2月上海樓市供應、成交同比保持高位熱門區域一二手房價倒掛依舊嚴重

來源：每日經濟新聞時間：2022-03-04 06:19:40

每經記者吳若凡每經編輯陳夢妤

沉寂已久的上海市場似乎重新火熱了起來。2022開年至今，上海樓市一直保持活躍狀態，市場熱情不減。盡管2月受集中供應和春節假期影響，供應與成交較1月大幅下滑，但同比往年依然保持高位。

《每日經濟新聞》記者從上海數家銀行了解到，目前新房二手房貸款放款速度明顯加快。新房方面，克而瑞數據監測顯示，整個2月份上海商品住宅供應面積為21.63萬平方米，對比前兩年同期供應“掛零”而言有所上漲；成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.30%，創近5年同期成交新高。與此同時，一些熱門區域的二手項目倒掛嚴重。

部分熱門區域房價回落

當下上海的兩個熱門區域，一是前灘，二是大虹橋。據記者觀察，去年在經過一系列調控后，前灘的房價已經逐步回落，均價方面由之前最高20萬元/平方米降到現在的約15萬元/平方米，而大虹橋卻是另一番景象。

以2020年就開始推盤的蟠龍天地為例，新房在售均價為6.15萬元/平方米，一期已于去年底交付。

據項目周邊中介介紹，蟠龍天地一期目前掛盤價普遍在9萬元/平方米上下，每平方米直奔10萬元+。但現在業主的心態只是掛牌看看市場反應，目前為止還沒有真正成交。現在小區掛牌出租的房源較多，已經超過100套，租金普遍在1萬元/月以上，如果軟裝做得較好，價格會更高。

據悉，蟠龍天地一期于2020年10月18日開盤，彼時上海新房還沒有推行積分制政策，該項目一期948套房源，共計3800組客戶認籌，創當時上海新房的認籌率最高紀錄。而開盤當天，叫號到1200多號就售罄了，相當于2000多人陪跑。

一位閔行區華漕區域的中介告訴記者，華漕區域周邊二手均價普遍在6萬元/平方米左右，不過普遍是動遷房。

此后蟠龍天地二期于2021年10月開盤，741套房子、3087組購房者參與認籌，在創造400%以上的認籌率之外，還成為上海自新房積分制以來，外環外第一個超過80分的一手樓盤。

上述中介認為，蟠龍天地一套房子的成交無法代表整個區域行情，零星高價案例的成交并不能代表未來大虹橋價格會持續高位。

中原地產分析師盧文曦表示，華漕、徐涇二手房出現成交近10萬元/平方米的現象只是個例，并不是普遍現象，購房人應該關注板塊的均價、供需和官方指導價，不要盲目入市。

同時新房對二手房市場也有一定影響，無論是市中心的優質房源，還是郊區、外環外的軌道房，市場熱度很高，這在側面對于購房者的心理有一定影響，進一步推動了大家積極入市。

“三價就低”政策未放松

今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房放貸再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。

中國建設銀行(601939)上海分行某支行一位信貸經理告訴記者，和去年下半年相比，房貸發放速度的確更快了。與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）下調，上海的房貸利率也有調整。

目前上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

該名信貸經理表示，只要申請人材料符合條件并順利完成審批，基本過完戶后最快一周就可以放款了，開年各家銀行的額度相對充足。

從公開資料看，目前工農中建四大行的審核+放貸周期普遍在2~3個月左右，而招商、交通和平安等大型商業銀行的放款時間只需1~2個月。

不過上述信貸經理表示，對首付資金來源的審核依舊嚴格，沒有任何放松跡象。

房貸放款時間縮短，對于二手房成交也能起到積極作用。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，整個上海的房貸政策變化對于二手房熱度提升有很大作用，利率下行、房貸審核速度加快，對二手房成交形成了推動性作用。從去年11月份開始，整個信貸政策放松，由此加速一波改善型人群入場，這批人的入市對市場銷量提升會有積極影響。

中原地產長寧區一家門店負責人告訴記者，他們門店現在基本每人每天都有一兩組帶看，和年前兩天才一組帶看相比增加不少，前來詢價和掛牌的客人也增加了許多。

不過，二手房購房者的最大阻礙并非貸款時間長，而是讓二手市場瞬間轉冷的“三價就低”政策。

目前，“三價就低”政策沒有放松，上述中介門店負責人告訴記者，銀行對于貸款以及價格審核還是很嚴的。“客戶看房積極性明顯增加，都在看房。”

“目前二手房的涉稅評估價較此前沒有太大變化，依然維持在市場價五到六成水平，具體要結合各個小區的房齡、地段、品質來綜合評估。”

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