每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢妤

“指導(dǎo)價！指導(dǎo)價！指導(dǎo)價！降價500萬元只求一賣，紅樹灣指導(dǎo)價房……”

“低于指導(dǎo)價150萬元，深小桂園旁，指導(dǎo)價1040萬元，這房子900萬元……”

“低于指導(dǎo)價122萬元！南二外海德本部113平大三房！驚爆價只要13x8萬元，驚爆價！滿五唯一！”

在幾乎一整年的低位成交和多方深度博弈后，深圳二手房市場價格趨勢，越來越向著監(jiān)管預(yù)期方向發(fā)展。

而一年前的盛況是，首位試水的業(yè)主突然成為紅人，數(shù)位全款客戶排隊等抽簽買房。

業(yè)主急售降價500萬

2021年2月8日，深圳樓市頒布重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細的價格指導(dǎo)標準。

此后，深圳首位按指導(dǎo)價賣房的業(yè)主火了，其一套位于龍崗摩爾城的144平方米大四房報價3.38萬元/平方米，總售價486萬元，跟官方指導(dǎo)價一致。即使全屋家私精裝，也沒有額外收費。由于出現(xiàn)了多位全款買房者，最后業(yè)主決定以抽簽形式出售。

時隔一年，今年春節(jié)假期后深圳樓市一個明顯變化是，中西部原本上漲預(yù)期較高的大量樓盤，也開始參考或低于政府制定的二手房成交參考價格掛牌出售。

深圳樓市向來豪橫，漲價是百萬級地漲，降起價來也毫不手軟。春節(jié)后中介朋友圈中降價幅度較大的一套房源為紅樹灣片區(qū)房源，“降價500萬元只為一賣”！

對于這套大降價只為一賣的房源，中介小謝表示，這個房子業(yè)主降價500萬元！2350萬元降到1850萬元！是世紀村樓王戶型，指導(dǎo)價1842萬元，業(yè)主底價1842萬元，條件好的話可能價格還能談。”

“之前成交均價每平方米11萬多，這套8萬多，正常貸款，不用提高首付。”小謝繼續(xù)兜售。

對于該套房源降價按指導(dǎo)價出售的原因，小謝表示“業(yè)主急用錢”。

不過有熟悉深圳樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該房源業(yè)主急賣價，與2020年成交價格基本持平，且地段毗鄰深圳灣超級總部，比較有誘惑力，但能否快速成交，還要看后續(xù)市場各方面因素。

春節(jié)假期后，深圳二手房市場另一個明顯變化是，各方頻吹政策暖風(fēng)。寶安區(qū)中介小李表示，近期深圳受疫情影響，不少客戶看房受限，但考慮到各地政策風(fēng)向和目前二手房房價調(diào)整，此前不少帶看過的客戶已經(jīng)有下手準備。

談及近期二手房市場交易情況，小謝統(tǒng)計稱，最近成交還挺多的，以上述降價房源臨近的華僑城片區(qū)為例，這周成交5套大戶型和1套小戶型，帶看很多，很多人都在看房換房。

楊玲原本打算去年完成改善置業(yè)，二手房成交參考價政策出臺后，她看中的片區(qū)二手房成交量一路走低，她也在焦慮中暫緩了家庭的換房計劃。楊玲告訴記者，過年前，早先看過房源的業(yè)主，不時通過中介遞話，主動5萬元、10萬元地降價，或者承諾負擔(dān)中介費用和稅費，等等。

“春節(jié)假期后，我們小區(qū)中介帶看量明顯上來了。”楊玲說其觀察到的另一個變化是，她所在的二套房購房者群也活躍了起來，而這個群春節(jié)之前只有中介在里面發(fā)發(fā)廣告鏈接，鮮有人討論樓市相關(guān)話題。

楊玲不確定是樓市量價觸底后的反彈，還是短暫的小陽春，但她告訴記者，近期如果中介再給她發(fā)來比較中意的降價房源，她就重新開始看房，做好隨時入手的準備。

二手房交易量創(chuàng)新低

不過市場的微量動向還沒有結(jié)果，也未反饋到成交數(shù)據(jù)上。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1月全市二手住宅過戶套數(shù)為1557套，環(huán)比下滑25.0%；二手住宅成交14.7萬平方米，環(huán)比下滑24.5%；1月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的新低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從政策實施后觀察來看，按參考價掛牌，將買賣雙方和中介全部引導(dǎo)向參考價，達到了去杠桿和預(yù)期效果。此前深圳二手房按參考價成交占比約30%，但房源大多位于東部地區(qū)，預(yù)計未來這個比例還會提升。

深圳市官方平臺最新數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，深圳全市二手商品房成交10.15萬平方米（1034套），同比-72.89%；其中二手商品住宅成交為8.17萬平方米（872套），同比降76.53%。這是深圳15年以來二手住宅月度成交首次跌破千套大關(guān)。

這一成交數(shù)據(jù)與2月份的傳統(tǒng)春節(jié)假期有一定關(guān)系，而另一個原因則是，從2022年1月開始，深圳市未簽署委賣合同的二手房房源，不能在各大中介平臺上架對外展示。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至1月底，全市二手房在售房源數(shù)量環(huán)比暴跌至3483套。

樂有家營銷副總裁郭鳳敏分析認為，深圳多次率先推出創(chuàng)新政策，如2021年初的參考價新政，以及2021年末的單邊代理模式，均推動了行業(yè)變革，且已正式進入深水區(qū)。在單邊代理新規(guī)則下，要想獲得業(yè)主信任，值得被委托，比拼品質(zhì)服務(wù)必不可少，比如我們就將過去的100項真服務(wù)標準升級為現(xiàn)在的249項。

對于近期二手房成交參考價格將進行全面調(diào)整的傳言，樂有家營銷總裁賀玲表示，去年出臺的時候，他們參與了主管部門的一些調(diào)研會，當(dāng)時確實提到過可能每年會適度有一次調(diào)整。但據(jù)其觀察，現(xiàn)在市場情況，價格調(diào)整的可能性不大，即便后期調(diào)整也是局部微調(diào)。

對于調(diào)整方向，賀玲表示，可能近一年成交較熱區(qū)域價格會下調(diào)，因為有些地方2021年以前交易火熱，但現(xiàn)在已經(jīng)不熱了，不排除將來指導(dǎo)價有再往上調(diào)的可能。