住房租賃雙軌制時代已經(jīng)來臨。

10月21日,住建部發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會在福州召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組成員、副部長倪虹指出,黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作,要求擴(kuò)大保障性租賃住房供給,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。各地要充分認(rèn)識發(fā)展保障性租賃住房的重要意義,將保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)。

事實上,今年以來,“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”一直是政策持續(xù)發(fā)力的重點。住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷了資本風(fēng)口、長租暴雷種種變遷之后,進(jìn)入全新的發(fā)展期。對于租賃行業(yè)來說,目前的痛點是租金回報率難以滿足市場投資回報率的要求。大家都想干,但是算不過賬。

“這種情況是暫時的,把資金錯配解決了,大的根本性問題就解決了。”與住建部地方會議同一天,在中國飯店協(xié)會主辦、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院承辦的“領(lǐng)航·第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇”現(xiàn)場,中國房地產(chǎn)估計師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長柴強(qiáng)提醒:“很多企業(yè),特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對租賃住房目前要高度重視,有條件的提前介入,慢慢建立品牌,等時機(jī)成熟機(jī)會就來了。”

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為,發(fā)展保障性租賃租房在政策端與市場端已經(jīng)達(dá)成了共識。現(xiàn)在,不是要不要做的問題,而是怎么快速落地、擴(kuò)大供給的問題。“從國際經(jīng)驗來看,以機(jī)構(gòu)化、重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)管理輸出的模式將是未來行業(yè)主流發(fā)展模式。”

“保障市場雙軌制”形成 預(yù)期還有長租房政策出臺

住建部地方會議強(qiáng)調(diào),注重把握好保障性租賃住房工作的政策導(dǎo)向,堅持小戶型、低租金、面向新市民和青年人,各地均明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人,不設(shè)收入線門檻,以70平方米以下的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

可以說,針對租賃住房的政策這幾年正在不斷地細(xì)化。

從2015年“購租并舉”的住房制度,到2017年黨的十九大報告把這個詞變成了“租購并舉”,更加突出了“租”的重要性。圍繞租賃住房國家先后出臺了一系列的支持政策,當(dāng)然,過程中也有對于發(fā)展過快中出現(xiàn)的租賃貸等問題的監(jiān)管。

柴強(qiáng)認(rèn)為,梳理租賃住房政策,大體可以分為四個階段:2015年-2016年主要是在思想上面,政策吹風(fēng)上面,原則性上面出臺一些政策,有導(dǎo)向型作用;2017年-2018年政策支持更加明朗,更加具體,并展開試點,如中央財政支持地方搞租賃住房的試點;2019年-2021年政策支持進(jìn)一步加大,特別是在稅收方面,同時強(qiáng)調(diào)了規(guī)范,相應(yīng)的有一些監(jiān)管措施。“預(yù)期還會出臺的,最重要的一個是長租房的政策。”

在柴強(qiáng)看來,保障性租賃住房也是長租房的一類保障性租賃住房的政策已經(jīng)有了,將來肯定還要有一些政策落地和明確,但是市場租賃住房還要出臺一些政策。

“將來我希望制定政策的時間也是針對現(xiàn)實中的重點難點去針對。”柴強(qiáng)說,

政策瞄準(zhǔn)的問題一大塊是解決租金回報率過低的問題。目前的痛點是租金回報率難以滿足市場的投資回報率的要求。市場的投資回報率大家理想至少有4%以上,甚至5%左右更好了,目前不到2%。其次,政策還要穩(wěn)定租金,盤活各方面的土地,降低各個環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“再一大塊是解決長期低成本大額資金缺乏,解決收益和投資錯配的問題。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”

成本高、收益率低一直限制著住房租賃行業(yè)發(fā)展的速度,而今年保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的范圍,金融工具的使用將進(jìn)一步打通住房租賃行業(yè)資產(chǎn)管理的閉環(huán),使行業(yè)迎來發(fā)展新契機(jī)。

“REITs是未來住房租賃發(fā)展的必要條件。”中金基金管理有限公司董事總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光說,他參與了第一單住房租賃的ABS,也參與了第一單住房租賃REITs。“就看明年第一單住房租賃公募REITs會發(fā)在什么地方。”

新青年居住產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分 運(yùn)營企業(yè)謹(jǐn)慎算賬

“將近20年的發(fā)展住房任賃現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了成熟的階段,要擴(kuò)大保障性租賃住房供給的階段。但是在這個階段我們行業(yè)、企業(yè)、市場三端正是處于要進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的臨界點。”趙然說。

我國住房租賃市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展,隨著客群對產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高,住房租賃產(chǎn)品逐漸開始細(xì)分,住房租賃運(yùn)營企業(yè)也開始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。

會議當(dāng)天,ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布我國首份專門針對租賃住房產(chǎn)品的分類標(biāo)準(zhǔn)研究報告,梳理對比美、德、日不同的分類導(dǎo)向,結(jié)合我國租賃市場實際提出5P分類模型,即租戶需求(People)、地理位置(Place)、租金水平(Price)、產(chǎn)品裝修配置(Product)及具象體驗(Physical Evidence),并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓(舒適型)、青年公寓(緊湊型)、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)(青年型)、租賃式社區(qū)(家庭型)等7類產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)趙然介紹,本次的調(diào)研標(biāo)本,團(tuán)隊通過搜集了60個規(guī)模型的品牌(整體的規(guī)模房間數(shù)量要達(dá)到1000件,稱為規(guī)模型的品牌企業(yè)),項目分布在38個城市,項目數(shù)量達(dá)到2800個,整體規(guī)模是接近70萬件的住房。

“面向青年人核心市民基本上都是青年公寓,目前以保障性租賃住房的供給會在市場占到主流的位置,是以青年公寓租賃式社區(qū)和宿舍型公寓這三類面向新市民和青年人的產(chǎn)品。”趙然表示。

從房地產(chǎn)行業(yè)來看,龍湖、萬科、中海、金茂、中駿、旭輝、金地等不少企業(yè)已經(jīng)提前布局長租公寓,并打造了自己的品牌。

在談及“租賃住房公募REITs的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”這個話題時,一些典型企業(yè)不約而同提到了算賬的問題。

“我覺得REITs不叫金融工具,REITs是在做住房租賃的基礎(chǔ)建設(shè)了,是很重要的退出方式。”新派公寓創(chuàng)始人&CEO王戈宏說。“第一批REITs的紅利有可能跟我們一點關(guān)系都沒有。現(xiàn)在的核心是原始權(quán)益人太少了,除了開發(fā)商,開發(fā)商有地做擔(dān)保,我們沒有,作為原始權(quán)益人,我是七年來唯一的一個。”

金茂(中國)酒店投資管理有限公司首席財務(wù)官張潤紅認(rèn)為,作為央企開發(fā)商,一是要履行社會責(zé)任,另外就是要算賬。“坦白的講無論是市場化運(yùn)營的租賃住房以及保障房運(yùn)營在很大程度上都會對資產(chǎn)負(fù)債表造成很大的壓力,在這過程中我們要不斷平衡速度,平衡我們的收益和我們的風(fēng)險以及監(jiān)管的壓力等。”

“以前我管投資現(xiàn)在我繼續(xù)管長租公寓,我們要建立投資者負(fù)責(zé)的意識,每一個運(yùn)營官要在腦海里有現(xiàn)金流量表,以資產(chǎn)管理的意識做好收益端的提升。”對于算賬,中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓高級總監(jiān)饒胤亦贊同,據(jù)其表示,目前中海的長租公寓布局主要集中在全國14個城市,基本集中在北京和華東的城市以及粵港澳灣區(qū),正在做從產(chǎn)品端到租金以外收入可能性的探索。“我們長租公寓現(xiàn)在很多是小面積的戶型。”

方隅控股副總裁陳吉灝表示,公司的產(chǎn)品80%是開間,剩下的是一房的戶型為主。“我覺得這個行業(yè)長遠(yuǎn)來看發(fā)展市場化運(yùn)營的租賃住房一定是難而正確的事情,但要讓行業(yè)的運(yùn)營商能夠算得過來賬。”