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日前，港交所股權披露頁面顯示，由于股票被強制執(zhí)行出售，中國恒大、許家印夫婦、Xin Xin (BVI) Limited在恒大物業(yè)的持股由58.18%降至51.71%，共計減少7億股。

事實上，這并非近期首家股權被出售的頭部物業(yè)企業(yè)，包括旭輝永升服務、雅生活服務、金科服務等在內的多家頭部物業(yè)企業(yè)股權，在近段時間相繼被控股股東擺上了出（待）售席。

對此，多位業(yè)內人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于輕資產(chǎn)，且是穩(wěn)定的“現(xiàn)金牛”業(yè)務，屬于較為優(yōu)質的資產(chǎn)，房企出售物業(yè)管理業(yè)務有利于緩解現(xiàn)階段流動性壓力。

物業(yè)股權出售頻繁

值得一提的是，今年以來物業(yè)并購市場趨于謹慎。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，2022年物管行業(yè)已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。單項并購金額超過10億元的案例共發(fā)生四宗，其中三宗為央企華潤萬象生活發(fā)起。

而臨近年末，物業(yè)行業(yè)迎來了一波出售潮。過去半個月時間里，已先后有旭輝控股、中國奧園、雅居樂等多家房企或主動或被動宣布擬出售其控股的物企股權。

12月20日，據(jù)港交所披露易，中國恒大于12月14日減持7億股恒大物業(yè)股份，減持后持股比例由58.18%降至51.71%。文件并未披露交易價格，按照恒大物業(yè)停牌前每股2.3港元計算，減持股份市值約16.1億港元。

中國恒大此番屬于被動減持。港交所披露持股減少的原因是“有關方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權益或持有作為保證的股份的權利”。這意味著這部分恒大物業(yè)股票被強制執(zhí)行出售。

不同于恒大物業(yè)的被動減持，不少房企在近期選擇了主動出售所持物業(yè)股權。

12月12日，旭輝控股公告表示，將通過投標程序出售其持有的全部旭輝永升服務股份，該股份占后者已發(fā)行股本的23.26%。根據(jù)中報，旭輝控股通過旭昇持有旭輝永升服務23.21%股份，為控股股東。此次出售，意味著旭輝控股清空了旭輝永升服務的全部股份，將第一大股東的位置拱手讓人。

而在前一天即12月11日晚間，碧桂園服務刊發(fā)公告稱，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份予若干獨立投資者，約目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%。這是碧桂園服務上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

此外，雅生活服務、奧園健康、德信服務集團，以及更早之前的金科服務、禹洲物業(yè)、中南物業(yè)則等多家物企股權，也曾先后被擺上了出售席。

建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建12月21日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，近段時間供給側政策出臺較多，但銷售沒有明顯恢復，房企還需要更多依靠自救。“相比開發(fā)企業(yè)自身融資，物業(yè)公司股權更容易獲得投資人認同，有利于獲得更多資金緩解壓力。”

救急地產(chǎn)仍是主因

值得注意的是，不同于此前股權被轉讓、出售的多為中小型物企，近期被出售的物業(yè)企業(yè)多為行業(yè)第一梯隊企業(yè)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前根據(jù)上市物企2022年半年報整理的榜單顯示，2022年上半年，碧桂園服務營收200.55億元，在管面積8.43億平方米，均位列行業(yè)第一；雅生活服務營收76.2億元，在管面積5.29億元，均位列行業(yè)第二；旭輝永升服務營收31.66億元，在管面積2.08億平方米，分別位列行業(yè)第十、第十二位；稍早之前的金科服務營收26.25億元，在管面積2.51億平方米，均列行業(yè)第九位。

“其實在今年年初的時候，不少房企都在為自己物業(yè)管理業(yè)務找下家，但由于當時房企融資端、銷售端環(huán)境都不好，各房企自身的流動性都較為緊張，因此出現(xiàn)數(shù)個物業(yè)板塊出售擱淺的案例。”

同策研究院資深分析師肖云祥12月21日通過微信告訴記者，目前市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，特別是在融資端的多項政策支持，預期房企融資環(huán)境以及市場趨勢會得到改善。“此時出售物管業(yè)務，買家意愿會更強烈，此外此時市場存上行預期，在估值上有利于資產(chǎn)價值的體現(xiàn)。”

2022年物業(yè)服務上市企業(yè)第一大股東持股比例 來源：中指研究院

需要注意的是，從房企選擇出售物業(yè)板塊的動機來看，救急地產(chǎn)仍是房企及其大股東們出售物業(yè)的主要動因。

如旭輝控股在出售公告中表示，為紓緩流動資金壓力及為業(yè)務營運提供資金，集團一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機會，任何處置旨在為集團創(chuàng)造流動性或實現(xiàn)去杠桿化。

雅居樂兩次賣股物業(yè)均在公告中表示，所得資金將全部用于加強集團的資產(chǎn)負債表及財務流動資金，推動集團的持續(xù)健康發(fā)展，增強集團的短期償債能力。

德信中國也曾表示，若德信服務出售成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，港股和A股的物業(yè)服務上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)及其附屬企業(yè)。

“房企作為第一大股東持股比例高，對物業(yè)服務企業(yè)的決策具有絕對的話語權，直接導致物企業(yè)品牌缺乏獨立性。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟12月21日在接受記者微信采訪時表示，2022年在房地產(chǎn)市場承壓下行環(huán)境下，一方面物企存在為關聯(lián)方“輸血”的可能，進而受到市場的“錯殺”，另一方面關聯(lián)方的信用危機會傳導至物業(yè)服務企業(yè)，導致物業(yè)品牌發(fā)展收到拖累。

“盡管部分物企被出售后，與原房企的關系變弱，對其管理規(guī)模擴充短期可能帶來不利影響。但新股東會繼續(xù)支持業(yè)務合作，負面影響不會太持續(xù)。”在苑承建看來，新股東介入有利于豐富物企股東結構和公司治理，減少原有股東侵占少數(shù)股東權益的可能，長遠來看有助于物企更加穩(wěn)健經(jīng)營和長遠價值。

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