11月29日，北京第四批次集中供地火熱收官。6宗宅地總面積約14.86萬平方米，總建面31.93萬平方米，起始價(jià)123億元，成交總價(jià)135億元。僅1宗地底價(jià)成交，3宗地溢價(jià)率達(dá)15%。

從競(jìng)拍規(guī)則看，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的4宗地塊均設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，現(xiàn)房比例提升，現(xiàn)房銷售普及度的增加，有助于提升購(gòu)房者購(gòu)房的安全感，落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)；此外，石景山古城地塊首次提出對(duì)期房和現(xiàn)房進(jìn)行區(qū)別定價(jià)，更符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，伴隨“第二支箭”、“第三支箭”、“金融16條”等政策利好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，加速在年底補(bǔ)倉(cāng)，使得此次土拍熱度不減。

(資料圖)

多地塊觸及上限，現(xiàn)房比例提升

第一個(gè)競(jìng)拍的是朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)PF-44地塊。該地塊共吸引了三元嘉業(yè)、城建興華、中建城發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)(600755)、保利+建工、金茂、中海、中建玖合、金隅、金地等10家企業(yè)及聯(lián)合體報(bào)。起拍價(jià)22.2億元，起始樓面價(jià)約4.5萬元/平方米。經(jīng)過22輪爭(zhēng)奪，地塊達(dá)到設(shè)定的土地合理上限價(jià)格25.53億元及1萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限之后，三元嘉業(yè)、中建城發(fā)、保利+建工、中建玖合、金隅5家企業(yè)及聯(lián)合體遞交了搖號(hào)申請(qǐng)。

最終保利+建工聯(lián)合體以25.53億元+1萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得平房鄉(xiāng)PF-44地塊，樓面價(jià)約5.2萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)PF-45地塊吸引了三元嘉業(yè)、中建智地、城建興華、中建城發(fā)、首開、京宸盛匯、廈門國(guó)貿(mào)、保利+建工、金茂、中海、中建玖合、金隅、金地、中建信和等14家企業(yè)及聯(lián)合體。起拍價(jià)21.2億元，起始樓面價(jià)約4.5萬元/平方米。經(jīng)過19輪爭(zhēng)奪，地塊達(dá)到設(shè)定的土地合理上限價(jià)格24.38億元及1萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限之后，三元嘉業(yè)、京宸盛匯、保利+建工、金隅、中建信和、中建城發(fā)、中建智地、中建玖合8家企業(yè)及聯(lián)合體遞交了搖號(hào)申請(qǐng)。

最終三元嘉業(yè)以24.38億元+1萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得平房鄉(xiāng)PF-45地塊，樓面價(jià)約5.22萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

朝陽區(qū)崔各莊奶西村地塊吸引了中建智地、招商、中海、金茂+首開、華潤(rùn)置地、綠城、中建玖合、保利+建工、金隅9家企業(yè)及聯(lián)合體。起拍價(jià)28.1億元，起始樓面價(jià)約4萬元/平方米。經(jīng)過51輪爭(zhēng)奪，地塊達(dá)到設(shè)定的土地合理上限價(jià)格32.315億元及3.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限，最后中建智地、中建玖合、保利+建工、金隅4家企業(yè)及聯(lián)合體參與搖號(hào)。

最終金隅以32.315億元+3.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得奶西村地塊，樓面價(jià)約4.63萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

最后一個(gè)競(jìng)拍的是石景山古城地塊，吸引了建工、招商、廈門國(guó)貿(mào)、中海新城、金茂5家企業(yè)，起始價(jià)26.9億元，起始樓面價(jià)約3.8萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.5萬元/平方米（期房）、7.8萬元/平方米（現(xiàn)房）。經(jīng)過5輪爭(zhēng)奪，最終中海新城以28.4億元競(jìng)得，樓面價(jià)約4.35萬元/平方米，溢價(jià)率5.58%。

此外，由于報(bào)價(jià)次數(shù)低于三次，以價(jià)高者得的原則，城建興華以16.69億元競(jìng)得通州區(qū)永順鎮(zhèn)鄧家窯地塊，樓面價(jià)約3.36萬元/平方米，溢價(jià)率約0.54%；門頭溝地塊則被中建方程+中建信和聯(lián)合體以底價(jià)7.9億元獲得，樓面價(jià)約2.45萬元/平方米。

融資環(huán)境改善、信心提升，房企積極補(bǔ)倉(cāng)

北京第四批集中供地?cái)?shù)量明顯減少，但由于多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，能夠切實(shí)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，符合購(gòu)房者居住需求。疊加“第二支箭”、“金融16條”等政策利好，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，因此此次土拍熱度不減。

北京鏈家研究院資深分析師岳微對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，此次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的4宗地塊均設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，現(xiàn)房比例提升，現(xiàn)房銷售普及度的增加，有助于提升購(gòu)房者購(gòu)房的安全感，落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)。

值得注意的是，石景山古城地塊首次提出對(duì)期房銷售和現(xiàn)房銷售的區(qū)別定價(jià)，既解決房企現(xiàn)房銷售資金壓力問題，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展的客觀規(guī)律。

從報(bào)名情況看，房企參與積極性大幅提升。國(guó)、央企仍為主力參與，長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤(rùn)、首開、保利、招商、金隅均有報(bào)名。其中，金茂表現(xiàn)最為積極，報(bào)名5宗，但未有斬獲；中海次之，報(bào)名4宗，斬獲1宗；建工也報(bào)名4宗，與保利聯(lián)合體斬獲1宗。中建系幾乎全員出動(dòng)，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報(bào)名、偏好朝陽市場(chǎng)。首開及華潤(rùn)在售貨值充足，此次報(bào)名及參拍都相對(duì)謹(jǐn)慎。

此外，廈門國(guó)貿(mào)年內(nèi)也再度參與；三元嘉業(yè)在參與第二批小瓦窯地塊、第三批永豐地塊后，參與了朝陽平房鄉(xiāng)兩宗地塊的競(jìng)拍。綠城、金地、京宸盛匯三家民營(yíng)房企參拍，但均未有斬獲。

“總體來看，北京第四批土拍熱度一定程度上超出預(yù)期”。中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，熱度超預(yù)期背后，主要受到三方面影響：

其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇，本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。其二，在第四批次之前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年第四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。其三，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。