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2021年下半年房地產市場行情急轉直下，不僅成交顯著縮量，房價也開始由增轉降。2022年至今，中央持續加碼穩地產，既給企業紓困，防范并化解企業償債風險，又給市場減壓，各地刺激購房需求的政策不斷出臺。

多方因素的對沖激蕩下，今年的房地產市場機遇與風險并存，行業迎來全新挑戰。與此同時，低位運行的經濟增長，難以破解對房地產的慣性依賴，房地產行業仍是中國經濟穩定發展的“壓艙石”。面對行情的波動，一面化解由此帶來的影響，一面尋求更大發展空間，才是房企可持續發展的關鍵。

樓市分化時代，房企前瞻布局都市圈

在樓市告別普漲的時代，圍繞城市群進行發展成為新的邏輯。截至目前，發改委已批復京津冀協同發展、長三角一體化、粵港澳大灣區等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。不難發現，19大城市群、6大都市圈乃是中國經濟的發展高地，GDP總量、常住人口規模等全面領先，經濟發展的先發優勢明顯。市場需求有支撐，未來有望成為房地產市場的核心載體。

城市群及都市圈內部將逐步實現一體化，不僅核心城市繼續做大、做強，房地產市場具備較強韌性，而且衛星城市也將進入發展快車道，房地產市場猶存發展空間。

在國家培育發展現代化都市圈的大背景下，京津冀、長三角、粵港澳大灣區成為中國經濟的三大主引擎。從近年來龍頭房企區域布局的變化以及土地儲備來看，深耕都市圈成為龍頭房企重要的戰略選擇，其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

2014年，“京津冀一體化”上升為國家級戰略。作為中國三大核心經濟圈之一，圍繞著“政治中心”，環京市場的動向，一直受到地產屆的高度關注。黨的二十大報告中提出，“促進區域協調發展”“推進京津冀協同發展”“高標準、高質量建設雄安新區”。站在新的歷史節點，京津冀協同發展正走向更高水平。

盡管近年來的嚴厲調控使京津冀樓市迅速降溫，但京津冀協同發展戰略下的政策利好為區域經濟注入強大動力，也為房企帶來巨大吸引力。

搶灘京津冀，各大房企群雄逐鹿

在京津冀房地產市場中，近幾年環京市場因為嚴厲的調控政策，市場格局發生了劇烈的變化，逐漸形成外部龍頭房企與京津冀本土大鱷分庭抗禮之勢。

近一輪環京樓市大調整的起點可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三縣全域啟動了限購，隨后樓市急轉而下。環京樓市在銷售、資金、監管等諸多方面都面臨了很大的下行壓力，2019年-2022年10月環京樓市成交量持續下挫，庫存量攀至高位。2021年以來從流動性危機到信用危機，部分房企深陷困。

數據來源：克而瑞環京投資決策系統

當悲觀情緒在市場蔓延，政策面呈現轉機，也許就意味著市場底部的探明。在行業下行的趨勢下，房企的發展思路從“增量”轉向“提質”，這也給發展穩健的房企提供了彎道超車的機會。

在2022年1-9月環京都市圈房企銷售排行榜中，前三甲分別被保定本土企業愛情地產、品質標桿房企石榴置業以及“宇宙房企”碧桂園占據，三家企業銷售總額占前十強銷售總額近五成。

數據來源：克而瑞環京投資決策系統

以品質促增長，穿越周期穩健發展

從“快速擴張”到“穩健發展”，房地產行業已經告別了“高周轉”“高負債”“高杠桿”為代表的發展模式，步入“高品質發展時代”。黨的二十大報告中，住房制度相關內容是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對比來看，在保民生的基礎上，提品質也是重要的內容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質雙重目標。因此，滿足人民美好生活的需要、高品質改善性住房，或將成為未來房企穿越市場周期、穩健發展的關鍵。

以1-9月環京都市圈房企銷售排行榜榜眼石榴置業為例，自2009年在北京城市副中心通州推出首個住宅項目K2海棠灣以來，經過十余年的探索與創新發展，精研不同人群對于住宅的需求特點，逐漸形成以春江系、府系、院系三大住宅產品系。憑借不斷升級的產品品質以及創新迭代的人居作品，石榴置業多個在售項目受到市場的追捧。2022年1-9月項目銷售排行榜中，文安智慧新城以8.98萬㎡位列首位；石榴湖山春曉則以4.6億元的銷售額成為固安最受關注的樓盤；保定春江錦上自開盤以來，也以高品質的創新產品，成為保定人居封面作品。

以品質促增長，以穩健保發展。得益于優秀的項目開發運營，石榴置業行穩致遠，財務健康，屬于“綠檔”優質房企。目前，石榴置業足跡已覆蓋北京、上海、天津、南京等全國30余個城市，項目涵蓋中高端住宅產品以及一線城市綜合體。近日，在其深耕的京津冀市場，石榴將保定主城區又一地塊收入囊中，三度占位保定內城核心板塊。作為少數依舊活躍在土拍市場的民營房企，石榴在行業承壓、流動性困境頻發的當下，不僅實現“三道紅線”全達標，穩居綠檔，還保持了經營性現金流連續三年半為正的記錄，彰顯了良好的經營能力。

當前，人民群眾對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，在本輪房地產市場的調整周期下，市場端呈現出明顯的差異化。以產品決定增長以品質決定速度，或將成為房地產行業未來的趨勢。