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沉寂許久的出險(xiǎn)房企，一夜之間集體蘇醒。

12月以來，中國(guó)奧園宣布，為旗下物業(yè)公司“定向”尋找國(guó)資買家，以推動(dòng)債務(wù)重組；緊隨其后，停牌了大半年融創(chuàng)披露了2021年年報(bào)和債務(wù)重組計(jì)劃；正榮則官宣計(jì)劃在2023年一季度推出初步債務(wù)重組方案；A股各大上市房企則爭(zhēng)相發(fā)布定增計(jì)劃、資產(chǎn)重組計(jì)劃，包括金科、世茂股份(600823)等出現(xiàn)債務(wù)展期的房企，也加入了找錢的隊(duì)伍中……

灰頭土臉了一整年，地產(chǎn)圈在年底變得熱鬧起來。“在過去的一年里，整個(gè)行業(yè)的形勢(shì)和預(yù)期都是越來越差。”某出險(xiǎn)房企高管向記者表示，“一直熬到現(xiàn)在（才有所動(dòng)作），是因?yàn)楝F(xiàn)在的行情總體已經(jīng)算是平穩(wěn)了，能看到曙光和希望了。”

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，“三支箭”的落地消除了房企向金融機(jī)構(gòu)貸款、債券融資、股權(quán)融資三個(gè)融資渠道的政策阻力，這對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍緊張的流動(dòng)性需求猶如雪中送炭，“對(duì)市場(chǎng)信心重塑提供了很大的動(dòng)力”。

債務(wù)重組

自恒大起，包括花樣年、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、世茂集團(tuán)、融信、正榮、龍光等在內(nèi)的諸多房企都踏上了境外債務(wù)重組的道路。但在2022年過去的時(shí)間里，各大房企在這方面幾無進(jìn)展，鮮少有成型的重組方案發(fā)布。

直至“三支箭”在11月相繼落地，政策出現(xiàn)了“保主體”的明顯轉(zhuǎn)向，房企也重新開始轉(zhuǎn)動(dòng)。

近來動(dòng)作最大的莫過于融創(chuàng)。股票停牌近250天后，12月9日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，還拿出了一套境外債務(wù)重組方案。據(jù)該初步重組方案顯示，融創(chuàng)擬將債務(wù)中的30-40億美元及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，并將剩余現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)化為新的以美元計(jì)價(jià)的公開票據(jù)，期限為自重組生效日起的2-8年。

業(yè)內(nèi)對(duì)融創(chuàng)這一重組方案表示了認(rèn)可。國(guó)泰君安(601211)房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇在近日的一份研報(bào)中指出，融創(chuàng)提出的債轉(zhuǎn)股是當(dāng)前化解民營(yíng)房企危機(jī)最有效的方式之一，“對(duì)有一定品牌力的房企來說，這能夠最大限度的保障未來銷售的可持續(xù)性，預(yù)計(jì)其他有品牌力的出險(xiǎn)房企也均會(huì)效仿，帶動(dòng)行業(yè)加速解決供給端矛盾。”

正榮則主動(dòng)給出了重組方案的時(shí)間表。12月12日，該公司公告稱，已啟動(dòng)境外整體債務(wù)管理方案的籌備工作，正在與顧問團(tuán)隊(duì)推進(jìn)盡職調(diào)查，計(jì)劃于2023年一季度出具初步建議方案。

對(duì)于境內(nèi)債務(wù)方面，融創(chuàng)也在11月中旬時(shí)提出了初步重組方案。

而龍光在境內(nèi)的動(dòng)作則更快，11月初向機(jī)構(gòu)投資者提交的重組方案，12月初便獲得了通過，展期規(guī)模為223.6億元，歷時(shí)一月有余。此前，首家完成境內(nèi)債務(wù)展期的富力則費(fèi)時(shí)近3個(gè)月，8筆境內(nèi)債、展期規(guī)模合計(jì)約135億元。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，龍光境內(nèi)債務(wù)打包展期得以快速通過，在一定程度上受到“金融16條”的正面影響。

央行、銀保監(jiān)會(huì)在11月中旬發(fā)布的上述文件中提及，“按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)”。彼時(shí)有接受采訪的房企人士向記者提及，由于手中資金極其有限，對(duì)信托、銀行貸款等融資，房企一直都在進(jìn)行展期談判，但以前“都是硬談”，而有了政策支持后，“從房企的角度說，談判的難度會(huì)有所降低。”

某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向記者透露，此前看到富力成功實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)整體展期時(shí)，“我們老板也很急，希望能盡快推進(jìn)債務(wù)重組。”目前，該公司境內(nèi)債務(wù)重組方案已基本成型。

更多可能性

債務(wù)的展期、重組是房企以時(shí)間換空間的舉措，而“三支箭”提供的信貸、債券、股權(quán)融資渠道，則是為房企輸血、推動(dòng)出險(xiǎn)房企回到經(jīng)營(yíng)正軌的有力措施。近來，諸多房企獲得了支持。

11月上旬中債增表示將加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度后，境外債已違約的中南建設(shè)(000961)表示已按要求提交了增信申請(qǐng)；正榮地產(chǎn)也在上述12日的公告中提及，已在申請(qǐng)中債增擔(dān)保債券不超過人民幣30億元的額度。

但根據(jù)此前中債增提供增信支持發(fā)債的案例來看，房企需要以通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，以作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。而這對(duì)房企來說并非易事。華東某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向記者表示，“我們這些做純住宅的開發(fā)商手中沒有太多好牌，都是賣掉的貨，或者已經(jīng)抵押的，資產(chǎn)不夠好，較難被普照。”

讓房企的主動(dòng)性發(fā)揮得更充分的則是“第三支箭”。關(guān)閉逾十年的房企股權(quán)融資渠道再開閘后，更多出險(xiǎn)房企、有債務(wù)展期的房企迅速搭上了這一趟快速列車。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月29日起，至今已近20家上市房企擬進(jìn)行定增或資產(chǎn)重組，其中還有出險(xiǎn)房企華夏幸福(600340)，有多筆境內(nèi)債務(wù)已展期的世茂股份、金科股份(000656)等。

有最早一批發(fā)布定增公告的房企人士向記者透露，定增方案正在研究中，投資人還未明確，“未來可能會(huì)在債權(quán)人中尋找投資者，畢竟地產(chǎn)股處于低位，后續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、地產(chǎn)政策推出，股票會(huì)先漲，投資者說不定還能早點(diǎn)退出。”

“股權(quán)最后退出的主動(dòng)權(quán)在投資人手中，債權(quán)能否退出則在于企業(yè)是否償債。若推進(jìn)‘債轉(zhuǎn)股’，投資人既可消債也可獲取收益。”有市場(chǎng)人士評(píng)論稱。

另外值得關(guān)注的是，相對(duì)于今年前三季度，出險(xiǎn)房企處置資產(chǎn)的積極性亦在提高。例如旭輝、奧園同時(shí)宣布將出售旗下物業(yè)板塊。其中旭輝將其持有的全部旭輝永升服務(wù)股份售出；而奧園則在招標(biāo)出售奧園健康29.9%的股權(quán)后，仍將持股約25%。兩家公司都是為了推進(jìn)債務(wù)重組工作。

對(duì)于出險(xiǎn)房企近期的一系列動(dòng)作，有觀點(diǎn)指出，房企未來能否獲救的影響因素之一就在于是否有積極的態(tài)度。西政資本認(rèn)為，在出險(xiǎn)的民營(yíng)房企中，可以被救起的房企滿足幾個(gè)條件。一則是是手上還有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可供盤活并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；二則仍在積極自救，拒絕躺平、擺爛，對(duì)投資人負(fù)責(zé)任，善待員工和供應(yīng)商。“同時(shí)有以上表現(xiàn)的房企大概率是能被救起來的。”