“閉眼搶”公募REITs的狀態在持續。

【資料圖】

首批3只保障性租賃住房公募REITs近日發售火熱，創下配售率新低，保險資金也是積極參與投資的主力資金之一。

據券商中國記者統計，在3只保租房REITs的戰略配售和網下發行環節，獲得配售的險資機構超40家。其中，6家險資機構現身3只保租房REITs的戰投名單，近40家險資機構參與網下投資，獲配金額接近3只REITs網下配售總量的一半。

截至目前，17只公募REITs共募資近580億元，參與“戰投+網下”的險資機構已超60家，獲配金額超過90億。

逾40家險資搶投保租房REITs，6家躋身戰投

首批保障性租賃住房公募REITs——即中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT，合計募資約38億元，其中戰略配售23.1億、網下發行10.4億、網上發行4.5億。

3只保租房REITs的戰略投資、網下投資環節，險資均有參與。不過資金追捧之下，配售比例已越來越低。

在戰略配售環節，3只保租房REITs的戰配金額占募資比例都在60%以上，反映出機構投資者對資產的看好。而上述中金、紅土創新、華夏3只REITs分別有17家、22家、14家戰略投資者，原始權益人占份額在35%~50%，新戰投已難覓首批REITs中10%甚至20%的份額，單一戰投的份額縮水。

從險資情況看，券商中國記者據公告統計，共有6家險資機構出現在3只保租房REITs的戰略投資環節，即中國人壽、國壽投資保險資管、平安人壽、工銀安盛人壽、泰康保險集團及國民養老保險(通過資管計劃參與)，合計獲得配售金額約1.45億元。

首批3只保租房REITs戰投中均有“國壽系”。其中，中國人壽成為紅土創新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT的戰略投資者，國壽投資保險資管為中金廈門安居保障性租賃住房REIT的戰投。

在網下投資環節，3只保障房REITs共計配售10.4億元，配售比例均低于1%，其中中金基金、紅土創新基金、華夏基金的網下配售比例分別為0.94%、0.77%、0.89%。據券商中國記者統計，近40家險資機構給出有效報價，合計獲配金額在4.96億元左右，占到網下配售金額的近一半。

華泰證券研報分析，3只保租房REITs網下認購倍數均值119倍，遠超首批上市公募REITs的5~15倍，主要是因為保租房REITs具有使用期限長、收入成長穩定性高、底層資產流動性強、擴募空間大的優點。

此研報認為，保租房REITs首次啟航的火熱基于兩大支點：一是資產優質，均位于核心城市核心區域，EBITDA利潤率占優；二是穩定派息，4%以上的穩定派息率在市場利率下行環境下優勢凸顯。

17只REITs戰投+網下：60多家險資現身

據券商中國記者統計，截至目前17只公募REITs的“戰投+網下”環節中，已有60多家險資機構參與，較去年5月首批REITs發行時(十幾家險資機構投資)，參與“搶購”公募REITs的險資機構數量已增加了兩倍。

參與REITs戰略配售和網下投資環節的險資機構大幅增加，一個重要原因是，相較去年5月首批REITs發行時，更多保險機構完成了內部的合規流程，為投資公募REITs做好了準備工作。

同時，更多的機構也開始研究這一持續火熱的投資新品種。

險企人士分析，公募REITs有強制分紅，每年至少1次分紅，并要求把年度可供分配金額的90%以上分配給投資者，預測分紅收益率在4%以上，再疊加交易策略，收益率可以預期到6%甚至8%以上，資產久期又長達幾十年，“市場上這么高確定性的資產不多了。”

此外，公募REITs與股票、債券等大類資產表現關聯度低，是傳統投資工具的差異化補充，可以幫助投資者實現資產配置的多元化，分散不同資產間的風險。

從參與險資的具體情況來看，在戰投環節，24家險資機構在17只REITs戰投環節獲配金額已達62億元。按戰投獲配金額排序，泰康人壽、平安人壽、中國保險投資基金(有限合伙)、橫琴人壽(通過資管計劃委托投資)、大家投資控股、工銀安盛人壽、國壽投資保險資管等投資金額較高。

從戰投REITs數量看，中國保險投資基金(有限合伙)躋身9只REITs的戰略投資者，在各險資機構中遙遙領先。此外，國壽投資保險資管、中國人壽分別成為4只、3只REITs的戰投，數量也較多。

從網下投資環節來看，在17只REITs有效報價賬戶中，60多家險資機構系賬戶估算獲配金額超30億元。

這些網下投資者中，既包括人保、太保、太平、中再、泰康等集團內多個公司，也包括華泰資產、生命保險資管等發行的保險資管產品，還包括大家人壽、富德財險、工銀安盛人壽、光大永明人壽、招商信諾人壽、海保人壽、弘康人壽、天安人壽、眾安保險、華農財險、亞太財險、陽光人壽、英大泰和財險、長城人壽、財信吉祥人壽、紫金財險、眾誠財險、安誠財險、誠泰財險等眾多險企身影。

其中，在最新的3只保障性租賃住房REITs中，也有險資是首次參與，如中郵人壽、君龍人壽、長江財險、中原農險等。

目前，險資中不少機構已通過“戰投+網下”兩種渠道投資了REITs。

中小險資分歧：投不投？如何投？

市場普遍認為，基礎設施REITs具有長期穩定收益的特點，尤其適合險資等長線資金，這也是險資大面積參與投資的重要原因。不過，險資群體是一個概念，具體到各個機構，情況又有不同。

比如，一些險資機構特別是中小機構，對REITs還處于觀望態度。某中小型保險資管機構高管坦言，如果REITs配售比例低，投資的REITs資產量小，在公司總資產盤子中占比太小，對收益起不到太大作用。但也有中小機構對REITs則極為重視，將其視作一類戰略資產在配置。

與此同時，擺在中小保險機構面前的問題還有，自行投資REITs的要求較高。有中小險企負責人即表示，“不動產投資能力需要6人以上的團隊，成本很高，目前對我們來講并不合適。”也因此，目前不少中小機構是委托委托投資方式搶購REITs。

根據相關規定，保險集團(控股)公司和保險公司自行投資公募REITs的，應當具備“不動產投資管理能力”，最近一年資產負債管理能力評估結果不得低于80分，上季度末綜合償付能力充足率不得低于150%。

此外，保險業界也很關注公募REITs所屬資產分類。按照償二代二期規則，公募REITs的資本占用雖然較高，但仍體現了一定政策優待，同時在資產分類中將其歸于不動產，不占用權益額度。業內由此認為，這反映出監管部門鼓勵險資投資公募REITs的態度。

總體上，業界認為，基礎設施REITs與其他資產的相關性弱，適合機構投資者做資產配置。加之我國有百萬億的存量基礎設施資產規模，而公募REITs仍處于穩步起步，未來業務空間還較大，這會成為險資等長線資金的基礎配置品種之一。

（文章來源：券商中國）