中泰國際：央行明確房貸因城施策政策有望逐步走出平臺期

來源：新浪網時間：2022-04-25 10:26:42

上周內房股表現回顧

過去一周恒生中國房地產指數下跌5.9%，跑輸恒指2.5個百分點，其中表現較穩定的個股包括建發國際（1908 HK）、中梁控股（2772 HK），表現較弱的個股包括旭輝控股（884 HK）、新城發展（1030 HK）。2022年以來，中國房地產指數下跌10.5%，跑輸恒指0.4個百分點。

央行明確住房信貸政策因城施策基調

4月18日，央行與外管局印發“關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知”，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。其中對房地產行業，文件提出：1）因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；2）支持房地產開發企業、建筑企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。我們梳理央行關于住房信貸的歷史，最近的核心文件發布于2016年2月，其明確了在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點（20%），對2套房，最低首付款比例調整為不低于30%。2022年以來，菏澤、駐馬店等低能級城市已在此框架內將首套房首付比例下降至20%，我們認為央行此次表態為更多非限購城市放松信貸政策明確了空間。4月19，央行與銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，對房地產提出“區分項目風險與企業集團風險”，我們認為此政策表態亦有助于融資渠道邊際修復。然而，受多重因素影響，我們認為近期地方政府政策制定的復雜性有所增加，因此預計政策由上而下的傳導時間亦將較以往有所延長。

3月房地產數據進一步走弱

據統計局月度數據： 1）3月單月住宅銷售額同比-29%，vs 1-2月的-20%；2）住宅銷售面積同比-23%，vs 1-2月的-14%；3）住宅新開工面積同比-20%，vs 1-2月的-15%；4）住宅竣工面積同比-15%，vs 1-2月的-10%；5）房地產投資同比-2%，vs 1-2月的+4%； 6）3月土地購置面積同比跌40.9%，vs 1-2月的-42.3%。此外，根據財政部數據，一季度國有土地使用權出讓收入11958億元，同比下降27.4%，其中1-2月同比降29%，3月同比降23%，財政收入仍面臨一定壓力。4月第三周銷售按周回升。據Wind，4月11日-4月17日30個主要城市銷售面積較上周環比上漲24.8%，其中一線城市/二線城市/三線城市銷售面積環比分別46.1%/16.7%/29.7%；同時，四月平均每周銷售面積較2021年同比下跌53.8%。

政策有望逐步走出平臺期

4月以來房地產政策進入平臺期、博弈期。我們認為隨著宏觀下行壓力增加，以及前期政策逐步落地，行業政策有望走出平臺期，方向進一步獲明確。我們繼續看好財務、戰略穩健、競爭力較強的房企，個股推薦華潤置地（1109 HK，“未評級”）、旭輝控股集團（884 HK，“未評級”），建發國際集團（1908 HK，“買入”，TP20.39 港元），時代中國控股（1233 HK，“買入”，TP4.33港元）。此外，我們認為物管行業在十四五將持續呈現較好的成長性，個股推薦碧桂園服務（6098 HK，“買入”，TP 62.91 港元），中海物業（2669 HK，“增持”，TP 11.20港元），濱江服務（3316 HK，“買入”，TP 33.26港元）。

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