每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝

樓市下行趨勢還在持續。國家統計局數據顯示，截至今年2月末，全國商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創歷史新高。其中，由于居民購房熱情明顯消退，觀望情緒持續加劇，住宅待售面積增加5552萬平方米，環比激增24%。

另據CRIC監測數據顯示，2月百城商品住宅庫存量達到了60874萬平方米，同比增長5%。特別是三四線城市在狹義庫存（指已竣工的待售現房）、去化周期同比漲幅均屬不同能級城市之首，顯著超百城平均值。與此同時，百城廣義庫存（指現房庫存和期房庫存之和）一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。

在業內人士看來，庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現金流壓力也將加大。同時，面對樓市超預期降溫，購房者觀望情緒日益加重，在沒有較大利好帶動的情況下，三四線城市市場大概率仍將回調。

樓市供求矛盾加劇

今年1~2月，房地產市場呈現“供大于求”的態勢，導致這一結果的主要原因在于市場成交頗為低迷。目前，房地產市場已出現連續8個月交易環比下跌的現象。在此壓力下，供求矛盾進一步加劇，而庫存壓力將導致企業債務壓力進一步放大。

據CRIC監測數據，2022年2月百城商品住宅狹義庫存量達到了60874萬平方米，環比微降1%，同比增長5%。

具體來看，一線城市中僅上海一城的狹義庫存保持同環比齊降，雖然供應顯著縮量，但居民購房熱情不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近，售價10萬元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開盤當天即售罄。

北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣州和深圳樓市延續低迷，不過得益于供應顯著縮量，狹義庫存環比均呈現回落態勢，不過同比延續上揚，潛在庫存風險值得警惕。

二線城市中，多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內，而北部和內陸城市諸如青島、沈陽、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量前三位。

三四線城市因供應縮量，狹義庫存環比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內，不同城市間分化持續加劇。

不過，從廣義庫存來看，截至2022年2月末延續高位波動態勢，達384796萬平方米，環比微增0.2%，同比上漲3%。

不同能級城市的廣義庫存環比變動不大，漲跌幅均在1%以內，整體延續高位持穩，同比皆增。其中一線城市大增8%，漲幅居不同能級城市之首，主要源于去年基數較低影響；二三線漲幅在1%~5%，庫存風險相對可控。

究其原因，克而瑞分析認為，一方面市場下行大背景下，部分房企“躺平”，購房者“觀望”，供需疲軟；另一方面，受多地新冠疫情影響，使得前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等，購房需求延期釋放。

三四線城市庫存高企

值得關注的是，三四線城市當前的庫存積壓問題尤為突出。據中指研究院數據顯示，2021年上半年各線代表城市成交活躍，但是從當年下半年開始至今市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降。

其中，今年2月三線代表城市新房成交面積環比下降16.4%，惠州降幅較大，為41.3%；韶關降幅居次位，為25.9%。同比來看，三線城市降幅近五成，降幅最大。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，由于缺乏如一二線城市那樣的吸引力，又沒有足夠充裕的外來購房需求作支撐，三四線城市近年來的銷售數據整體偏弱。

銷售受阻帶來庫存的積壓。中指報告顯示，截至2021年11月底，100個城市中一二三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬平方米、2.66億平方米、2.25億平方米，環比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。與此同時，在100個城市中，一二三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個月。三四線城市的這一數據明顯大于一二線城市。

而到了今年2月，這一數值進一步擴大。國家統計局公布數據顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創歷史新高。

另據克而瑞數據顯示，目前百城庫存消化周期已持續增至19.5個月，不同能級城市皆保持上揚，一線城市增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風險基本可控。三四線去化周期已達23.25個月，迫近疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均值，同比增幅漲83%，居不同能級之首，去化風險浮出水面。

統計顯示，在去化周期較長的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括防城港、連江、河源、梅州、福清、惠州、銅陵和北海，其去化周期均超過30個月。

對此，嚴躍進認為，“庫存風險對于房企的經營目標完成和債務風險的化解，都會形成障礙。對于上述城市來說，主動創造更好的去庫存環境更為重要。庫存壓力和風險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，現金流壓力也將加大。”

事實上，從近期三四線城市的表現看，出現了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策，包括防城港、北海將首付比例從25%降至20%，河南新鄉落實契稅補貼20%政策，荊門對大學生在中心城區購房給予一次性購房補貼，保定取消被動式超低能耗建筑商品房限購政策等。

克而瑞方面則指出，狹義整體庫存或將延續高位持穩，供需延續疲軟是大概率事件。雖然多地陸續出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業信心已大不如前。

市場企穩尚需時日

不過需要注意的是，進入3月份以來，各地房地產市場回暖跡象增多。

中指院日前發布的數據顯示，3月以來代表性城市房地產市場成交量總體上升。其中，一二線城市環比升幅較為明顯，但受去年高基數影響，同比降幅進一步擴大。

具體來看，3月1日~27日，四個一線城市新房成交總量較2月上漲12.0%。其中，北京升幅顯著，達80.4%；廣州升幅34.0%，位居第二；二線代表城市方面，3月以來成交總量環比上漲32.3%，同比下降47.4%，其中蘇州升幅顯著，為67.4%；福州次之，升幅為53.4%；三線代表城市成交總量環比下降10.4%，同比下降75.5%。

西南證券研報也顯示，3月1日~26日，其重點監測的全國43個城市商品房累計銷售面積環比上漲9.4%，同比下降45.8%。其中，一線城市同比下降40.5%，環比上漲7.6%；二線城市同比下降41.0%，環比上漲199%；三四線城市同比下降56.0%，環比下降6.1%。

“除上海外，其余一線城市成交量均明顯回暖，北京回暖態勢尤為明顯，環比上漲73.4%；重點監測的二線城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈現環比上升；三四線城市表現各異。整體來看，長三角、大灣區等區域的城市表現較好。”該研報指出。

雖然各家機構給出的數據不盡相同，但重點城市房地產市場成交量環比上升的態勢在各口徑數據上均有所體現。

此外，二線以下尤其三四線城市對房貸利率的調整不斷，房貸利率仍處在下行通道。據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據，3月貝殼研究院監測的103個重點城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，創下2019年以來最大單月降幅。

不過值得注意的是，當前三四線城市成交頹勢尚未完全扭轉，中指研究院監測的三線代表城市成交量整體環比下滑10.4%。

業內人士表示，3月以來部分城市房地產成交回升，也在一定程度上體現了穩定房地產市場運行系列舉措的效果。但各線城市表現有所分化，三四線市場還在繼續調整，同比降幅仍然較大，市場完全企穩尚需時日。