業內人士稱，剛需客群買二手房，改善客群搖新房，這是當下杭州樓市的特征。圖/IC photo

“不是你想搖就能搖，不是你能搖就能中。”從2020年下半年開始，劉宇（化名）就堅持搖“紅盤”，經歷過“萬人搖”的大場面，也搖過蕭山的剛需小筍盤，可惜都做了“陪跑”。

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“強二線”城市杭州的樓市在近三年來可謂是跌宕起伏，牽動著購房人的神經：新房市場從“萬人打新”到“流搖”，轉而進入“冷熱分化”；二手房市場則是從“火熱”到“熄火”，再到“回溫”。

今年5月17日，杭州發布新政針對二手房交易放寬了購房條件。“5·17新政”出臺一個多月，疊加新的利好政策，杭州樓市的真實狀況如何？

拼運氣、拼社保，杭州迎來年內“紅盤潮”

報名超4000組、中簽率5.4%、社保門檻“頂格”……今年6月底，杭州迎來了今年首個紅盤潮。

6月27日，位于杭州江河匯板塊的熱門樓盤杭州國際金融中心公布登記搖號結果。據該項目的《意向登記入圍名單公示》顯示，該項目共有4300戶入圍，其中高層次人才家庭342戶，無房家庭866戶，普通家庭3092戶，而該項目此次推出的房源共232套，總體中簽率5.4%。

4300戶入圍家庭追逐232套房源，競爭十分激烈。根據杭州在去年8月出臺的新房搖號規定，如購房意向人數與房源數比例等于或超過10:1，將按照人才類別和社保繳納時間排序入圍。那么，對于無房家庭、普通家庭來說，杭州國際金融中心入圍最低社保月數為197月。

“16年又5個月，對于我這種‘社保幼子’來說，根本連想都不用想。這種就是‘拼老’，靠家里老人的社保年限才夠格。”劉宇如是說。

杭州國際金融中心為什么如此火爆？據新京報記者了解，該項目位于杭州上城區錢塘江與京杭大運河交匯處，限價之下，該項目精裝均價為69800元/平方米。而附近的萬科大都會、中海御道二手房售價為10萬元-12萬元/平方米。

杭州本土房企從業人士林躍（化名）告訴記者：“杭州國際金融中心的火爆反映了杭州新房市場一直以來的特征，就是一、二手房倒掛，地段越好，倒掛得越嚴重，搖號越火爆，中簽率越低。但是，在一些近郊板塊，比如富陽、臨安等，搖中新房并不難。”

除了杭州國際金融中心外，即將入市的改善樓盤新世界·江明月朗園、海潮望月城的情況也如出一轍，均是因為限價下的“利差”吸引了手握“房票”和鈔票的高端改善人群。

“這一波紅盤潮和2020年初的‘萬人搖’是有區別的，這波紅盤潮集中在個別樓盤。在錢江新城、未來科技城等板塊，此類新盤出來就是秒清，但是在其他區域，比如富陽、臨平、大江東等板塊，新盤都是賣不完的。”林躍表示，杭州全民搶房的時代已經結束了，新房市場冷熱分化進一步加劇。

據中指研究院統計數據顯示，杭州新房成交還是處于降溫態勢。今年5月，杭州新建住宅成交4787套，同比下降85.9%；成交面積58.63萬平方米，同比下降85.1%。

對此，中指研究院浙江分院常務副總高院生表示：“‘5·17新政’出臺后，購房者參與搖號的積極性提高了，比如杭珹未來中心、龍湖天瑄城等項目在新政后的中簽率均低于新政前。從這個角度來講，此次新政對于新房市場的預期改善起到了一定的作用，但目前杭州整體新房市場仍然處于區域分化的局面。”

另據中國房地產指數系統的百城價格指數，今年1-5月，杭州新建住宅價格保持平穩運行，但同比漲幅呈現收窄趨勢。其中，5月，杭州新建住宅價格為29149元/平方米，同比增長1.46%。

58安居客房產研究院張波認為，杭州一、二手房價倒掛現象值得關注，通過新房限價的方式的確有利于穩定房價，但也容易引發市場上搶房的行為，由于一、二手房明顯價差無形之中也會激發市場投機炒作現象的產生，后續在政策調控上可以針對性優化，以滿足更多人合理的購房需求。

二手房市場回溫，“剛需”在跑量

“陪跑快兩年，搖新房太累了，我最近已經在看二手房了。對于我這種只有四年社保的購房者來說，新房市場的熱盤、好盤基本沒什么機會。”劉宇感慨地說。

劉宇將目光投向二手房后發現，杭州二手房市場也發生了新的變化。今年5月17日，杭州發布的樓市新政針對二手房放寬了購房條件。其中，對落戶杭州未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定；對非杭州戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月”的規定，調整為“在購房之日前1年起已在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月”。

“此次杭州新政力度很大，主要是針對二手房限購的松動，尤其是非戶籍購房門檻降低到1年社保或個稅，對于杭州這個近幾年人口凈流入量頗大的城市來說，此次二手房限購的放松會快速釋放出一批潛在購買力，對于杭州樓市熱度回升將起到重要作用。”張波說。

事實上，“5·17新政”有效刺激了杭州二手房市場。杭州官方主辦的透明售房網統計顯示，在“5·17新政”出臺后的一個月，杭州主城八區二手住宅成交套數達到5143套，環比上漲112%。

對此，高院生向新京報記者表示：“從數據層面看，受網簽滯后影響，杭州新政出臺后兩周內二手房成交量增長并不明顯，等到第三周以后二手房周度成交基本維持在1500套左右，相比新政前的二手房周度成交基本處于500-900套，環比明顯提升。但相較去年同時期水平，目前杭州二手房成交規模依然處于同比下滑的狀態，預計后續杭州二手房市場可以維持目前的熱度，但難以達到去年的水平，整體規模趨于穩定。”

從二手房掛牌情況來看，杭州二手房的掛牌量在“5·17新政”出臺后開始明顯回升，根據58安居客房產研究院統計數據顯示，今年5月，二手房掛牌量環比增加43.44%，掛牌價格環比上漲0.81%。

值得一提的是，雖然“5·17新政”對二手房成交起到了立竿見影的效果，但是從成交結構上看，今年5月，杭州二手房成交總價低于300萬元的占比超過六成，戶型為90平方米以下的房源成交占比超過六成，這意味著剛需客群正在成為二手房成交的主力軍。

“剛需客群買二手房，改善客群搖新房，這是當下杭州樓市的特征。對于曾經在高點入手二手房的房主，尤其是買了市區內熱點板塊的二手房，從心理上是不愿意降價的。每個房主都想高價賣，但是面臨著‘一、二手房利差’，購房人又不愿意去當‘接盤俠’。”林躍稱。

本版采寫/新京報記者 徐倩