12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市國(guó)房景氣指數(shù)及開發(fā)投資數(shù)據(jù)。盡管“保主體”的政策底已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)筑底卻依然沒有完成，包括投資、銷售、融資在內(nèi)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)同比持續(xù)惡化，創(chuàng)下年內(nèi)跌幅紀(jì)錄，也連帶著造成國(guó)房經(jīng)濟(jì)指數(shù)的下滑。目前來看，保障合理購(gòu)房需求的刺激政策應(yīng)盡快推出，與保主體政策形成合力，拉動(dòng)樓市盡快完成筑底。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

【資料圖】

銷售：“銷售和客戶都陽了，12月份也很難”

原定于上周末開盤搖號(hào)的北五環(huán)某項(xiàng)目，在搖號(hào)前一天深夜臨時(shí)取消了開盤計(jì)劃。“銷售團(tuán)隊(duì)一個(gè)不剩全陽了，客戶也大部分陽了，沒辦法。”孫佳（化名）是這個(gè)項(xiàng)目的案場(chǎng)負(fù)責(zé)人，據(jù)他透露，無論是北京大區(qū)還是集團(tuán)，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目原本寄予厚望，地方政府主管部門也非常配合，從拿地開始便全力推進(jìn)，因?yàn)轫?xiàng)目位置好、配套好、戶型也不大，總價(jià)合適，排隊(duì)的客戶總體可觀。

“我們之前初步測(cè)算，即便因資質(zhì)、付款可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別清退，排隊(duì)的也能迅速補(bǔ)上，首期一把清是沒問題的。”孫佳承認(rèn)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，這種項(xiàng)目可以說是開發(fā)商的心頭肉。“如果這波疫情沒有這么重，這個(gè)開完指標(biāo)壓力就好一些，但距離完成，可能還有距離。”孫佳透露，因10月、11月的數(shù)據(jù)過于“難看”，目前完成全年指標(biāo)可以說是“不可能實(shí)現(xiàn)的任務(wù)”。

“銷售市場(chǎng)仍在底部。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，從數(shù)據(jù)來看，70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)延續(xù)下跌走勢(shì)，一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅均加深。其中，1-11月全國(guó)新建商品住宅銷售面積同比下降26%、銷售額同比下降28%。

開發(fā)與回款：政策底到來也沒擋住繼續(xù)惡化

銷售端的低迷，拉低了開發(fā)商的投資與回款。

開發(fā)層面，房企投資開工表現(xiàn)低迷，1-11月全國(guó)商品住宅開發(fā)投資額同比降幅擴(kuò)大至9%以上、新開工面積累計(jì)同比降幅均接近40%。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

“從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商的到位資金跌幅僅次于前五月的下降25.8%，且11月單月跌幅創(chuàng)下來5月以來的新低，這說明一系列保主體的政策盡管出臺(tái)了不少，但并沒有真正落地到開發(fā)商手里。”一位不愿透露姓名的分析師直言，從開發(fā)與資金兩大類數(shù)據(jù)可以看出，近期，政策雖然全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵(lì)。供給端三支箭積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道，針對(duì)民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。但樓市保主體的“最后一公里”還沒有打通，整個(gè)行業(yè)“實(shí)際缺錢”的狀態(tài)恐怕還需要一段時(shí)間的落地才能解決。“但無論如何，市場(chǎng)不好，再多的水也流動(dòng)不起來。”上述分析師直言，當(dāng)下已經(jīng)到了必須要保主體與保市場(chǎng)雙向努力、雙向奔赴才能拉動(dòng)的狀態(tài)，急需相關(guān)鼓勵(lì)消費(fèi)的政策出臺(tái)。

前瞻：翹尾難現(xiàn)

“現(xiàn)在就看一周之后大家陽過了怎么樣，我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還是有信心的，但愿市場(chǎng)還能給我們留兩周左右沖刺的機(jī)會(huì)。”孫佳感嘆。

但市場(chǎng)的前瞻指標(biāo)并不樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，11月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較10月也明顯下降。11月市場(chǎng)整體預(yù)期低迷，疫情防控政策的調(diào)整也在一定程度上影響了市場(chǎng)的交易節(jié)奏。

從前瞻指標(biāo)看，11月代表市場(chǎng)預(yù)期的二手房景氣指數(shù)進(jìn)一步下降，二手房帶看客源量和新增房源量繼續(xù)回調(diào)，整體市場(chǎng)活躍度較低，相關(guān)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)反映出年底傳統(tǒng)“翹尾”行情較難出現(xiàn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，若資金面好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會(huì)緩減，房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的狀況就會(huì)好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整和退出限購(gòu)政策、鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷等等，也會(huì)利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，也會(huì)利好價(jià)格穩(wěn)定。總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)，預(yù)計(jì)在明年上半年左右，而在這之前，房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)還會(huì)持續(xù)。

“今年市場(chǎng)的下行是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷上一個(gè)高速發(fā)展周期后的回落，房企風(fēng)險(xiǎn)外溢、疫情頻繁擾動(dòng)等因素又加深了下行的幅度。當(dāng)前供給兩端的支持政策均在落地執(zhí)行中，疫情防控政策的調(diào)整有望加快長(zhǎng)期觀望情緒的出清。”展望2023年，劉麗杰認(rèn)為，企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購(gòu)買需求在2023年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求在2023年入市，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將逐步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)走勢(shì)。

北京商報(bào)記者 王寅浩