自去年2月深圳率先推出二手房指導價以來，全國共有15個城市發布二手房指導價，但目前，多地松綁了這項政策。據克而瑞研究中心統計，有13個城市已取消或放松二手房指導價政策。

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7月，廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現了政策松綁效應，同比出現明顯上漲。其中，成都二手房成交量更是創近10年新高。

業內人士認為，二手房指導價政策松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預期以及置業信心的修復，一定程度上成為二手房市場復蘇的助推劑。預計未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。

13城二手房指導價政策松綁

據克而瑞研究中心統計，自去年2月份，深圳率先推出二手房指導價后，截至2021年底，全國共有15個城市建立二手房指導價發布機制。而今年7月初，西安第一個“官宣”暫停發布二手房指導價后，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個城市取消或放松這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

7月初，針對西安二手房成交參考價格是否已取消的問題，西安市住建局相關工作人員回應媒體稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展，5月28日西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，其中提到促進二手住房流通。目前暫停發布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

3月底，針對深圳二手房參考價將調整的傳言，深圳市住建局表示：“二手住房成交參考價格的發布是為落實深圳市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》要求定期發布，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，并于近期在深圳市住建局官方網站、微信公眾號等官方網絡平臺發布。”

克而瑞研究中心調研后指出，去年出臺二手房指導價制度的城市，當前執行情況差別明顯。比如，成都和寧波的松動主要表現在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”，比如北京和無錫指導價偏高，不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米；而溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

所謂二手房指導價制度，即通過給出小區二手房交易參考價，對二手房價格進行管控。不論房屋實際成交價格如何，銀行只能按二手房指導價格上限來核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導價政策實施之后，二手房成交規模銳減，價格應聲下跌。

以深圳、上海為例，自推行二手房指導價后，二手房市場均明顯遇冷。據深圳市房地產信息平臺數據顯示，今年2月份(二手房指導價一周年)，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關，創近15年新低。據克而瑞研究中心統計，去年7月上海開始實行掛牌價格核驗，當月二手房成交套數不足2.4萬套，環比下降16%。至今，上海二手房成交套數已連續12個月下滑，并且連續多月低于1.5萬套以下。

多地成交量體現松綁效應

“過去，二手房指導價直接與信貸額度和流通性預期掛鉤，以削弱購房者支付能力和置業信心，從而對成交量、價，以及成交結構進行調節。”上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱說，如今二手房指導價松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預期以及置業信心的修復，一定程度上成為二手房市場復蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規模已體現了松綁效應的影響，市場逐步走出底部快速復蘇。

克而瑞研究中心的數據顯示，從周成交數據來看，蘇州第29周(7.11-7.17)和第30周(7.18-7.24)二手房成交面積同比分別大漲61%和36%；深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩，第29周二手房成交面積同比僅微跌7%，第30周佛山則同比增長8%。

值得注意的是，上海易居房地產研究院監測的14個熱點城市7月二手住宅成交量約為7.2萬套，環比下降5.5%，同比在連續下降13個月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7萬套，創下2012年1月以來的最高記錄。

上海易居房地產研究院研究員潘竑羽認為，成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復蘇，其中二手房指導價放松是政策利好之一。

另據貝殼研究院統計，7月貝殼50城二手房成交量指數為40，較上月微升，較去年同期的39提高，是自去年5月以來首次超過去年同期。其中，東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數超過去年同期。

對于未來的市場趨勢，丁祖昱認為，基于一二手房聯動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放，預計未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或將先于新房轉暖。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，目前全國房地產市場仍然處于調整期，行業的全面復蘇仍需時間，預計短期內仍將有更多地方發布創新型政策，釋放更多置業需求。

（文章來源：券商中國）