一、本輪政策特征：政策松綁頻次、力度、城市能級逐步上升，政策寬松將會貫穿全年

進入2022年，中央層面多次提及滿足購房者的合理住房需求，保障房地產市場良性循環和健康發展，3月16日六部門聯合表態防范化解房地產市場風險。各地開始因城施策，逐步出臺樓市松綁政策。根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截止到4月20日，超85個城市出臺松綁政策內容，調控次數超百次。從時間段上看，前三月度調控次數維持在25次左右，4月調控次數顯得更為頻繁，截止到4月20日，共調控31次，已超過以往全月的水平。從政策內容上看，政策松綁內容主要從需求端出發，包含放寬落戶、公積金貸款額度增加/條件放寬、降首付比例、降房貸利率、放松限購限貸、放松/取消限售。其中，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。

縱觀年內松綁政策特征，我們認為可以分為三個階段，第一階段為1-2月，主要是以保定、馬鞍山三四線城市為主，政策松綁內容主要涉及到公積金額度增加，放松落戶，人才購房補貼,2月開始降首付比率，降房貸利率，以媒體報道為主；第二階段為3-4月，隨著鄭州正式發文鄭19條，接著多城開始跟進放松限購限貸、限售政策，包括省會城市哈爾濱、福州。第三階段為4月以來，蘇州、南京、上海高能級的城市加入政策松綁陣營，政策松綁內容新增預售資金監管放松、新人才市民購房補貼。蘇州、南京高能級城市的政策放開具有較強的信號意義，我們預計2季度更多的熱點城市加入，購房政策松綁已經是大趨勢且會貫穿今年全年，除當前的政策松綁措施以外，促進改善性需求釋放的相關政策也將會逐步出臺，此外，供應端松綁也值得期待。

二、松綁政策目前效應不達預期，需求端購買力不足疊加疫情是主因

年內至今，雖然各地松綁調控政策，但從市場數據來看，今年一季度的市場不容樂觀，3月市場有所回溫，但回暖力度不大，整體來看，一季度房地產市場表現不及預期。根據國家統計局數據顯示，一季度房地產業的GDP為18930億元，與去年同期下降0.2%，同比居于末位。1—3月份，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%，增速連續12個月下滑；1—3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，各房產類的經營指標增速表現均不可觀。從3月單月的數據看，雖然環比呈現上升，但是同比仍呈現大幅下滑局面。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年3月諸葛找房重點監測的40城新房銷售面積為1447.6平方米，環比上漲16.59%，同比下跌50.21%。

政策松綁下市場恢復速度不及預期多重原因所致，一方面，一季度疫情卷土重來如上海、長春等多城幾乎處于全封閉狀態，沖擊了市場經濟活動；另一方面，自去年下半年起，各城市裁員現象明顯增加，失業率上升，收入增速放緩，居民購買力減弱，一定程度上延緩了購房需求的釋放。根據國家統計局數據顯示，2022年3月，全國城鎮調查失業率達6%，持續5月上升，城鎮居民人均可支配收入累計增速為4.2%，增速連續收窄4個月。

此外，市場恢復緩慢的原因在于降價負面效應顯現，根據國家統計局數據顯示，自去年9月起，全國商品房單月單價跌破萬元/㎡，2022年3月，全國商品房單價為9552元/㎡，環比下降3.0%，同比下降7.4%。眾所周知，降價跑量是開發商加速回款最快的方式，能快速緩解企業現金流問題。但長期來看，頻繁降價以及降價幅度過大容易造成銷售生態鏈問題，也容易產生社會民生問題，直接負面影響是已經購買的業主維權，業主維權下對于即將入市的購房者造成恐慌，其次購房者買漲不買跌的心理進一步延緩了需求的釋放。房地產市場調控目的是“穩”，房價大漲大跌都不是調控目標，降價并不是解決企業自身現金流問題的可靠手段。

三、從周期上看政策松綁后市場必然好轉，4月周度市場情緒微升

近20年以來，房地產市場政策經歷了5次寬松期，第一次是2008-2009年，國際金融危機的影響，商品房銷售增速連續多月下滑，在四萬億投資計劃下以及需求端政策刺激下，2008年底市場降幅趨緩；2011年，在緊縮性政策效應下，銷售面積連續8個月同比負增長，單月最大降幅達13.6%，連續3次降準，地方寬松政策出臺，2012年2月銷售面積降幅趨緩；2014年，經濟增速趨緩，房地產庫存壓力較大，銷售面積連續13個月同比下滑，中央下調貸款及存款準備金率，地方二套房認定標準放松，多城限購松綁，棚改貨幣化安置比例上升，市場于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融貿易戰，商品房銷售面積增速放緩，土地流拍現象上升，屬于歷次下行周期里力度較小的周期，在年內多次降準，多城需求端政策松綁下，2019年2月銷售降幅趨緩；2021年下半年，在行業去金融化的背景下，高負債房企面臨生存難題，商品房銷售面積同比增速收窄，至2022年3月，商品房銷售面積同比為-13.8%。

按照以往寬松政策的規律，政策松綁后市場必然有所回升，且大概是每年的2、3月顯現效果，本次寬松政策后，3月銷售面積同比降幅進一步擴大，主要疫情拖累市場的修復速度，但政策寬松后市場向好是必然，只是恢復時間問題，且明顯可以看出本次政策松綁的類型更多，覆蓋城市更廣，所以我們有理由相信房地產市場的最壞時期已經過去，預計4月，5月商品房銷售面積同比降幅開始收窄，下半年有望轉正。

從先行指標市場情緒指數來看，近年來，市場情緒指數一直處于市場觀望區間，自去年3月市場情緒指數達到一個小高峰隨后連續8月下滑，10月市場情緒指數觸底回升，至今年3月市場情緒指數再度回落。但從周度數據來看，自3月20日起，市場情緒指數已經呈現連續4周小幅上升，預計4月的市場情緒指數也會同步上升。由于市場情緒的反應先行于市場成交，再次印證了政策效應已經顯現，購房者的市場信心在緩慢好轉，行業態勢也在逐步向好。