觀點(diǎn)網(wǎng) 市場(chǎng)暖風(fēng)吹得越足，招商蛇口(001979)重啟南油收購(gòu)的決心就越堅(jiān)定。

3月6日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司就發(fā)行股份購(gòu)買南油集團(tuán)及招商前海實(shí)業(yè)股份并募集配套資金事宜，召開(kāi)2023年的第一次臨時(shí)股東大會(huì)。

據(jù)與會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，股東會(huì)的審議內(nèi)容主要是圍繞著發(fā)行價(jià)格、標(biāo)的資產(chǎn)情況、資產(chǎn)業(yè)績(jī)承諾及是否符合資產(chǎn)重組情況展開(kāi)。

(資料圖片僅供參考)

會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰、董秘余志良、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆對(duì)投資者提問(wèn)進(jìn)行了答疑，招商積余董事長(zhǎng)聶黎明作為公司副總同樣到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。另外，持有該司6355.93萬(wàn)股的華僑城同樣派出代表參與了此次股東會(huì)。

本次股東會(huì)的重點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)在于發(fā)行股份購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)以及招商前海實(shí)業(yè)2.88%股權(quán)交易細(xì)節(jié)，及對(duì)募集資金的使用是否符合股權(quán)融資政策要求，也是自2月17日公告披露重啟收購(gòu)南油集團(tuán)后，該項(xiàng)交易再進(jìn)入一個(gè)實(shí)際節(jié)點(diǎn)。

此前的2月27日晚間，深交所對(duì)招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)事宜發(fā)出“16問(wèn)”，涉及募資用途及投向、資產(chǎn)評(píng)估、增值率存在差異等方面，大多仍聚焦在收購(gòu)事件的細(xì)節(jié)。

參會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，接深交所問(wèn)詢?nèi)允菫榱藘?yōu)化此次交易方案，對(duì)收購(gòu)本身并無(wú)影響。招商蛇口也在股東大會(huì)中表明了收購(gòu)的決心，表示發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)不以本次募集配套資金的成功為前提，無(wú)論最后是否成功發(fā)行或足額發(fā)行，購(gòu)買資產(chǎn)仍會(huì)實(shí)施。

具體來(lái)看，招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)及招商前海實(shí)業(yè)股權(quán)交易將采取發(fā)行股份的方式，二者交易價(jià)格分別為67.64億元、21.63億元，目前增發(fā)價(jià)格已確定為購(gòu)買資產(chǎn)定價(jià)基準(zhǔn)日前60個(gè)交易日的交易均價(jià)即15.06元每股。

據(jù)了解，招商蛇口將向深投控定增發(fā)行股份4.49億股，向招商投資發(fā)展發(fā)行1.43億股，若此方案成功發(fā)行，深投控持股比例將超越招商局輪船，成為招商蛇口的第二大股東。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2022年招商蛇口發(fā)行債券379億元，利率低于3.55%，融資成本較低，在完成南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)的收購(gòu)后，將進(jìn)一步擴(kuò)大在深圳前海的資源控制，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。

值得注意的是，招商蛇口在今年2月重啟南油收購(gòu)案時(shí)就已經(jīng)指出，募集配套資金在扣除相關(guān)費(fèi)用后，擬用于10個(gè)存量涉房項(xiàng)目。而深交所問(wèn)詢回復(fù)函里，招商還對(duì)10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說(shuō)明了資金用途是否符合房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施中用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金等要求。

股東會(huì)上，投資者更關(guān)心10個(gè)存量涉房項(xiàng)目的減值風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于招商蛇口募集資金用于涉房項(xiàng)目、補(bǔ)流及償債沒(méi)有什么異議，但是對(duì)資金流向的項(xiàng)目抱有疑慮。

參會(huì)投資者如是指出：“招商本次定增資金用于長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、合肥及鄭州項(xiàng)目，這些項(xiàng)目所在城市邊際較長(zhǎng)，在市場(chǎng)收縮及行業(yè)下行的趨勢(shì)中，仍存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)。”

招商蛇口管理層在會(huì)上也向投資者回應(yīng)稱，一方面減值每年都在做，市場(chǎng)只要不會(huì)繼續(xù)往下走，那公司減值的壓力基本上釋放得差不多了。

另一方面，資金流向的項(xiàng)目最終還是根據(jù)城市各項(xiàng)指標(biāo)做好了分析，自身能力非常重要，每個(gè)地塊的定位、開(kāi)發(fā)速度及設(shè)計(jì)水平，也對(duì)項(xiàng)目成敗占了很大比重。對(duì)于這一塊，招商蛇口出臺(tái)了內(nèi)部管理及經(jīng)濟(jì)化發(fā)展要求，未來(lái)地塊將會(huì)帶來(lái)良好的效益。

根據(jù)披露數(shù)據(jù)，招商蛇口募集配套資金后，將對(duì)包括長(zhǎng)春公園1872、重慶招商渝天府、合肥臻和園在內(nèi)等10個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)使用募集資金43億元，另外42億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)顯示，上述10個(gè)項(xiàng)目總投資額為286.38億元，首次獲得預(yù)售證時(shí)間在2021年至2022年之間，部分項(xiàng)目存在合作開(kāi)發(fā)，但招商持有控股權(quán)。

與此同時(shí)，參會(huì)股東代表還問(wèn)及招商蛇口增發(fā)后的債務(wù)空間增加，是否考慮加大債務(wù)融資力度和現(xiàn)階段的現(xiàn)金流指引。

招商董秘余志良回應(yīng)指，公司債務(wù)政策繼續(xù)保持三道紅線“綠檔”，去年的市場(chǎng)環(huán)境里也凸顯了公司的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。基于市場(chǎng)環(huán)境，三道紅線“綠檔”下，繼續(xù)加大主業(yè)房開(kāi)的投資，做強(qiáng)主賽道。同時(shí)，通過(guò)REITs支持商業(yè)、產(chǎn)業(yè)以及租賃住房，甚至整個(gè)生態(tài)圈的投資。

至于招商蛇口未來(lái)的盈利走勢(shì)，黃均隆指，二季度后銷售回暖是大概率事件，個(gè)人有信心，2023年全行業(yè)毛利水平將比去年更好，該年公司盈利水平較往年有所增長(zhǎng)也是大概率事件。