做難而正確的事，是貝殼理解并相信的成功之道。

市場需求及居住觀念已然發生深刻變革的今天，如何翻越“守土與拓疆”兩座高山，貝殼正在努力嘗試改變。

嘗試體現在，2021年底，貝殼發布“一體兩翼”戰略升級。“一體”即房產經紀事業群，“兩翼”分別為整裝大家居事業群與惠居事業群。值得注意的是，以租房業務為核心的惠居事業群，其源頭定位是積極響應國家“租購并舉”的戰略方針。這個被賦予了更多社會責任的角色，基于對住房租賃行業20年的深刻洞察、專業市場化的運營經驗，推出了分散式機構托管服務——貝殼省心租。

(資料圖片僅供參考)

一直以來，租房業務被認為是微利行業。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規模式被叫停、惡性競價收房導致運營失衡出現不斷暴雷等問題，行業發展模式與前景受到諸多挑戰。

而貝殼省心租業務自推出之日，便明確摒棄了傳統“做二房東吃差價”的高租金溢價商業模式。那么，在放棄傳統模式后，貝殼省心租探索出了怎樣發展路徑？又將如何做到“微利可持續”？

這些問題都將在貝殼省心租業務的定位及逐漸清晰的脈絡中找到答案。

改善租房市場的嘗試

2021年底，貝殼內部信中，貝殼找房掌舵者彭永東向員工發問，“我們能為這個社會和國家創造什么價值？能有哪些行動？”

很快，貝殼的新藍圖展現在外界面前，其中的關鍵布局在于將觸角延展至租賃賽道，直指城市化進程持續深化、大城市群急劇再城市化下新市民、青年人的租房難題。

統計數字顯示，全國非戶籍人口比例達到37%，其中租房人群近七成，整體超過2億人。然而，當租房成為越來越多人的普遍選擇，與之相悖的卻是并不樂觀的租房體驗，找房難、租得貴、住得不省心、安全、隱私、生活服務、權益等無保障、換租風險大等問題依舊突出。

與此同時，國家政策明確指出，“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。”從此前的“規范發展長租房”，到今天“加快發展長租房”，長租房被認為是解決矛盾的重要思路，其中，進一步提高機構化長租房占比則被視為發展長租市場的關鍵。

市場與政策雙重驅動下，深耕租房經紀服務20年的貝殼，決定發揮自身特色，身體力行改善租房市場。于是，貝殼租房作為“一體兩翼”戰略中的關鍵一翼，在去年年底正式推出，并且以平臺方式提供租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構托管服務、投資共建房源等由輕到重的各類租住產品和服務。

經過半年運營發展，截至今年7月，貝殼租房整體托管房源數量突破50000套。其中，在公寓運營服務方面，目前在管公寓65個，覆蓋7城超過15000套房源。另一個被證明已經跑通的業務是省心租，目前，省心租已落地北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個城市，在管房源超35000套。其中，成都和北京在管房源量均已破萬。

穩定、可靠、省心的托管機構

“省心租”業務半年內實現在管房源超35000套數據的背后，除了技術的積累與數字基礎設施的建設外，更多是改善租房市場邏輯上的轉變——讓業主省心。

“有很多次，好幾個托管品牌都在業主家，希望能拿到房源委托，通常我們的價格要比其他家低一些，但為什么很多業主還是會選擇貝殼省心租？”貝殼租房成都資管經理徐豐琳說，根本原因是，“省心租”能保證業主收益的前提下，提供額外的服務，其中包括安全兜底、收益兜底、專屬管家服務、房屋保養等。而這些服務的根本所指向的，則是讓業主感到穩定、可靠與省心。

他稱，安全兜底主要是保險業務。比如普租的房子一旦發生安全系列問題，走法律程序房東必須要承擔出租人責任。而對于每一套省心租的房子，在成都，公司都會買一份價值35萬的“托管專屬”保險，假如發生高空拋物、電路老化失火等意外，可以最大程度降低業主的損失。

收益兜底則是指，無論市場如何波動，業主獲得的租金收益均是穩定可預期的，按期打款絕不拖欠。

專屬管家服務與房屋保養更易于理解，指的是日常的招租、物業交割、鄰里糾紛、空置期物業、維修事項都由貝殼租房打理。此外，不會對房屋打隔斷，也不會進行額外裝修等，不影響再次出租。

解決租金沒保障、安全風險等問題，確實能讓業主收益穩定，省時省心，以此實現規模化收房。

同樣，貝殼省心租深知，收房質量決定了房源是否能夠快速匹配租客需求。因此，貝殼省心租業務在收房端遵循品質與規模并重的原則。

具體來看，省心租明確包括查封房、二房東房源、裝修設施老舊房、甲醛超標房等九大禁收房源類型，按要求嚴格考察待收房源品質，保障其在權屬劃分、款項結算、居住體驗等方面安全可靠。

那么，接下來的問題自然就轉向了需求端：租戶憑什么買“省心租”的單？

集合高性價比房源

2022年3月31日，成都舉行的微光服務保障發布會上，貝殼找房副總裁、貝殼租房運營負責人張珊坦言，租房業務會帶來企業成本上升，但“消費者的信賴將降低企業運營成本”。

所以“收房后，如何租出去”的答案不言而喻——提高“消費者的信賴”。

隨著第一屆00后畢業，越來越多的年輕人涌入租房市場，高性價比成了擺在首位的標準。為解決這個問題，“省心租”制定了嚴格的收房、定價、服務標準，比如整收整租無隔斷、租金平價有上限、專業租后管家服務，租務問題及時響應等。

“我覺得省心租的優勢就是兩個字，省心。”成都鏈家東南大部租賃總監劉文宇稱，省心租和普通租房的區別在，租戶直接與省心租的租務管家溝通，遇到問題不需要和業主溝通，這樣就避免了雙方扯皮的問題，而且管家的反饋速度和修理速度要比業主高效很多。

此外，貝殼租房對每年租金漲幅設有上限。且根據市場數據，這一上限顯著低于行業平均水平，這就意味著，省心租的租金水平相對穩定。

高性價比顯然能提高消費者的信賴，在解決了房源端和需求端的難題后，如何實現企業收益，讓“省心”可持續，“省心租”更深層的商業邏輯或許可以回答這一問題。

做“出房效率”的生意

毫無疑問，作為貝殼業務鏈條上的關鍵一環，核心價值理念“做難而正確的事”也延續到省心租業務上，在探索業務模式上，貝殼有了新的解題思路。

“省心租”一開始就摒棄了“做二房東吃差價”的高租金溢價商業模式，通過與貝殼房產經紀業務的深度協同，以及不斷倒逼自身的平臺能力、管理效率、服務品質，達到整體業務的“微利可持續”。

那么破題的關鍵在于，省心租業務基于市場情況與交易數據情況，對不同房源取得該房源的 “空置期”，該期間內不需要向業主支付租金。業主簽訂合同后，無論市場環境如何波動，業主都能“旱澇保收”，獲得空置期外的收益。也就是說，與業主的合同生效后，“空置期”所帶來的渠道成本、尋找租戶成本和人工運營成本即轉移到貝殼租房承擔。

而貝殼省心租要做的就是，通過自身能力的打造，提升出房效率，快速去化，縮短“出房”所需的實際時間，與空置期打出時間差，這也正是貝殼省心租商業模式的核心。

這就對收房質量及精確的定價標準提出更高要求。在這一點上，依據龐大的線上交易數據庫，貝殼租房精確掌握每一個商圈、每一個小區，在不同節點的去化情況和平均價格，以此構成了省心租業務中對收房和定價判斷的基礎。

豐富的線上用戶行為數據也為縮短空置期提供了有效助力。數據顯示，在租賃領域，用戶從首次訪問到成交，平均周期是14-20天，依據龐大的用戶行為數據庫，貝殼省心租可提前三周預測小區成交熱度，建立起抵御實時行情變化的屏障。

鑒于在模式設計之初，貝殼省心租業務就堅定了通過壓縮“空置期”來做“出房效率”的生意路子，因此通過以上各類標準篩選出品相最優房源，并兼顧價格優勢，租后，貝殼省心租從服務端最大限度保證居住感受，令租客省心居住，打造出區域內高性價比房源，從房源端為快速去化提供了保證。

除此之外，該模式也倒逼貝殼不斷提升平臺運轉效率、出房去化能力等。這一點，則有賴于貝殼體系下各房產經紀業務之間的高效協同合作。貝殼ACN經紀合作網絡推行以來，合作、共享、品質服務的理念已深入人心，各業務條線經紀人之間已形成深度協同。

高效的內部協作也在成都這個試驗田收獲了最佳實踐：無論從城市總經理到一線租賃經紀人的層層支持，還是在收房、出房等方面的合作激勵機制等，均跑出了一套可復制的模式。

正如貝殼租房成都站負責人肖振宇所說，“什么叫跑通？跑通有兩個關鍵點：第一個收得進來，第二出得出去，同時還能賺錢，這就是關鍵點。為什么收得進來，為什么出得去？核心有兩點，收得進來一定有新房、二手房經紀人的支持和聯動；而房源出得去則在于省心租資管經理不斷提升業務能力。”

經過半年的探索，目前來看，“規模化收房—高效化出房—提效壓縮空置期實現企業收益”的省心租模式已經跑通，通過打造“高性價比房源集合”，以租賃效率能力和租后服務體驗作為核心支撐，貝殼省心租不斷滿足用戶多元、深層次的需求，并實現長期微利可持續發展。

所謂難而正確，往往道阻且長。但好在，在打破固有模式探索更多可能性方面，貝殼始終走在路上。

回到彭永東曾經的發問“我們能為這個社會和國家創造什么價值？”時隔半年，貝殼的答案已浮出水面：

2022年7月6日，成都市保障性租賃住房工作領導小組辦公室發布《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，該政策支持居民將自有住房用于保障性租賃住房。經成都市住建局擇優選取，貝殼租房成都站成為成都市首批保障性租賃住房運營服務企業。