未來或將加快房地產回暖政策的傳導，從而保證企業的合理融資需求，緩解房地產到位資金壓力。

◎ 作者 / 房玲、羊代紅

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4月14日，據央行金融市場司司長在新聞發布會上表示，3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況自主下調了房貸利率。在樓市政策調控方面，一季度已有60余城發布了超百次的房地產相關政策，4月份以來又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港(600848)、南京市溧水區、安徽淮北等區域都大幅松綁或取消了限購政策。在此背景下，當前的房地產開發到位資金表現如何，是否有較大的回暖呢？

3月到位資金居2018年5月以來最低

企業資金壓力仍然較大

4月18日國家統計局公布2022年1-3月房地產行業數據，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。從單月絕對值來看，2022年3月商品房銷售同比降幅創2015年以來新低，單月銷售規模恢復至2017年-2019年同期平均水平，行業仍在緩慢恢復中。

在房地產開發企業到位資金方面，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環比擴大5.3pcts，單月到位資金量居2018年5月以來最低，從而使得到位資金的累計值降幅進一步擴大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環比1-2月的17.7%進一步擴大。可以看到，近期雖有較多的調控政策寬松但傳導到資金端并未立刻見效，房地產到位資金仍居低位，當前房地產到位資金壓力仍然較大。

單月銷售回款回到2020年3月水平

居民購房減少

從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2021年3月銷售回款為6470億元，同比下降32.9%，降幅環比進一步下降9pcts，單月銷售回款規模在近三年僅高于2020年3月。累計來看，2022年1-3月銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進一步擴大。主要由于當前市場信心仍處于修復期，3月全國商品住宅成交面積環比降2%（2021年、2019年、2018年和2017年同期分別環比增7%、12%、6%和7%），2022年“金三”不再，新房市場仍處于嚴重下行期。

3月，居民中長期貸款新增3735億元，較上月負增長而言，已有明顯好轉，但仍比去年同期少增2504億元。累計來看，1-3月新增居民中長期貸款同比減少9100億元，側面印證了居民購房減少，1-3月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環比擴大2.8pcts，創2018年以來的最大跌幅，房地產的形勢仍較為嚴峻。

政策恢復不及預期

單月國內貸款遠低于歷史同期

國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，1-3月到位資金中國內貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環比擴大2.4pcts。單月來看，3月國內貸款為1420億元，同比下降29.7%，單月降幅創2017年以來最低，從規模表現來看，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過2000億元的表現來看，下滑較為明顯，主要由于當前政策傳導不及預期，企業關注度主要集中在“保交付”上，新開工、竣工同比增速下滑明顯，3月房屋施工、新開工和竣工同比下降22%、22%和16%。

保交樓目標推動下自籌資金降幅收窄

并購融資持續擴容

從自籌資金來看，3月房地產開發企業到位資金（自籌資金）4638億元，同比下降2.3%，降幅環比收窄3.9pcts。累計來看，1-3月房地產開發企業到位資金（自籌資金）12395億元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4pcts。在保交樓目標推動以及保交付措施落地下，企業復工復產，同時加強在建項目投入重塑市場信心，加大自有資金使用力度。

此外，針對出險企業的并購融資，政策也給予了較大程度的支持，3月以來更多的房企與金融機構建立了并購融資協議，獲得并購融資額度，除了華僑城、招商蛇口(001979)、建發房產、華潤置地、大悅城(000031)等央企國企發行并購中期票據成功或者獲批并購融資額度之外，另有旭輝、五礦地產、碧桂園、美的置業、新希望地產等民營企業并購融資額度獲批。

此外，4月11日和4月19日監管持續發聲支持企業的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業債券融資支持機制，激發民營企業的活力和創造力，未來或將有更多的企業獲得并購融資支持。

總的來看，一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但由于政策傳導情況仍未明朗，導致購房者觀望情緒仍然較重，按揭貸款降幅持續擴大，同時企業新開工及竣工同比下滑明顯，國內貸款降幅也持續增大，房地產開發企業資金端未見明顯好轉，壓力仍然較大。但值得注意的是，4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局出臺了23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發展金融服務，并提出執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。未來或將加快房地產回暖政策的傳導，從而保證企業的合理融資需求，緩解房地產到位資金壓力。

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