房價上漲年速度達15%！美國新一輪房地產危機要來了？

來源：金融界網時間：2021-07-02 09:25:32

在2006年美國住宅市場泡沫破滅前夕，當時的聯儲理事格拉姆利(Lyle Gramley)曾經對聯儲主席格林斯潘(Alan Greenspan)發出過一條著名的警告：糟糕的放款實踐可能導致一場房市泡沫，而后者最終很可能對整個美國金融系統構成實實在在的威脅。然而，格林斯潘卻充耳不聞。于是，后面就發生了所有人都耳熟能詳的故事。風暴從住宅市場開始，最終演成了美國第二次世界大戰結束以來最嚴重的經濟衰退和最可怕的金融市場危機。

6月28日，波士頓聯儲行長羅森格倫(Eric Rosengren)也發出了類似的警告。他指出，美國住宅市場已經過度繁榮，而美國經濟已經經不起又一次從泡沫到破滅的周期的沖擊?，F在，大家能夠指望的最好結果，就是現任聯儲主席鮑威爾(Jerome Powell)能夠聽取這份逆耳忠言，不要重蹈格林斯潘的覆轍。也許，他還可以及時采取措施，降低類似2006年那種可怕景象重演的可能性。

羅森格倫等人會憂心忡忡，當然是因為他們看到了值得警惕的跡象——美國住宅價格現在的上漲速度快得極端反常。根據市場關鍵指標凱斯-席勒指數，全美層面，美國房價目前的上漲年速度達到了15%，為三十年以來最快的。與此同時，2021年5月間，美國現房銷售價格的中位數已經突破了35萬美元，意味著在過去十二個月當中上漲了24%。

哪怕根據通貨膨脹做出調整之后，這些數字依然是觸目驚心——事實就是，美國當前的房價已經越過了2006年的峰值。現在，房市上投機的跡象已經非常明顯，四處可見，局面按照這個趨勢發展下去，到了今年年底，2006年的泡沫相比之下就實在算不得什么了。

當然，必須承認的是，自2006年以來，美國住宅市場上的放款實踐已經有了很大的改善。比如說，和當年不同，放款商已經不會再隨便針對那些沒有收入、沒有工作、沒有資產的人發放大量次級貸款。此外，在大衰退之后，這些銀行都做出了重大的努力來強化自己的資產負債表。與當年相比，他們抵御房市風雨沖擊的能力都已經得到了大幅的提升。

可是，在為金融系統的整體性改善慶幸的同時，又必須看到，今天住宅市場的挑戰，又有比2006年更加嚴峻的一面。比如，今天的房市過度繁榮，其實并不是一種孤立的現象。在房市泡沫的背后，其實是一場覆蓋全球地域和幾乎所有資產門類，以及信貸市場的“萬物泡沫”，而造成這一結果的，正是世界幾大重量級央行高度激進的債券購買操作。

萬物泡沫最直接的證據之一，就是極端高企的美股估值，像今天這樣的高水位，過去一百年時間里也只出現過一次。另外一個例子則是，不管是在發達經濟體還是新興市場經濟體，那些信用風險最高的借貸者都能夠以低到罕見的利率大量舉債。

目睹了這一切，人們就更加難以理解，在美國經濟復蘇極為強勢，美國住宅市場如火如荼的局面下，為何聯儲還要持續每月購入價值1200億美元的美國國債和抵押債券呢?這種做法之下，聯儲不但在持續吹起美國房市泡沫，實質上也在持續吹起全球萬物泡沫。當局面最終發展到難以控制，美國經濟嚴重過熱，聯儲就只能被迫加息，讓經濟和金融市場遭遇硬著陸。

如果聯儲想要避開硬著陸的可怕后果，他們就必須盡快認清事實——事實就是，連聯儲自己的一些理事和行長都開始擔心美國住宅市場的泡沫化了。至少，他們也該停止購買抵押債券了，因為這就等于是為房市泡沫火上澆油。

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標簽：美國房地產危機聯儲火上澆油現房價格

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