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繼4月、5月的樓市松綁政策之后，東莞再次出臺樓市松綁政策，縮小了限購的范圍。

7月4日凌晨，東莞市住建局連同當地多個部門發布了《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》（下稱《通知》）。

《通知》內容顯示，自本通知印發之日起，東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區（下稱“限購區域”）。無論是東莞市戶籍還是非東莞市戶籍居民家庭在限購區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域內的新建商品住房。除限購區域外，東莞市其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域內的商品住房，無需進行購房資格核驗。

對于此次縮小限購范圍的政策調整，東莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期間，東莞市連續出臺“莞九條”“莞六條”“莞八條”等“組合拳”措施，進一步加大調控力度，有效遏制了房價過快上漲勢頭，緩解了商品住房供需矛盾，較好地完成了階段性調控目標。近期，根據房地產市場形勢變化，東莞市支持剛性和改善性住房需求，積極探索新形勢下房地產新的發展模式，此次限購政策的優化調整，將有利于向中心城區和核心區域以外疏導住房需求，也有利于更好落實金融支持政策，加大對合理購房信貸需求的支持力度。

安居客數據顯示，目前，限購區域的二手房掛牌均價分別為2.02萬元/平方米、2.55萬元/平方米、3.08萬元/平方米、2.19/平方米、4.28萬元/平方米，都高于2萬元/平方米，在東莞來看處于房價較高水平。

值得注意的是，此次政策的“限購區域”并不包括臨深片區的虎門、長安、黃江、鳳崗和塘廈，而鳳崗和塘廈的二手房掛牌均價已經超2.5萬元/平方米。而臨深片區向來是深圳客的聚集地，那么，此次政策發布之后，深圳人還會像此前一樣涌入東莞樓市嗎？

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經表示，從整體環境判斷，目前出臺的政策對成交量能起到引導作用，但放眼全國，大部分城市的成交量并沒有因此而大幅飆升。因此，在何倩茹看來，東莞部分臨深區域解除限購之后，肯定會吸引部分深圳客戶前往購房，只不過在目前的大環境之下，數量應該不會太多。“目前比較難出現深圳客涌入東莞購房的現象，畢竟深圳本地的樓市成交也不見得活躍。”

從2021年2月二手房參考價發布后，深圳樓市至今整體仍然處于低迷態勢。深圳市房地產中介協會數據顯示，6月，深圳全市二手房錄得2674套，環比增長率為-4.5%，未能延續自3月份以來的連續回升態勢，月度錄得量止步于3000套關口前；一手住宅方面，在供應持續發力的作用下，6月份成交量達到3008套，環比增長率為60.3%。但把時間軸拉長看，2022年上半年樓市總體成績不盡如人意，二手房買賣合同共計錄得12191套，環比2021年下半年增長率為-12.1%；一手住宅成交16126套，同、環比增長率分別為-38.3%和-38.6%。

在此次政策頒布之前，東莞市已經于4月末和5月中旬對樓市政策進行了兩次松綁，內容包括5月1日起，恢復個稅購房政策，既認社保，也認個稅，認定標準由“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”；對符合國家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增購買一套商品住房；購買政府認定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20％的額度；個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；限售年限由3年調整為2年。

然而，兩次政策松綁，并沒有給樓市銷售帶來明顯的效果。

新房市場方面，東莞合富監測的數據顯示，今年4、5月，東莞市新房樓盤的來訪量呈環比上升態勢，而6月，來訪量則環比下跌35%，一方面受雨季影響；另一方面，政策效果乏力，探底觀望心理較強，短期來看對來訪量的改善還不明顯，缺乏更有力的刺激。截至6月底，東莞新房市場的庫存去化時間已經上升至14.7個月，去化存在一定壓力。

二手房市場方面，東莞合富數據顯示，5月，東莞二手住宅網簽面積約15.2萬平方米，約1460套，同比增長16%，環比增長20%，連續三個月保持增長。6月，東莞二手房成交2017套，網簽面積21.9萬平方米，環比增加55%。不過，從歷史數據來看，當前東莞二手房的月度成交量依舊處于低位，而截至5月底，東莞的二手房去化時間也已升至41個月。

東莞多次政策松綁都沒有迎來樓市明顯回暖，或許和當前房地產市場邏輯變化有關。過去20年，東莞樓市經歷了三輪房價大幅上漲，然而，隨著當前樓市規模見頂，房價再次大漲的歷史在不少人看來已經一去不復返。

在東莞從事房產銷售6年的李奎對第一財經表示，房地產后面大漲的機會不大，現在在東莞買房的以剛需為主，買來自己住的比較多，以投資為目的的購房者會比較謹慎。

近期，記者所在的一個微信購房群里，一名東莞的業主表示，自己手中擁有四套東莞房產，其中一套房產在此前行情好的時候能賣到2萬元/平方米，現在只能賣到1.6萬元/平方米，他在考慮要不要賣掉三套，因為在他看來，長期來看，手中的幾套房產或許還有比較小的升值潛力，但短期來看，其手持的房產價格大概率會繼續下跌好幾年。

（文中李奎為化名）