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2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。9月30日，人民銀行發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。本刊編輯部近日了解到，目前已有多個(gè)城市的銀行下調(diào)了首套房貸利率。以某市為例，多家銀行已將首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下調(diào)至3.7%。按此計(jì)算，100萬元房貸、貸款20年，執(zhí)行3.7%利率后，購(gòu)房者比4.1%時(shí)可節(jié)省利息約5萬元。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房貸利率下限已達(dá)2019年以來新低，但各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。

在房貸利率不斷下行的背景下，加之受新冠肺炎疫情的影響，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)銀行個(gè)貸客戶提前還房貸、降杠桿的情況會(huì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

案例故事

采用調(diào)解補(bǔ)償方式化解房屋提前還貸糾紛

客戶張某于2018年4月投訴稱，B銀行在其不知情的情況下，將其還貸賬戶的款項(xiàng)直接劃出用于提前結(jié)清貸款并要求對(duì)此情況進(jìn)行糾正。

本案中張某（以下稱張家）作為主借款人，親戚四人（以下稱徐家）作為共同借款人，以系爭(zhēng)房屋作為抵押，于2009年3月6日與B銀行及上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司簽署了《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》（以下簡(jiǎn)稱“《借款擔(dān)保合同》”），向該行借個(gè)人住房商業(yè)貸款170萬元、個(gè)人住房公積金貸款60萬元（以下統(tǒng)稱“住房貸款”），借款期限自2009年4月1日至2039年4月1日。嗣后，該行共發(fā)放住房貸款230萬元。2009年7月2日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記為張某及共同借款人共五人共同共有。

后因張家與共同借款人徐家就系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，徐家于2013年初訴至上海市楊浦區(qū)人民法院。該院于2013年2月19日以《民事判決書》認(rèn)定，系爭(zhēng)房屋上設(shè)置的抵押權(quán)滌除后，產(chǎn)權(quán)歸徐家，并判決張家應(yīng)于系爭(zhēng)房屋上設(shè)置的抵押權(quán)滌除后五日內(nèi)協(xié)助徐家將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記至徐家名下。

共同借款人之一徐某于2015年12月22日向B銀行出具《個(gè)人組合商業(yè)貸款提前還款申請(qǐng)書》及《個(gè)人住房公積金貸款提前還款申請(qǐng)》，申請(qǐng)全部提前還款。經(jīng)該行審查同意后，共同借款人徐某于同年12月25日將人民幣1831875.41元?jiǎng)澑吨痢督杩顡?dān)保合同》第六十三條所述還款賬戶，結(jié)清了全部住房貸款本息。該行于2016年1月6日將《房地產(chǎn)登記證明-房地產(chǎn)（現(xiàn)房）抵押登記》原件交付予共同借款人徐某，系爭(zhēng)房屋上的抵押權(quán)于同年1月18日前撤銷，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)上海市楊浦區(qū)人民法院裁定歸徐家。

后張某通過代理律師來信反映，在其正常還貸過程中，在其本人不知情的情況下，B銀行將其還貸賬戶的款項(xiàng)直接劃出用于提前結(jié)清貸款，并將抵押證等材料給予他人，要求銀行恢復(fù)原狀。當(dāng)事人張某在投訴過程中聘請(qǐng)了律師作為代理人，銀行與張某曾多次當(dāng)面交涉，雙方觀點(diǎn)一直存在分歧。

2018年4月10日下午，銀行召開客戶張某投訴處理商討會(huì)，就銀行操作合規(guī)性以及后續(xù)工作進(jìn)行了商討，內(nèi)容如下：一是共同借款人提出提前還款申請(qǐng)以及從主借款人賬戶進(jìn)行還貸時(shí)，均未得到主借款人張某的授權(quán)，銀行操作上存在一定瑕疵；二是為妥善解決此項(xiàng)投訴，銀行在向共同借款人徐某了解情況的基礎(chǔ)上聯(lián)系張某，詢問其真實(shí)訴求，爭(zhēng)取找到雙方均接受的化解方案。

接下來，銀行邀請(qǐng)當(dāng)事人張某及其代理律師前來面談，面談過程中坦誠(chéng)交換意見，取得積極性進(jìn)展，了解到張某主要訴求為要求銀行給予律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等相關(guān)補(bǔ)償，銀行出于人道主義關(guān)懷積極研究考慮和解方案，并與客戶進(jìn)行調(diào)解。后雙方前往調(diào)解中心進(jìn)行調(diào)解，最初客戶提出的補(bǔ)償金額較大，經(jīng)深入?yún)f(xié)商后決定一次性給予客戶合理安撫補(bǔ)償款，與客戶達(dá)成和解協(xié)議。消費(fèi)者對(duì)于B銀行高度重視、合理解決客戶疑難問題的態(tài)度給予很高的評(píng)價(jià)；調(diào)解員對(duì)于銀行制定的個(gè)性化方案也高度認(rèn)可，認(rèn)為銀行在合法合規(guī)的框架下，以客戶為本化解糾紛的方式值得同業(yè)借鑒使用。

法律分析

借款人提前償還全部或部分貸款的，應(yīng)向貸款人提交書面申請(qǐng)

銀行就此案專門咨詢了律師事務(wù)所，律師出具的《法律意見書》主要有以下看法：（1）徐某有權(quán)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，銀行必須接受申請(qǐng)；（2）銀行可以從張某在銀行開立的還款賬戶扣款；（3）銀行在貸款結(jié)清的情況下，有義務(wù)注銷抵押權(quán)；（4）關(guān)于借款人之間的糾紛與銀行無涉；（5）提前還款沒有侵犯張某的合法權(quán)益。

同時(shí)，《法律意見書》就“銀行如果拒不接受徐某單方面提出的提前還款要求而可能導(dǎo)致的后果”做出了相關(guān)假設(shè)和分析：（1）徐某會(huì)停止月供，張某認(rèn)為依據(jù)生效判決系爭(zhēng)房屋已歸徐家，與己無關(guān)，故張某也不還款，最終導(dǎo)致該筆貸款出現(xiàn)逾期。按照合同的約定，在連續(xù)滿三個(gè)月逾期或者累計(jì)六個(gè)月逾期的情況下，銀行可向張某等五個(gè)借款人提起訴訟，要求五個(gè)借款人承擔(dān)連帶還款責(zé)任并有權(quán)處分抵押物。如果張某事后知道是銀行不接受徐某要求提前還款導(dǎo)致該案訴訟，致使其個(gè)人征信被記錄甚至被列失信被執(zhí)行人名單的，張某亦會(huì)向銀行投訴。（2）在有合同明文約定可提前還款和生效判決判令房屋在滌除抵押權(quán)后歸徐某的情況下，銀行不接受其單方面提出的提前還款申請(qǐng)導(dǎo)致其房屋無法過戶，徐某會(huì)向銀行投訴。

綜上，如果銀行不接受共同借款人徐某單方面提出的提前還款申請(qǐng)，會(huì)進(jìn)一步激化徐家與張家、徐張兩家與銀行的矛盾，并引發(fā)一系列后果，因此從法律層面來看，銀行在提前還款方面并無重大過錯(cuò)。

但銀行考慮到共同借款人提出提前還款申請(qǐng)以及從主借款人賬戶進(jìn)行還貸時(shí)，均未得到主借款人張某的授權(quán)，操作上存在一定瑕疵；同時(shí)，出于人道主義關(guān)懷，銀行積極研究考慮多元化和解方案，最終采取調(diào)解方式與客戶協(xié)商化解糾紛。

案例啟示

銀行靈活變通辦業(yè)務(wù)，更要堅(jiān)守依法合規(guī)底線

銀行在金融消費(fèi)者糾紛處理方面應(yīng)積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，采取多元化糾紛化解手段，高效處置金融消費(fèi)糾紛，著力將金融糾紛化解在基層、解決在萌芽狀態(tài)。與此同時(shí)，調(diào)解方式提供的敞開式資源和服務(wù)可助力銀行打造更加和諧的金融生態(tài)環(huán)境。調(diào)解的作用除了消除消費(fèi)者的顧慮、方便其理清維權(quán)過程中遇到的問題外，通過落筆簽字、全程錄音等方式為調(diào)解雙方提供了有效的法律保障。

（本文原載于《中國(guó)銀行(601988)業(yè)》雜志第11期）

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