作 者丨雷晨

編 輯丨姜詩薔,江佩佩

圖 源丨圖蟲

(相關(guān)資料圖)

資本市場“助房”新政策來了！

11月28日，根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上述措施即日起施行。

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，將積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

“救市先救企，此舉為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機(jī)會(huì)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，這意味著，繼信貸投放、債券融資之后，股權(quán)融資作為第三支利箭已經(jīng)射出。

圖/截至11月29日A股收盤，房地產(chǎn)板塊大漲超7%，板塊內(nèi)超30只個(gè)股漲停。來源：wind

圖/內(nèi)房股大漲。融創(chuàng)服務(wù)漲25%，世茂服務(wù)漲22.43%；保利置業(yè)集團(tuán)漲15.48%，寶龍地產(chǎn)漲超15%。來源：wind

5項(xiàng)措施齊上陣

具體來看，股權(quán)融資方面共涉及以下5項(xiàng)措施：

一是恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

“從政策內(nèi)容來看，其中重組、再融資、私募這幾個(gè)方面影響最大，對于當(dāng)前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用，尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營房企發(fā)債給予擔(dān)保等，應(yīng)該說此類融資工作非常全面、有助于全面快速改善房企資金面。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

助力房企“軟著陸”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“加大權(quán)益補(bǔ)充力度”是此次政策的最核心內(nèi)容。這也說明，對于各類房企增強(qiáng)股權(quán)方面的穩(wěn)定性，尤其是從股權(quán)的角度獲得債務(wù)融資，是近期的重點(diǎn)。

放寬股權(quán)融資，對于房企而言意味著什么？

據(jù)悉，股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負(fù)債規(guī)模、增強(qiáng)投資者對于房企投資的長期性等特點(diǎn)，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問題。

“這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。此類工作做到位，也將為相關(guān)房企后續(xù)企業(yè)地位修復(fù)、投資者關(guān)系改善、銷售業(yè)績改善等帶來積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

譬如，此次政策明確，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。這項(xiàng)對于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企都有較好的作用，暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，優(yōu)質(zhì)房企則有收購或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務(wù)問題。此類邏輯下，房地產(chǎn)背后資源將加速整合，同時(shí)促使債務(wù)問題在重組中順利化解。

另外，政策明確恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。再融資工具一般包括公開發(fā)行新股、非公開發(fā)行新股、發(fā)行新股購買資產(chǎn)、發(fā)行公司債券、發(fā)行短期融資券、發(fā)行中期票據(jù)等模式。

“放寬再融資有助于房企定向?qū)ふ彝顿Y方，規(guī)避此前公開發(fā)債面臨的認(rèn)籌不足的尷尬。后續(xù)不排除會(huì)導(dǎo)入險(xiǎn)資和國企資金進(jìn)行持股，增強(qiáng)房企的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)提出要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金的作用。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，相比信貸、債券融資等，私募基金在信息披露方面的要求要低很多、專業(yè)技巧性較強(qiáng)，同時(shí)其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務(wù)產(chǎn)品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務(wù)問題。

在進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用方面，該人士表示，REITs產(chǎn)品運(yùn)用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和退出。目前部分城市在收購暴雷房企存量房屋資產(chǎn)方面，是希望用于保障性租賃住房的功能。相關(guān)REITs金融政策也需要加快導(dǎo)入。

此外，證監(jiān)會(huì)還明確，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。

上述分析人士指出，此次政策實(shí)際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進(jìn)行再融資開辟了新窗口。房企主動(dòng)在港交所等市場方面做宣傳，積極導(dǎo)入各類國際資本市場的資金，進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展。

E N D

本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 梅樂軒

本文首發(fā)于微信公眾號：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。