日前，安徽省發改委發布《關于印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》，明確鼓勵購房領域降低首付。

在這份文件里，提出了“促消費”的11項措施，在“推進春季大宗商品消費”一節里這樣說：

引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

眾所周知，首付比例是樓市最重要的杠桿。

首付比例提升的時候，杠桿率下降，對樓市構成較大利空；反之，首付比例降低的時候，杠桿率上升，購房者可以利用銀行資金的比例更高，對樓市構成利好。

中國樓市目前首付比例最高的城市，是北、上、深。

北京的商辦類住房，在個人購買的時候禁止貸款，只能全款購買，是杠桿率最低（為零）的房屋類型。

北京是2017年出臺的這項空前嚴厲措施。當時的背景是：很多開發商通過開發類住宅突破限購，其中包括商務公寓和商辦公寓。所謂商辦公寓，其實就是把規劃中的寫字樓改為居住用房，然后賣給沒有北京房票的人。

大量外地人，通過這種方式在北京置業、謀生。當時北京正在全力紓解非首都功能，眼看著每年新房銷售中“類住宅”竟然超過了住宅，所以出臺了“霹靂手段”。要求購買商辦類物業的人要有北京購房資格，而且不能貸款，只能全款。

其結果是北京商辦用房價格大跌，顯著低于住宅。

此外，北上深居民在購買2套住宅的時候，如果買的是非普通住宅，首付比例可能高達8成。

深圳還發明了“官方二手房成交參考價”，把一些熱點片區的高房價小區，打5折設置成交參考價，要求銀行按照參考價發放貸款，相當于大幅提高了二手房的首付比例。

深圳樓市之所以在過去1年里“很乖”，跟上述措施有很大關系。

現在安徽率先在全省提出，可以降首付，這意味著什么？將對樓市產生哪些影響。

在中國大多數省份，省會城市首套房的首付比例一般是3成，二套房是4成（個別二線城市有所上浮）；不限購的普通地級市、縣、縣級市，首套房首付比例一般是2成，二套房是3成。

普通地級市、縣、縣級市的首付比例已經非常低了，還有降低的空間嗎？

其實房貸首付比例決定權不在各省市區政府，而在央行、銀保監會，因為這涉及到金融風險防控問題。

2016年，央行、銀監會曾發布了如下文件，對房貸首付比例有明確規定：

也就是說，非限購城市首套房最低是2成首付，二套房（第一套房貸款尚未結清）是3成首付。

但實際執行中，未必是所有的客戶都可以拿到2成或者3成首付。銀行有差異化的貸款政策，會考察客戶的信用、收入等因素，所以部分人群的首付比例是超過2成或者3成的。

安徽省有了降首付的需求，可以跟當地央行、銀保監會協商，“就低”執行首付比例。這樣，全省的加權平均首付比例就會有所下降，對樓市構成了利好。

或許有讀者會問：首付比例難道不能低于2成嗎？

其實這個“紅線”不是不可以突破。

傳統觀點認為：首付比例過低，會產生類似美國2008年到2009年的次級貸危機，帶來系統性金融風險。

這其實是傳統的、西方經濟學觀點。

在中國，情況可以有所不同。我就一直建議，給中低收入階層、多子女家庭更多的購房政策支持，比如把首付比例降低到1成，按揭期限拉長到40年甚至50年（兩代人接力）。

在香港，2019年就出臺了首次置業者可以首付1成、貸款9成的政策。

首付降低，如果購房者斷供怎么辦？

在中國的制度下，不用擔心這個問題。政府可以給享受特別首付的人簽合同，如果購房者供不起樓的時候，由政府接盤其房屋30%到70%的所有權，政府來“協助供樓”，房屋性質變成共有產權住房。業主有能力的時候，政府再低價把購入的房屋產權賣還給業主。

隨著數字貨幣、人臉識別等AI手段的普及，個人信用會大幅提升。再加上有“商品房”和“共有產權住房”相互轉換機制，不用擔心什么次貸危機。

降首付，安徽為什么走在了前面？是安徽穩增長的壓力大嗎？

其實安徽2021年經濟增長還是不錯的。

上圖是各省的2021年GDP數據，安徽經濟總量位居全國11位，增長了8.3%，名義增速為11.1%。2021年的GDP增量是4279億元，趕上了湖南、超過了河南的增量。

下圖是安徽省2021年前11個月房地產行業的情況：

整體上增長不錯。但隱憂是：2021年賣地面積大幅減少，新開工面積大幅減少，這會在很大程度上影響2022年的經濟增長。

所以，安徽有點急！

下面是2021年各地市的房地產投資情況（前11個月）：

內部出現了劇烈的分化，有四個城市房地產投資是負數，其中蚌埠大幅下降了28.2%。

很多人最近都注意到了這樣一則消息：安徽蚌埠2021年經濟增速為0%。

為什么蚌埠“繃不住了”？，房地產投資大幅下滑肯定是重要的原因。另外，全市第二產業規模以上工業增加值也大幅下降了21%。

還有一個有意思的原因。下面是上觀新聞的截屏：

應該說，蚌埠代表了一大批中西部普通地級市的現狀。這些城市最大的問題，是產業缺少競爭力，人口競爭力也不強。當經濟處于下行周期的時候，容易“水落石出”。

上圖是安徽第七次人口普查情況，過去10年蚌埠的人口并沒有下降。可想而知，那些人口競爭力更弱的普通地級市，日子更難過。

降低房貸首付，可以帶來一些效果，但對于改變整個城市的投資價值、發展趨勢，基本上沒有什么用。

安徽全省提出降首付本身，是一個重要的政策信號：意味著房地產行業的基本面，仍然在繼續走向寬松。

如果你是剛需、改善，現在可以考慮出手買房了！但投資，盡量到中心城市、核心片區，遠離普通地級市。

以上為正文，來自劉曉博說樓市

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