觀察國家統計局公布的今年前五月宏觀經濟和房地產行業數據，可以發現，房地產開發投資等各項指標正在走出低谷，逐漸復蘇。

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從市場整體情況來看，隨著紓困政策不斷出臺，“增信心、防風險、穩增長”的合力已形成，個別城市房市開始回暖。而隨著融資環境的改善，部分業內人士預計，下半年房地產市場將繼續逐步回穩，信用債融資規模有望提升。

行業出現積極變化企業流動性改善

從房企行業整體情況來看，5月單月數據已顯示出房地產市場出現了一些積極變化。

具體來看，5月份，商品房銷售和金額分別環比上漲了26%和30%；施工、竣工和新開工均有向好表現，環比分別上升5%、7%和20%。尤其是房屋新開工面積，在結束了連續6個月環比下降后，5月出現了環比上漲，漲幅達20%；雖同比仍下降41.8%，但跌幅已較4月收窄2.3個百分點。

此外，房地產開發投資數據也較4月環比增長約14%。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉亦指出，從近期調研情況看，房地產市場已出現一些積極變化。

業內人士表示，目前地產市場開竣工規模等雖仍處于歷史低位，但種種跡象表明，后續房地產市場有望整體回穩，相信下半年行業對促進宏觀經濟穩定的作用會逐步顯現。

今年以來，房地產行業發債融資環境也已出現改善。以上交所為例，記者統計發現，年初以來，上交所已審核通過16單房企公司債，核準規模753.1億元，累計融資總額已達1240億元，其中公司債發行575億元、ABS發行665億元。特別是3月以來，滬市房地產行業公司債及ABS凈融資額均保持為正，合計凈融資額超過百億元，為房企提供了穩定暢通的融資渠道。

“交易所債券市場對支持房企合理融資，促進行業穩定發揮了重要作用。”某市場人士說。

房企發行人的發債信心也在逐步重建，相關發行人告訴記者，“正在積極籌備新的融資計劃。”

業界普遍預測，今年下半年房地產行業有望繼續企穩，長效機制逐漸建立，行業逐漸趨向健康穩定和良性循環。查閱上交所公司債券項目信息平臺發現，5至6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長了86%。

上交所相關負責人表示：“作為資本市場的重要組成部分之一，上交所將在證監會的指導下，持續優化房地產融資監管政策，積極支持相關企業的合理需求，全力維護房地產市場的健康有序發展。”

滬市房企融資平穩民營房企堅冰漸融

值得一提的是，5月，民營房企重慶龍湖、美的置業分別在上交所市場成功發行了5億元和10億元公司債券。中國證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)則已通過民企債券融資支持計劃，分別與主承銷商中信證券和國泰君安證券以聯合創設信用保護工具的方式，助力兩期債券順利發行。6月24日，旭輝集團也采用同樣模式成功發行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯合創設了信用保護工具。

“信用保護工具對發行人及投資者都有積極作用，其創設有助于幫助發行人降低發債融資成本、提升發行效率，并為投資者引入創設機構信用背書，降低違約風險沖擊、抵御估值波動風險。”華泰證券相關研究人員表示，此類產品對有效提振市場信心，鼓勵和支持符合條件的民營房企開展合理有序融資將起到積極作用。

“5月，上交所牽頭組織召開了民營房企與投資者的對接交流活動，主要思路是鼓勵相關企業加強主動信息披露，降低信息不對稱，推進投融互信互利。”上交所相關負責人說。

據悉，龍湖、美的置業、旭輝、新城控股、碧桂園5家民營房企發行人、多家承銷機構和債券機構投資者參與了交流。活動中，發行人與投資者就各自關心的地產行業形勢、企業經營情況、面臨的挑戰及應對策略與后續財務安全管控、審慎穩健投資、加強債務籃子管理、提升償債能力等方面進行了充分交流。參會機構均表示，投融互信是推動滿足房地產行業發行人合理融資需求的基礎，通過坦誠交流，有助于其了解和客觀分析發行人實際情況，從而做出相應投資決策，可謂是推動當前穩市場、穩經濟的有效舉措。

有效盤活優質資產 ABS已成新亮點

值得注意的是，除公司債券外，資產證券化產品已成為房企發行人實現融資的重要渠道之一。

數據顯示，4月以來，上交所共有25個房企ABS項目發行，融資金額達291.3億元。其中，上海金茂于4月25日發行了87.08億元的碳中和CMBS，創下全國發行規模最大的碳中和CMBS項目紀錄，整體認購倍數達2.5倍。

“資產證券化產品以資產信用替代主體信用，有利于民營房企發行人有效盤活優質資產，拓寬融資渠道與方式；對投資者而言，此類產品也可形成有效隔離、緩釋風險的良好效果。”某長期關注地產行業的研究人士告訴記者，目前已發行的CMBS和類REITs等產品主要以地產企業持有的一、二線城市零售物業、寫字樓、酒店等作為底層物業資產，以相關物業產生的現金流作為產品主要還款來源，此類產品融資規模的持續提升，對引導房地產市場形成資產到資本的完整循環具有積極意義。

諸多跡象顯示，通過多部委的政策協調、共同發力，目前國內的房地產融資環境有望進一步改善，其穩經濟的作用也將不斷顯現。

（文章來源：新華財經）