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寶能債務危機向縱深演進。近日，位于深圳市南山區的寶能城花園（東區）56套法拍房，集中“上架”阿里司法拍賣平臺。

根據阿里司法拍賣平臺提供的深圳中院相關執行裁定書，這一部分的房產屬于“（2022）粵03執2100號”項下執行標的之一。此前，深圳中院應平安銀行(000001)深圳分行申請，查封被執行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園共484套房產。

相關司法文件顯示，平安銀行深圳分行是該部分房產的第一順序和第二順序質權人。而前海世紀基金管理有限公司（下稱“前海世紀”），則為第三順序質權人。

有前海世紀投資人告訴第一財經，寶能集團的下屬公司寶能城市發展建設集團有限公司（下稱“寶能城發”），近幾個月來在組織前海世紀的債權人“看房”，寶能方面有意以寶能城花園的房產抵扣前海世紀投資人的債務。

有投資人向第一財經記者表示疑惑——寶能城花園的房產即使全部套現也只能用以償還作為第一、第二順位的平安銀行的債權，而前海世紀作為第三順位質押權人，從寶能城花園的房產變現中得到償還的概率極低。但又為何拉投資者去看房？前海世紀的30多億存量私募債，以及寶能集團通過其他私募平臺融資的合計70多億私募債，又將怎樣得到清償？

另外，據記者了解，寶能集團于2008和2012年獲得寶能城花園土地成本非常低，按照現行稅法，寶能城花園一旦銷售80%以上，將面臨巨額的土地增值稅匯算清繳。這巨額稅款如果未實現清繳，又存在房產過戶障礙的風險。

寶能城花園三押

根據阿里司法拍賣平臺掛出的司法信息，上述寶能城花園東區的484套房屋，權力人為寶能城有限公司。

2018年10月至2021年7月，該部分房產先后進行過三次質押。

2018年10月11日，上述房屋被抵押給平安銀行深圳分行，被擔保主債權金額為65億。2021年7月29日。該部分房產又進行了第二押。抵押權人還是平安銀行深圳分行，被擔保主債權數額為35億。

僅僅過了兩天，該部分房產又被抵押給前海世紀。被擔保主債權金額49億。

被“三押”不到3個月，該部分房產就被深圳市中院查封。查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。

據記者了解，上述房產被法院查封后，前海世紀的投資人才得知，在其之前平安銀行享有第一順位和第二順位的質押權。

“我們有投資者代表就去找了平安銀行，發現平安銀行也不知道有前海世紀第三押這回事，原來這事是寶能瞞著平安銀行做的。平安銀行曾經要求我們的第三押解押，但后來不知怎么又不了了之”。有投資人稱。

“上周還組織了看房團，大概十幾、二十個前海世紀的投資者。”一位參與看房的投資者告訴記者。

記者從寶能內部人士核實，寶能城發組織前海世紀的投資人（債權人）看房，確有其事。

“確實是有跟投資者說，看好的房子可以自己去網上拍下來。但這可能會誤導投資者，因為法拍的款進來，是統一到的法院的指定賬戶，法院仍將按照法律規定的質押順位去償還質押權人，并不存在拍下后直接抵扣私募債權人的債的操作空間。“上述寶能內部人士稱。

私募債權人可能無法覆蓋

上述寶能城花園查封的484套房產，包含260套公寓、1個公寓型酒店和223套住宅。

有投資人告訴記者，“最新的進展是，寶能要求我們投資人解除寶能城房產在酒店和住宅項目上的第三順位質押，置換成該項目公寓房的第一順位質押。但這也只是寶能單方面的說法，平安銀行并未表態。”

記者致電平安銀行董秘周強，其表示對此事不了解。

此次法拍的56套房產，均為大平層住宅，起拍價為9.85萬元/㎡，總價1400萬左右，低于周邊二手房價。據記者了解，寶能城花園周邊二手房價，目前在13萬至15萬元之間。“不可能以市場價成交，能以11萬成交就不錯了”。有投資人稱。

截至目前，阿里司法拍賣平臺顯示的上述56套房產，圍觀次數在幾百次至幾千次不等，但目前還沒有顯示有競拍人登記。

有投資人給記者算了一筆賬，223套住宅以均套1500萬計，可變現約30多億元；260套公寓，可變現約十幾億元。按目前起拍價，這484套房產價值約50億元。

今年3月初，平安銀行副行長郭世邦在業績會上表示，54億元的寶能城項目將進入司法拍賣環節，用以償還平安銀行貸款。這一數字，與按起拍價計得的價值基本一致。這表明平安銀行也沒有指望在成交價將在起拍價上溢價太多。如果僅有上述資產用來清償，扣除稅款，平安銀行清償率可能不超過50%。

70億私募債從何而來

中國證券投資基金業協會所查詢到的公開信息顯示，前海世紀成立于2014年1月。注冊資本為10億，實繳教5.3億。基金公司成立至今共發行21只產品。目前仍未清算的還有11只。

基金名稱大多為私募證券投資基金。也有一部分產品名稱為純債私募投資基金。

一名購買前海世紀產品的投資人張某告訴記者，前海世紀在多地設有募資點，發行的多為公開債的類銀行理財產品，“前海世紀在各地設有網點，經常搞大型募資活動。寶能公開將這類產品定位為現金管理類產品，按照寶能自己說的，類似于銀行的存款一樣，是低風險的投資理財產品。“

張某告訴記者，其購買的前海世紀公開債產品，年化利率6.5%，并不算高風險類投資。托管銀行為平安銀行和民生銀行(600016)。“為什么大家愿意買，因為寶能是三A級信用評級企業。”

根據記者從前海世紀投資人和寶能集團內部人員兩方面確認的信息，前海世紀目前還有30億左右債權未得到清償，涉及投資人600多名。

另外，寶能集團旗下鉅盛華還通過旗下的深圳市易順成基金管理有限公司，以及金交所的平臺融資。據寶能內部權威信源告訴記者，這部分私募債合計有70億。而這些私募債，并沒有包括在寶能集團的有息負債中。

張某告訴記者，寶能集團通過易順成、前海世紀等平臺發行的公開債產品，底層資產也都是寶能關聯的項目資產。

此前也有媒體調查顯示，上述兩個平臺為寶能集團自融平臺。

2020年12月，前海世紀的100%股權，轉給深圳建業工程集團股份有限公司（下稱：深建業）。實際控制人由姚振華變更為林俊良。此前有媒體調查顯示，深建業穿透后的股東與寶能集團多家公司所留電話一致，而目前的疑似實際控制人林俊良也能找到在寶能系的任職信息，深建業疑似為寶能集團關聯公司。

寶能內部人士向記者透露，將前海世紀的股權轉讓出去，一方面是形成防火墻，另一方面，也是因為受到監管方面的要求，基金公司不能搞自融。雖然基金公司股權轉移，但融資人是寶能集團，這是跑不掉的。

巨額土地增值稅清繳爭議

寶能城花園在今年6月份曾于阿里司法拍賣平臺“上架”又“撤柜”。據第一財經記者了解，其背后存在巨額的土地增值稅匯算清繳爭議。

一位財稅專家告訴記者，我國土地增值稅執行的累進稅率，在開發企業實現80%的項目銷售后匯算清繳，稅率從20%至60%不等。寶能城花園將按多哪個稅率交土地增值稅，需要比較開發支出和費用支出后確定的增值率，來確定。。

2008年和2012年，寶能集團通過兩次股權拍賣，拿到了大連奶牛奶場有限公司老板陳谷嘉位于深圳南山區的牛奶場用地，據陳谷嘉在微博貼出的相關文件顯示，寶能拿下這塊200多畝的住宅用地，只花了3.5億元，折合樓面地價只有400多元/平米。

深圳中院提交的不動產登記信息顯示，上述寶能城花園這56套大平層住宅，150平米左右建面登記價，約為80萬一套，如果這就是寶能城花園的建安成本，那與1400萬左右單套價格相比，增值了1650%。。

目前開發企業土地增值稅規定：增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過50%、未超過100%的部分,稅率為40%。；超過100%、未超過200%的部分,稅率為50%；超過200%的部分,稅率為60%。

由于最終匯算清繳收入和建安成本不明，無法估算寶能城花園將繳納的稅額。記者從寶能集團內部了解到，他們綜合測算的稅率在20%。但先稅后償，還是先償后稅，是稅務部門與寶能姚振華之間的巨大鴻溝。

“據我了解是，正是這個爭議，導致6月份的房源‘下架’——稅局要求拍賣款要先交稅。寶能的意思是，先償還債權人再交稅。盡管姚振華承諾將支付十幾億土地增值稅稅款，但因為之前寶能在減持萬科時就有不少的企業所得稅的欠稅，以及個人所得稅也有欠繳，再加上現在寶能的這個情況，稅局不同意先償后稅。這是之前的爭議。”一位寶能內部人士告訴記者。

此次56套房源上架，是否已經解決爭議？是按先稅后償，還是先償后稅？一位意向競拍者告訴記者，法院目前也沒有給到明確答復。記者嘗試聯系深圳中院本次法拍負責法官，但電話一直未能接通。

一位投資者分析稱：“由于匯算清繳是在銷售完成80%時進行，目前拿出來拍的也就是56套。什么時候完成80%的總樓盤銷售，時間有巨大的不確定性。現在拍得的競拍人可能在過戶時間上需要等待。另外，如果先償后稅，且寶能最終未能完成清繳稅款，則拍得者可能面臨房產過戶障礙；如果先稅后償，則平安銀行的清償率也將大大降低。”

即使上述房產能順利變現，對寶能而言依然是杯水車薪。擺在寶能集團的危機，是超過千億的債務。

據公開信息，寶能集團2021年12月末合并報表總資產約8300億元，剔除并表金融資產及負債后集團總資產約4300億元，有息負債合計為1918億元（包含銀行貸款、信托貸款、理財產品及發行的公司債券），對外擔保余額308億。