作為曾經(jīng)抑制二手房價快速上漲的利器，“二手房參考價制度”在廣州、東莞等城市正逐步失去效力。

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雖然廣州尚未正式官宣取消“二手房參考價制度”，但自去年11月開始，廣州的銀行已經(jīng)按照實(shí)際成交價來發(fā)放房貸，近期房產(chǎn)信息平臺貝殼找房、鏈家上原本只顯示二手住房參考價的小區(qū)，也已恢復(fù)顯示房源實(shí)際掛牌價。

一位廣州貝殼找房員工對界面新聞表示，自銀行發(fā)放二手房貸款不再參考二手房價后，廣州的“二手房參考價制度”其實(shí)已名存實(shí)亡，目前平臺上真實(shí)掛牌價和參考價都會有顯示，算是進(jìn)一步減少了二手房參考價對市場的負(fù)面影響。

自去年2月份，深圳在全國率先推出二手房參考價以來，至少有15個城市陸續(xù)發(fā)布該政策。但目前除了上海和深圳以外，大概已有13個城市的二手房指導(dǎo)價制度實(shí)質(zhì)性取消。

對于嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價制度的上海和深圳來說，該政策效果明顯，對二手房市場的成交帶來了不小影響。

二手房指導(dǎo)價名存實(shí)亡

為了抑制高房價，廣州的“二手房參考價制度”發(fā)布于2021年8月31日，在此之前已有多個熱點(diǎn)城市發(fā)布該制度，包括深圳、東莞、寧波、成都、西安、紹興、上海等。

廣州首批發(fā)布二手住房交易參考價的小區(qū)共有96個，其中天河區(qū)小區(qū)數(shù)量最多達(dá)到54個，黃埔區(qū)有23個，這也恰好是2020年至2021年上半年漲幅最大的兩個區(qū)域，參考價比當(dāng)時在貝殼的掛牌價普遍低大概3-5成。

和其它城市一樣，政策發(fā)布后，各大房產(chǎn)信息平臺上廣州上述96個小區(qū)二手房只顯示參考價，銀行放貸在一段時間也都是按照參考價審批，如房源實(shí)際成交價高出參考價的話，購房者的首付成本就會高出很多。

據(jù)界面新聞了解，政策發(fā)布兩三個月后，就陸續(xù)有廣州銀行開始不按二手參考價放貸，沒過多久所有銀行都放開了。

該政策要想真正發(fā)揮作用，需要銀行按參考指導(dǎo)價來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價”作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對二手房的實(shí)際市場成交價格影響較小。

房產(chǎn)信息平臺將二手房真實(shí)掛牌價顯示出來后，算是解除了“二手房參考價”對購房者選房帶來的最后一個障礙，不用再去向中介詢問一個個房源的真實(shí)價格了。

如今，除了貝殼找房、鏈家已開始顯示真實(shí)掛牌價外，廣州中原地產(chǎn)、房王網(wǎng)等二手房網(wǎng)站及安客居平臺仍然只顯示政府參考價。但貝殼找房和鏈家的市場占有率更高。

雖然去年不少城市都發(fā)布了二手房指導(dǎo)價相關(guān)政策，但實(shí)際的政策力度存在明顯差異，大部分城市的實(shí)際交易和銀行放貸基本不受到指導(dǎo)價影響，溫州、合肥等4城更從來沒出臺過實(shí)施細(xì)則。

和廣州一樣，東莞的二手房指導(dǎo)價政策在剛發(fā)布的一段時間，銀行還是按指導(dǎo)價來審批房貸，但沒多久后就不受影響了。此前東莞在貝殼找房上的相關(guān)房源也曾不再顯示參考價，但后來又恢復(fù)只顯示參考價的情況，至今仍然如此。

在市場下行階段，西安是第一個“官宣”取消二手房參考價機(jī)制的城市，時間是今年7月。

深圳是“二手房指導(dǎo)價制度”施行最嚴(yán)格的城市，且至今沒有任何松動，銀行仍然只能按參考價來放貸。

市場成交下滑

如果與銀行貸款直接掛鉤，“二手房參考制度”對二手房市場的沖擊力不小。

以始終嚴(yán)格執(zhí)行“二手房指導(dǎo)價制度”的深圳為例，其目前二手房低于或接近參考價成交已成常態(tài)。

據(jù)樂有家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源占比高達(dá)85%。

在此行情下，超過參考價10%以上房源很難成交，深圳二手房成交量也連連下跌。

自去年2月參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)16個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。在2019、2020年市場高點(diǎn)時，深圳的二手房月均成交量均超6000套。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，目前深圳整體二手房價較高位已經(jīng)下跌近兩成，尚未見止跌跡象，繼續(xù)下行態(tài)勢明顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，“二手房指導(dǎo)價制度”在深圳確實(shí)發(fā)揮了很大作用。過去深圳二手房價是靠加杠桿炒作起來的，二手房指導(dǎo)價政策相當(dāng)于不讓加杠桿了，再加上大環(huán)境的變化，過去的高房價就難以支撐。

在當(dāng)前的市場和政策環(huán)境下，李宇嘉認(rèn)為，深圳之后也存在取消“二手房指導(dǎo)價制度”的可能，但深圳全國樓市中的風(fēng)向標(biāo)意義太強(qiáng)了，目前條件還不太成熟。

在廣州“二手房參考制度”嚴(yán)格執(zhí)行的那幾個月，二手房成交量也很少。一位購房者告訴界面新聞，他當(dāng)時幾乎不再考慮受二手房參考價影響的小區(qū)，因?yàn)槭赘冻杀咎岣咛唷?/p>

以番禺一小區(qū)房源為例，其參考價大概230萬元、業(yè)主掛牌價263萬元，如果一位首套房購買者在當(dāng)時選擇購入話，支付首付成本大概會比二手房參考價政策施行前多33萬。

最近三個月，廣州二手住房價格指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、0.6%。從跌幅來看，在一二線熱點(diǎn)城市中排名靠前，一線城市中跌幅最大。部分樓盤的實(shí)際成交價格已經(jīng)跌穿了指導(dǎo)價。

不過，由于廣州二手房參考價很早就與銀行貸款審批脫鉤，其并非導(dǎo)致廣州二手房價出現(xiàn)下跌的主因。它更大的作用是加劇了悲觀預(yù)期。

李宇嘉指出，不管是出于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的角度，或者是出于扭轉(zhuǎn)價格下行和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的循環(huán)，退出二手房指導(dǎo)價，會有一定積極作用。

當(dāng)樓市的重心轉(zhuǎn)向穩(wěn)定、擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險并重時，二手房參考價制度退出也在情理之中。