經濟觀察報 記者 陳月芹 7月中旬，某房企高管夏暉收到了來自公司屬地建行分行的開會通知，會上透露有關部門擬成立一個千億級房地產基金，專門用于解決出險房企的一些問題樓盤的債務問題。

夏暉所在房企是近期監管部門擬進行紓困的12家房企之一。12家公司包括：世茂集團、融創中國、綠地控股(600606)、中南建設(000961)、陽光城(000671)、奧園地產、融信中國、榮盛發展(002146)、中梁控股、佳兆業、廣州富力和恒大集團。

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從2021年9月份恒大危機開始，房企先后遭遇了預售資金凍結、市場銷售下行、按揭收緊等劇變。部分民企大量出售資產還債，以維持現金流，仍逃不過“爆雷”的命運。公開違約后，這些公司在一線的銷售直接受到沖擊。

近半年多，住建部與央行確立了“一企一策”原則，成立了針對包括夏暉所在公司的風險處置小組，要求企業頻繁匯報處置進展，前后已開了數十次會。連公司需要部分城市釋放富余預售監管資金，都由該小組出面，拉來銀行負責人多方座談。

然而，債務處置成效甚微，保交房的進展也不及預期，一些地區的項目出現了業主停貸風波。在此背景下，千億級房地產基金的消息，似乎讓深陷化債泥潭的出險房企們看到了生機。

經濟觀察報獲悉，該基金首期募集規模為800億，由建設銀行(601939)和央行籌集，未來規模有可能達到數千億。值得注意的是，這筆基金成立的初衷，并非以救助房企為目標，其目的仍然是保交樓，維護住房消費者合法權益。

知情人士透露，房地產紓困基金目前處于啟動期，募資規模和運作模式尚無定論，仍存變數。

千億級紓困基金

多個地方政府信源告訴經濟觀察報，擬成立千億級房地產基金的消息屬實。

近半個月來，住建部已讓各省住建部門統計當地需要房地產基金支持紓困的項目清單。除了12家問題房企，地方政府可以上報當地還需紓困的龍頭房企名單，以民企為主。

據了解，該房地產基金已籌集首期800億，分別由建行和央行募集。夏暉從建行處得知，基金總的規模可能達到3000億-4000億元，建行只是其中一個基金管理人。

不過，一位住建系統官員透露，這個房地產基金的籌資規模和運作模式仍存在變數。

近一年來，地方政府對12家問題房企的風險處置存在較大困難，一些地方城投無法一力兜底，出險名單仍在不斷擴大。7月中旬出現的停貸風波，使得保交樓任務更加迫在眉睫。

7月28日，中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，再次強調要“穩定房地產市場”，“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

紓困基金則提供了另一種解題思路。

前述住建官員透露，監管層初步希望該基金給出險房企的項目作項目股東，給資本金增信，相當于債轉股，“可以很好地把一些出險項目盤活，還可以再融資”。

他表示，相比恒大等龍頭房企的債務規模，約3000億元的基金規模不大，但作為資本金的基金可以撬動10倍甚至更高的杠桿。

此外，自去年下半年以來房地產陷入困局，監管層的處理十分謹慎，“用藥計量上還是走一步看一步，不是開出一劑重大利好‘猛藥’，其主要目的是穩預期”，該官員說。

“相比過往監管喊話，此次的基金是拿出真金白銀”，前述住建系統官員補充。

救項目，不救企業

經濟觀察報獲悉，監管層直到今年7月才推出房地產基金，還基于以下考量：

在行業下行周期，部分房企積極自救，地方政府從中協調資金和其他支持，而部分房企選擇“躺平”。監管層知悉房企的不同選擇，認為房地產基金不能助長部分房企“等靠要”的風氣。

因此，有關部門將對各城市上報的紓困項目清單進行層層篩選。

多個城市政府官員強調，“救項目，不救企業”是房地產基金的底線原則。資金注入的主體是被篩選后確定的項目公司，而非出險房企集團層面。具體應報哪些房企、規模多大，由地方政府認定。

一位副省級城市的官員向經濟觀察報透露，各地住建局會統計在其管轄范圍內有保交樓資金缺口的項目，初步簡單核算項目賬上現金、在途資金、剩余貨值、項目未來現金流入情況，以及企業上報的未完成工程施工進展、開發貸、商票額度等等。

如果企業項目能自負盈虧，或者資金缺口較小，當地住建系統會讓其自己周轉，“優先報資金無法平衡債務的項目”。

近期，該副省級城市官員還要上報確需房地產基金支持的本地區出險房企，這類區域性房企項目分布相對規律，規模也沒有前述12家問題房企大。

如何篩選待紓困房企？該副省級城市官員透露，當地銀保監部門、證監局等會給住建部門做預警，比如監測到部分企業的貸款已經或即將逾期，企業可能選擇“躺平”的，也會將其上報，“紓困名單是動態更新的”。

部分城市由建行出面，直接與房企開會，收集統計待基金紓困的項目清單。夏暉記得那次會上，他和團隊準備了數十頁的PPT，當地建行支行負責信貸的副行長參會，但建行團隊僅看了幾頁PPT，便轉而提出幾個關于公司有保交樓資金缺口項目的問題，但沒透露基金的運作方式、下一步該怎么做。

前述副省級城市官員認為，只要企業不“躺平”，盡量不再增加爆雷項目，房企仍有希望通過自身經營渡過危機，而市場力量終究比行政手段更有效率。

一家長三角出險房企人士也佐證了該官員的說法，其所在公司一直以來積極自救，累計收到了來自屬地政府協調來的數十億元資金支持，以填補急需償還的債務，避免了公開違約。

最難啃的骨頭

近一年來，上述副省級城市官員很大一部分精力，用在協調銀行凍結房企預售資金抵償開發貸事宜上。部分銀行甚至扣押項目公司法人章，導致即使項目預售資金賬戶有錢，但銀行不允許房企使用，最終導致樓盤停工。

“每個項目債務結構都不一樣，一項目一議，大半年都在處理這類糾紛”。該副省級城市官員說，保交樓、化解房企風險的難度，超出了地方政府的想象。

一位不愿具名的政府官員表示，中央層面多次強調“保交樓、穩民生”，希望更高層級部門能居間協調，使得地方政府、住建和金融部門在保障項目交房、房企債務協調、合理融資需求方面形成合力。

該政府官員長期參與處理房企不良資產，對千億級房地產基金保持謹慎樂觀。他認為，房企風險化解、保交房任務到了攻堅階段，需拿出破釜沉舟的力度，其中，關鍵要看基金操盤手的思維。

無論基金用于收并購，還是用于發行共益債，或是入股項目作增信等等，在法制化、市場化原則上，如果這個基金對每個項目風控要求很嚴，要求項目可盤活資產必須能覆蓋債務，資金才愿意進場，那基金能發揮的作用可能較有限。

該官員透露，中海、招商、華潤等已獲得百億級并購貸額度，此類央企面向市場確也在積極開展收購，但這些收購執行白名單制，收購行為也是零散的，沒有一個“領頭羊”負責組織，因此房地產基金也需要國資委、銀保監等部門的支持。

他認為，經過多輪優質房企收并購、企業盤活資產自救，目前剩余的待保交樓項目是難啃的骨頭，需要基金操盤方綜合評估，適當降低對項目紓困的門檻。

此外，該官員建議，房地產基金引入四大AMC機構，參與紓困項目的盡職調查。地方政府監管部門并不直接參與項目的經營，不能僅聽房企上報項目資金和債務情況。尤其是有的房企財務混亂、資產交叉擔保，可能連負責人都忘了項目做了多少次擔保，因此需要專業的不良資產處置機構對項目的債權債務進行打包，作破產清算，此后基金再進場參股，解決剩余交樓問題。

（應受訪者要求，夏暉為化名）