2021年，地產(chǎn)50強中，誰家項目賣得最貴？誰家項目賣得最便宜？明源君猜很多人會猜錯答案。

下面我們就來揭曉答案：

地產(chǎn)10強中，銷售均價最高的是綠城，它旗下樓盤的銷售均價接近2.3萬元/平米，緊隨其后的是招商蛇口(001979)和金地集團(600383)，單價差不多都在2.1萬元/平米。

注：根據(jù)克而瑞研究發(fā)布的《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》整理出來的銷售均價數(shù)據(jù)，采用了榜單中的操盤金額及操盤面積進行計算。

地產(chǎn)30強中，銷售均價最高的是濱江集團(002244)，接近4.9萬元/平米，這個價格差不多是其他房企兩倍了。其次是華發(fā)股份(600325)，均價也超過了2.62萬/平米，融信集團單價則在2.2萬/平左右。

地產(chǎn)50強，依然是濱江的銷售均價最高，其次是仁恒，銷售均價達到3.2萬/平。

令人稍感意外的是，地產(chǎn)銷售金額TOP50房企中，銷售均價超過3萬的房企只有濱江和仁恒兩家， 排在第三的是首開股份(600376)，達到了2.91萬元/平米，也是相當高的價格了。

而銷售均價達到20000元/㎡及以上的僅有9家房企，分別為：首開股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、融信集團、綠城、招商蛇口、金茂、金地、建發(fā)地產(chǎn)。有意思的是，這些房企中，大部分是國企。

那么，問題來了，為什么有些房企的項目能賣這么貴？為什么有些房企卻賣那么便宜？明源君認為，房企銷售均價差別大，主要基于以下幾個原因。

城市布局不同

高房價地區(qū)項目多，單價必然高

不同房企的銷售均價差異，首先是由城市布局不同造成的，如果房企布局集中在房價更高的一二線城市，那么銷售單價必然會更高。

比如濱江，去年操盤金額1478.4億元，其中杭州業(yè)績就達到了663.95億元，45%的業(yè)績由杭州貢獻，杭州房價是很多三四線的幾倍，很容易拉大均值。

而且濱江主要布局“三省一市”，即浙江、江蘇、廣東和上海，這幾個區(qū)域都是中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，濱江項目集中在這些高房價的地區(qū)，整體銷售均價肯定會比同行高。

仁恒布局基本也是長三角、珠三角、天津、成都武漢山東等經(jīng)濟更好的地區(qū)。

再看銷售均價超過2萬元/平的房企，首開股份除了大本營北京，同樣聚焦一二線城市，越秀、華發(fā)、招商等、金地、建發(fā)等房企布局也以一二線城市及周邊為主。

相比之下，很多標桿房企像碧桂園、恒大，大部分市場都集中在三四線城市，受制于所在區(qū)域經(jīng)濟欠發(fā)達，房價比較低，整體銷售均價自然也被拉低了。

不過，很多地產(chǎn)人可能對融創(chuàng)、金茂的銷售均價沒超過2萬感到意外，因為這兩家房企也是妥妥的業(yè)內(nèi)產(chǎn)品標桿。

明源君認為，這兩家標桿房企銷售均價下降，很大原因在于他們市場下沉，比如更多布局三線城市，比如融創(chuàng)收購了大量的文旅項目。

1月初時，克而瑞發(fā)布了《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》。從榜單上看，排行前十的項目，除了蘭州恒大文化旅游城，其他九個項目全部都集中在一二線城市，單盤銷售全部超過百億。

比如華潤在深圳的項目華潤城，單盤就賣了200.5億，項目單價13.1萬元/平米，可見房價差距之大。

不過，令人扎心的一個真相是，賣得貴，并不代表著利潤高。以杭州為例，雖然房價高，但是拿地成本也高，反而利潤空間比較小。

去年，濱江董事長戚金興在回答投資者問時就坦誠說道：在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1～2%的凈利潤水平。

這也從側面說明，熱點一二線城市的高單價里，大部分都是拿地成本。

某房企高管告訴明源君，他們在上海一個10億左右的日光盤，算下來利潤只有5個點。

相反，很多房企不重視的某三線市場，他們的項目利潤卻非常高。核心原因在于地價便宜，加上這兩年房價上漲，政府政策友好，利潤空間巨大。

他表示，他們在該城市曾經(jīng)有兩個項目，光是稅金，政府就退了3個億，利潤最高的項目，能達到50%。

產(chǎn)品定位差異

專注做高端項目，能賣得更貴

除了城市布局，造成房企銷售單價差異的另一個原因是產(chǎn)品定位差異。

像濱江、仁恒、綠城、首開、招商等房企，都很擅長做中高端項目，他們拿地敢拿核心地段項目，做產(chǎn)品敢于做豪宅項目。

他們走的是精品路線，專注做中高端項目，有些房企一年可能做幾十個甚至幾十個項目，有些房企一年做幾百個項目，基數(shù)更大，均價也容易被拉低了。

當然，走精品路線聽起來好像也挺容易，但實際則對房企綜合能力要求很高。

首先，資金實力要強大。中高端項目一般地價都不便宜，拿地王可能都是常有的事情，如果沒有一定資金實力，根本不敢拿。

第二，對城市對區(qū)域要有足夠的預判能力。如果進錯了城市或者選錯了區(qū)域，做出好產(chǎn)品沒人欣賞每人買單，那企業(yè)經(jīng)營就會有問題。

第三，產(chǎn)品力強大，這個就不用說了，中高端項目面向的客戶都有豐富的置業(yè)經(jīng)驗，產(chǎn)品做得不夠好，客戶不可能會買單。

在行業(yè)內(nèi)，能同時符合這幾條要求的房企不算太多。但真的做到了，就會帶來很強的品牌效應。

像濱江、仁恒等在大本營品牌效應都很強，濱江在杭州，仁恒在上海都擁有一大批忠實擁躉，產(chǎn)品不愁銷路。更重要的是，濱江和仁恒都是業(yè)內(nèi)公認的高品質(zhì)房企。

比如限價搖號的項目，濱江經(jīng)常能做到1:20，遠高于周邊項目的1:5的比例，在非限價區(qū)域，在周邊項目滯銷的情況下，濱江的項目經(jīng)常溢價20%，還能秒光。

仁恒更不用說了，業(yè)內(nèi)圈粉無數(shù)，很多業(yè)內(nèi)人士都購買了仁恒的房子。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，去年有差不多8成房企未完成全年銷售目標，但綠城、華潤、招商、金地、建發(fā)、濱江等都超額完成了目標，實現(xiàn)了比較高的業(yè)績，而他們的銷售單價都在2萬元/平米以上，高出其他房企不少。

例如濱江2021年的操盤金額排名22名，相比去年提升了9名。

不得不說，當行業(yè)回歸理性，市場一定會獎勵那些認真做產(chǎn)品的房企。

除了濱江和仁恒，像融創(chuàng)、金茂、綠城、首開、招商、建發(fā)等等，其實同樣屬于這類中高端玩家。

只不過，融創(chuàng)、金茂、綠城等房企除了做中高端產(chǎn)品，近兩年也開始順應市場主流需求，提升剛需產(chǎn)品占比，這樣一來，他們的產(chǎn)品更全面了。但剛需產(chǎn)品占比提升了，銷售均價也會隨之下降。

戰(zhàn)略不同

追求高利潤，不會輕易降價

除了城市布局和產(chǎn)品定位不同，不同房企戰(zhàn)略不同，對利潤追求不同，也會影響到項目銷售均價。

高周轉房企更看重去化速度，一旦項目去化速度低于預期，可能就會降價促銷，以價換量，以加快項目去化速度。

比如去年很多房企為了回血，紛紛加大了促銷力度，有些房企推出75折，有些房企推出6折優(yōu)惠，甚至有些房企特價房能去到5折銷售，實在太拼了。

慢周轉房企更看重項目利潤收益，更追求項目品質(zhì)，他們寧愿去化慢一點，也不愿意降價銷售。

雙方戰(zhàn)略不同，最終也導致了項目銷售均價的差異。

小結

當然，除了以上原因，還有很多因素影響銷售均價，比如供貨節(jié)奏不同、布局調(diào)整、限價政策影響等等，都會導致銷售均價指標的波動。

事實上，很多房企根本不重視也不在意銷售均價指標。在他們看來，房企銷售業(yè)績排行榜上的排名對他們更有意義。曾經(jīng)有房企高管透露，他們公司每年都拿一千多萬元經(jīng)費用于購買名次，像去年公司業(yè)績雖然很糟糕，但排名還穩(wěn)在往年的位置，事實上，公司真實的銷售業(yè)績，可能只有排行榜上的一半左右。

但今時不同往日，現(xiàn)在地產(chǎn)人都認識到，大不等于強，排名靠前不等于安全，隨著未來大家對產(chǎn)品越來越重視，相信這樣的榜單也會引起大家的關注，明年我們再來盤點。