雖然一季度北京樓市成交量仍然下降明顯，但自3月底以來，市場回暖勢頭明顯。

如位于北京西北五環外的中海匯德里和位于東城二環的北京城建(600266)天壇府?九闕項目，分別于3月下旬和4月中旬開盤，銷售金額均超過50億元。

而在北京西六環外的門頭溝，三個由知名房企開發的樓盤項目：峯范北京和金茂長安悅于4月份相繼入市，龍湖北辰攬境也在持續銷售中。而三個項目的用地，分別于去年10月和12月舉行的北京2021年第二、三批集中供地中取得。

與開盤熱賣50億元的北京兩大紅盤相比，上述位于門頭溝的三個樓盤入市后的銷售情況如何？《每日經濟新聞》記者于4月21日對這三個樓盤項目進行了實地探訪，同時通過每經品房小程序對上述樓盤及周邊二手房項目進行了對比測評。

每平米優惠達5000元

由金地集團(600383)和電建地產共同開發的峯范北京項目近期入市，項目官方公布的海報顯示：首開銷售10億元。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份來到峯范北京項目現場咨詢時，銷售人員表示，“我們這次一共推出300多套房源，已經銷售200多套了，好多優質房源需要清退出來別的人才能購買了，均價在5.5萬左右。”

峯范北京項目售樓處 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

從北京住建委的官方網站來看，該項目4月4日開盤共推出312套房源，預售價格在5.7萬至5.8萬元/平方米，以批準銷售面積和批準銷售套數來計算，平均戶型在77平方米左右。

綜合官方數據，以“平均售價X平均面積X銷售套數”計算，該項目首開銷售10億元大致是可信的。

據金地集團公開資料，峯范北京戶型有61平方米、77平方米、93平方米、99平方米等。顯然，該項目的定位是剛需客戶，也即所謂的“上車盤”。因此，價格也是這類剛需盤的一大利器。

不過從報價上看，峯范北京在北京住建委的官網的備案價格是5.7萬-5.8萬元/平方米，而記者在該樓盤售樓處咨詢時，銷售人員的報價則是5.5萬元/平方米。

而在咨詢過程中，銷售人員對一套74.66平方米房源的初始報價是429萬元，均價在5.7萬元/平方米。不過隨后還有一系列讓人眼花繚亂的優惠：交10萬元認購金有98折優惠、7天內交齊總房款的30%再享98折優惠、當月補齊首付再享98折……

總之，各種優惠下來，該套房子的總房款僅390萬元，均價為5.2萬元/平方米左右，較初始報價足足優惠了5000元/平方米。

峯范北京項目現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

一河之隔單價相差兩萬

去年12月31日，北京地鐵S1線最后一段金安橋至蘋果園站全線貫通，這也使得門頭溝地區居民進城更加方便、快捷。

從峯范北京項目所處位置看，與石景山區僅一河（永定河）之隔，地鐵6號線終點站的金安橋換乘是地鐵S1線，再坐一站便可到達四道橋，地鐵行駛中可以觀看首鋼園和永定河的風景，甚至未及細細欣賞便已經到達。

從四道橋到北京核心區域，乘地鐵僅需40分鐘左右。由于北京6環的不規則，這里恐怕是距離市中心最近的“6環外”區域了。

由于緊鄰石景山，銷售人員也樂于介紹石景山的配套：首鋼園、長安街、地鐵一號線都是峯范北京項目的賣點。而事實上，這些賣點均位于一河之隔的石景山。

但四道橋在門頭溝，并不在石景山。第三平臺數據顯示，位于永定河以東的中海寰宇天下項目銷售均價為75000元/平方米，高出峯范北京近兩萬元。每經品房小程序顯示，中海寰宇天下項目的估值參考價為67289元/平方米。

來源：每經品房小程序

值得注意的是，峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長安悅三個項目的售樓處均位于石景山古城地鐵站附近的寫字樓中，這通常是地處偏僻的樓盤項目才會有的操作。

《每日經濟新聞》記者在實地走訪中發現，四道橋地鐵站以南目前是大片綠地，環境清幽。三個項目沿著西苑路分布，目前周圍已經都拉上了圍擋，峯范北京項目所在地正在開挖地基，幾臺挖掘機在現場施工。沿著西苑路向南走幾百米便來到了金安路，這條路向東穿過新首鋼大橋和長安街相連。

周邊二手房價差明顯

雖然峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長安悅三個項目相鄰，但實際上，金茂長安悅其他兩個項目的競爭并不激烈。

金茂官方營銷平臺顯示，主要戶型有78平方米、98平方米、118平方米、140平方米，地塊容積率也僅有2。從北京住建委官網顯示的批準銷售面積和批準銷售套數來計算，金茂長安悅平均戶型在110平方米。顯然，金茂長安悅主要針對剛改客戶。

龍湖北辰攬境的銷售人員也告訴《每日經濟新聞》記者表示，“金茂長安悅以大戶型為主。”

而龍湖北辰攬境的定位和峯范北京大致相同，為剛需客戶，戶型在69-98平方米。不過二者因為入市時間不同，銷售節奏也不大相同。

在龍湖北辰攬境售樓處，銷售人員向《每日經濟新聞》記者主推98平方米的戶型，“小面積的只剩5號樓樓王位置有了，價格會稍微貴一些，98平米的其實您也可以考慮一下。”

值得注意的是，作為剛需定位，龍湖北辰攬境也是祭出價格的武器。

據北京住建委官網，龍湖北辰攬境的備案價格為6萬元/平方米以上。但實際銷售中，龍湖官方營銷平臺中79平方米戶型的報價是465萬元，折合單價5.8萬元/平方米；而銷售人員的報價則是“430萬-470萬元”，優惠力度更大。

《每日經濟新聞》記者注意到，在上述三個項目周邊，目前的二手房價格則差距較大。

來源：每經品房小程序

每經品房小程序顯示，和峯范北京項目一站地鐵之隔的中駿天峰項目的估值參考價為51978元/平方米，周邊各項配套中，最高得分為地鐵配置（9.8分）和購物配置（8.7分）。距離四道橋地鐵站僅3公里左右的永興小區（建于1996年），估值參考價僅為34531元/平方米。

而在地鐵上岸站，每經品房小程序顯示，綠城西山燕廬的估價則為60379元/平方米。該項目于2019年建成，在周邊人口結構、商務密度、地鐵配置和購物配置上都有較大優勢。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝