最近，樓市并不太平。一面是保利、萬(wàn)科等房地產(chǎn)公司A股市場(chǎng)暴漲40%，另一面是部分開(kāi)發(fā)商在港上市股票暫停交易。還有人傳出深圳二手房指導(dǎo)價(jià)要上調(diào)3%-5%的消息。

加之全國(guó)許多城市出現(xiàn)樓市松綁傳聞，包括放開(kāi)限購(gòu)限售，降低首套房貸款利率，甚至有些地方允許結(jié)清首套房貸款的人，購(gòu)買第二套按照首套利率。

于是，許多讀者在后臺(tái)詢問(wèn)，樓市到底發(fā)生了什么？松綁后，是否會(huì)重演2016年的翻倍行情？剛需買房是否要盡快上車之類。

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對(duì)于當(dāng)前的樓市，我的看法如下：

1、部分房企股票暫停交易是因?yàn)樨?cái)報(bào)無(wú)法按期發(fā)布。近日，世茂集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園、奧園健康、融創(chuàng)中國(guó)、花樣年控股、彩生活、陽(yáng)光100中國(guó)在港交所發(fā)布停牌通告，股票暫停買賣。

融創(chuàng)中國(guó)給出的原因是“疫情”導(dǎo)致內(nèi)地與香港之間的快遞停運(yùn)，無(wú)法及時(shí)完成財(cái)報(bào)審計(jì)，所以無(wú)法發(fā)布財(cái)報(bào)。

對(duì)于這一說(shuō)法，我們不知真假。因?yàn)橥瑸橄愀凵鲜械谋坦饒@如期發(fā)布了財(cái)報(bào)，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，利潤(rùn)下滑23%。

此前曾有媒體曝光，佳兆業(yè)、陽(yáng)光100、融創(chuàng)中國(guó)都踩了三道紅線，并面臨資金暴雷風(fēng)險(xiǎn)。不知道，延期發(fā)布財(cái)報(bào)，是否與此有關(guān)。

2021年下半年開(kāi)始，樓市嚴(yán)重低迷，銷售十分慘淡。加之去杠桿要求，開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)不同程度的經(jīng)營(yíng)困難。比如，龍頭房企萬(wàn)科，2021年?duì)I收增長(zhǎng)8%，凈利潤(rùn)下滑46%。這是36年來(lái)，萬(wàn)科首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑的情況。對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)向投資者道歉，表示沒(méi)有做好風(fēng)險(xiǎn)的防控。

從已發(fā)布財(cái)報(bào)的房企銷售額來(lái)看，銷售額增速都已經(jīng)嚴(yán)重放緩，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及前些年。樓市遇冷，已經(jīng)不是一句空話。

2、救市已經(jīng)開(kāi)始。房地產(chǎn)的背后是金融風(fēng)險(xiǎn)，必須守住這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。于是，上面提出了“要及時(shí)研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。

同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)表示，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

據(jù)說(shuō)，房地產(chǎn)REITs已經(jīng)在研究，希望把房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)打包成資產(chǎn)在股市和債市銷售，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)獲取資金，緩解壓力。

同時(shí)，財(cái)政部表示，房地產(chǎn)稅不具備征收條件。各大銀行也開(kāi)始降低貸款利率。各地放開(kāi)限購(gòu)政策的阻力也變得非常小。總之，一整套的救市方案正在出臺(tái)，這也刺激了房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)的上漲。

3、房?jī)r(jià)是否還能夠像2016年那樣翻倍？全國(guó)房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)偏高，意味著居民收入早就追不上當(dāng)前的房?jī)r(jià)了。目前，全國(guó)上下銷售最好的是豪宅，而剛需房反而難銷。

市場(chǎng)出現(xiàn)了有錢人不缺房，沒(méi)錢人買不起的兩極分化現(xiàn)象。加之，經(jīng)濟(jì)因疫情、戰(zhàn)爭(zhēng)的原因存在較大不確定性，科技互聯(lián)網(wǎng)公司大規(guī)模裁員，靈活就業(yè)者越來(lái)越多。

因此，購(gòu)房能力正在縮水，而全國(guó)的房?jī)r(jià)并未見(jiàn)到大幅下降。同時(shí)，全國(guó)各地仍在大規(guī)模建設(shè)新樓盤(pán)。各地二手房掛牌量持續(xù)攀升，庫(kù)存持續(xù)加大。同時(shí)，法拍房數(shù)量出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

據(jù)部分中介表示，當(dāng)前二手房成交十分困難。很多房子掛一年都很難交易出去。

一些年輕人告訴我，2021年購(gòu)買的期房出現(xiàn)了停工，甚至爛尾。還有些人告訴我，因?yàn)橐咔榈姆怄i，已經(jīng)失業(yè)，最后悔的是買房背上貸款，現(xiàn)在欲哭無(wú)淚。

此外，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了60%以上。城市人口流入速度相比之下正在放緩。

2008年的大放水，2015年的放松限購(gòu)，都制造了樓市的暴漲，這是有大的經(jīng)濟(jì)增速高、城鎮(zhèn)化率偏低、人口增長(zhǎng)等因素支撐的，同時(shí)收入水平也隨著GDP增長(zhǎng)而高速增長(zhǎng)。

如今GDP名義增速已經(jīng)降至5%，實(shí)際增速可能只有4%以下，相比此前的7%以上，衰減過(guò)半。而房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)多次翻倍后，并未下跌多少，居民收入已經(jīng)完全追不上了。

這個(gè)時(shí)候，如果還刻舟求劍的認(rèn)為，房?jī)r(jià)還會(huì)翻倍，我覺(jué)得是不客觀的。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我的建議是：

1、如果可以承受買房后，房?jī)r(jià)不漲或者下跌，資金充裕，可以購(gòu)買。

2、購(gòu)買新房，注意開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，搞不好買到爛尾或停工。

3、仔細(xì)審視自己的收入水平，還貸能力，不要因買房而導(dǎo)致吃飯出問(wèn)題，甚至出現(xiàn)斷貸的悲劇。

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