首付分期降低了購房門檻，一旦成為風氣，將加劇房地產市場的風險。

樓市降溫仍在持續。近日，中新經緯多方采訪得知，為刺激銷售，部分開發商推出“首付分期”，首付比最低只要10%，有地方幾萬元就能訂下一套大三居。而為了讓首付不足的客戶買房，有的開發商還會主動提供“首付貸”。

多地頻現首付分期

“首付最低一成”“首付39萬起入席津門千萬豪宅”。。。。。。近來，一些低首付營銷噱頭出現在天津房地產市場，相比于之前動輒幾十萬甚至百余萬元的首付款，如今的上車門檻可謂大幅走低。

正在銷售的龍湖天曜項目，是天津市梅江板塊的高端樓盤，均價約在4萬元/平方米，以該項目最大戶型230平方米計算，單套最高售價能達到900萬元。但即使是這樣的高端盤，也推出了首付分期。

當地一位房產經紀人告訴中新經緯，龍湖天曜最低可以先支付一成首付就能訂房，以最小戶型100平方米的兩居室計算，首付只需39萬元。該樓盤的一位置業顧問證實，“我們樓盤可以做首付分期，但需要向領導申請。資金緊張的客戶可以先交10%首付款，余下的在三四個月內補齊。我們還需要了解客戶的實際情況，首付款不能無限延期下去。”

天津的中建·展望樓盤的置業顧問也介紹，客戶可以先付20%首付，余下的在一個月內付清。售價約2萬元/平方米的中梁石榴濱海灣，首付最低只要10%，余下首付款的支付時間最多可以延長3個月。

上述樓盤均表示，雖然可以給予一定期限的分期，但只有等客戶將全部首付款都付齊，才能進行網簽和向銀行申請按揭貸款。

除了天津，環京地區的河北固安、永清樓盤也在私下搞首付分期，且分期的時間更長。中新經緯在采訪中發現，固安多個樓盤對首付分期較為謹慎，不愿對外談論過多，某樓盤的置業顧問孫銘(化名)透露，前段時間固安不少樓盤都在搞，后來被住建部門叫停了，但如果客戶的首付資金有困難，他們私下還能做。

固安的一位房產經紀人稱，綠宸·鳳棲華府等幾個項目還有分期活動，“先交10%的首付，剩下的1-2年內還清。分期部分相當于客戶向開發商借款，不過是無息的，客戶分季度歸還開發商。”按照綠宸·鳳棲華府在售戶型計算，購房人最低只需先交10萬元左右的首付，就能買下一套房。上述經紀人還強調，開發商把錢借給客戶后，就能去銀行申請按揭貸款，不影響后續手續。

在哈爾濱，首付分期讓買房的門檻變得更低。經中新經緯核實，融創公園壹號、和泓公館、會展城上城等樓盤都可以申請“低首付”，哈爾濱的房產經紀人陸紅(化名)介紹：“以會展城上城的一套136平米、總價120萬元的左右三居室房源為例，申請首付分期的客戶，首付款僅需要支付3-4萬元，之后月供5000元，拿出首付綽綽有余。”

首付還能返現？

中新經緯注意到，在近期，除了以上幾個城市，首付分期的情況在全國多個城市都有出現。究其原因，還是房地產銷售趨冷，開發商為了刺激客戶買房才或明或暗地推出這類措施。

由于緊鄰北京，固安的房價在前幾年一度超過2萬元/平方米，如今則連續走低。孫銘稱，在近段時間，固安的房價又下降了一些，原因是有大量二手房正在出售。“2016年的時候，很多人買了固安的新房，那時候的價格在1.8萬元-2.2萬元/平方米，有的還要加購幾十萬元的高價車位。現在這些小區陸續交付，投資失敗的業主選擇出售，這對固安的新房造成影響，這才有了降價、首付分期等舉動。”

經紀人陸紅也說：“哈爾濱的開發商挺不住了，除了部分房源打特價以外，像‘首付分期’‘買房返現’等優惠也是層出不窮。”

為了吸引眼球，哈爾濱個別樓盤甚至打出“零首付”的口號。比如，某樓盤除了做首付分期，還會將客戶的第一筆首付款進行返現，變相等于“零首付”。陸紅證實，首付返現確實存在過，開發商會把錢返到購房者的房款里，不過，返現活動只持續了一周時間。

天津的一位房產經紀人稱，有樓盤也推出了首付返現活動，比如，首付款需要30萬元，開發商只收20萬元，剩余10萬元會返還。“這就是變相降價，因為開發商直接下調售價，老業主會不滿，這樣做就比較隱晦。”

為了打消購房者的顧慮，中建·展望還推出買貴退差價的保價協議，即在2022年3月31日之前，同樓層、同戶型房源若出現降價，老業主可以申請補差價。置業顧問說：“明年3月份之前，是很多開發商結算工程款的賬期，能扛到3月份的開發商，以后基本也不會賠錢賣房子了。”

“羊毛出在羊身上”

對于購房者來說，“首付貸”看似是降低買房門檻，但多位受訪的置業顧問、經紀人均表示，開發商雖是以無息的方式借錢給客戶支付首付，但“羊毛出在羊身上”，客戶享受到的折扣力度肯定會少一些。即使不借款、只是分期支付首付，也不如付款方式好的客戶拿到的優惠多。

綠宸·鳳棲華府的置業顧問介紹：“全款9.4折，貸款9.7折，首付分期9.9折，用首付分期買房，算下來一套房多出2萬塊錢，這也算是利息了。”中建·展望的置業顧問也稱，如果客戶能在15天以內付清首付款，一般還能再享受總價款1%-2%的優惠。

▲網友反映首付分期問題

更重要的是，開發商之所以不敢大張旗鼓地對外宣傳首付分期，是因為這種操作涉嫌違規，有可能會受到當地主管部門的處罰。今年9月11月，有網友在人民網領導留言板反映稱，購買了西安市國際港務區華南城1688新時代廣場一處房屋，其中有20萬元的首付款使用的是銷售人員推薦的分期貸款，請求解除合同。9月22日，西安市國際港務區管委會回復稱，經查實，已于9月17日針對“首付貸”的違規行為對開發商依據《西安市住房保障和房屋管理局關于實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》進行了處罰。

10月24日，有網友反映四川眉山仁壽天府云城存在“首付貸”的情況，四川天府新區眉山管理委員會住房建設和交通運輸局于11月11日回復稱，“關于首付款分期問題，如您持有相關證據，可向我局提交，以便進一步調查核實，若情況屬實，將依法嚴肅查處。”

不過，并非所有首付分期都有問題。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯分析，如果只是給客戶更長的首付籌款時間，例如天津的上述幾個項目，并不算違規。但如果給客戶借款、貸款，或者首付大額返現，在明知實際首付款低于規定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款，就可能涉嫌“騙貸”。

在過往多年，嚴禁開發商或關聯第三方向購房人提供首付分期、“首付貸”，以及嚴查購房人首付款資金來源，一直都被各地反反復復強調，原因就在于，如果購房人首付款都是借款來的，說明其暫時不具備良好的經濟實力，首付分期還款加上后期的銀行按揭還款，有可能會出現斷供風險。一旦出現斷供潮，背后的金融風險可想而知。

早在2016年，中國人民銀行相關負責人就表示，“首付貸”不僅加大居民購房的杠桿，削弱宏觀調控政策的有效性，增加金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

（文章來源：中新經緯）