，導致真實成交價和銀行貸款金額之間產生比較大的差距，這個差距造成二手房購房客的首付比例上升較多，因此二手房買賣數量直線下滑。目前雖然經過了一年半的調整，但由于各方面因素的影響，二手房的成交量依然處于低位，暫時未見起色。但可喜的是，部分業主愿意調低出售價，讓二手房保持在低位成交量，二手房市場已完成筑底過程，下半年預計會進入波動回升的階段。