導讀

至少在十年左右的中期時間尺度內，中國房地產市場的增量發展空間依舊可觀，與之密切相關的新房交易也仍將是國家經濟發展的重要組成部分。

◎研究員 / 馬千里 周奇 邱娟

【資料圖】

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2022年前三季度，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。在連續三年行業住宅成交達到15億平方米之后，2022年住宅交易量大概率將回落至13億平方米以下，行業規模拐點真正到來。

為了更好的應對行業的規模波動挑戰，房地產行業有必要對未來成交規模和地區差異做出新的評判。為此，研究中心在結合國外發達國家房地產市場發展經驗，以及國內住房現況，對房地產市場需求增長和潛在供應規模進行測算，并根據全國近3000個縣市人口城鎮化和住房現狀數據，對各能級城市的增量需求規模和結構進行比較，并從中找出需求增長空間較高的市縣，以供企業相關決策時進行參考。

01

房地產多項核心指標創新低

行業規模拐點真正到來

近一年以來中國房地產市場景氣顯著下滑，2022年房地產投資、銷售、新開工、土地購置等多項關鍵指標均出現大幅回落。分城市能級來看，不僅三四線出現了大量的交易規模回落；在經濟發展領先、外來人口規模龐大的一二線城市，新房成交收窄也成為了普遍現象；即便是少數走出獨立行情的上海、杭州等核心城市，其遠郊外圈層住房銷售亦出現了明顯降溫。

一， 預計2022年住宅成交同比下降22%，新房供給側信心下跌幅度更甚

據統計局披露數據，2022年前9月，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。就前三季度商品住宅成交規模占全年比例變動情況來看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間，由此預計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬億元，同比下降23%，行業規模拐點真正到來。

銷售規模的大幅下滑，也對新房供給側信心帶來了明顯的負面影響，2022年前三季度，全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，下降至2010年來的歷史新低，回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8，企業新增供應意愿顯著下降，預計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

二，土地成交規模收縮更為快速，成交同比跌幅超過五成（略）

三，多數城市成交大幅下跌，僅上海、蘇州等少數城市相對穩定（略）

02

城鎮化與住房改善仍有一定發展空間

未來十年增量需求可達90億㎡

就中國新房市場發展規模而言，近年來15億平方米的交易量不僅是國內歷史高位，也是全球最大的新房交易市場。即便對比全國的7.6億 城鎮家庭戶人口規模來看，也相對于每人年均2㎡的住房銷售規模，就目前的人均住房面積測算，相當于中國的住房更新周期僅為20年。就需求和市場的一般發展規律而言，這一規模交易規模勢必不會長期維持下去，即便按照國內通行的住宅設計50年使用年限計算，合理住房更新周期之下的城鎮新房交易規模應當只有目前的四成左右，但是考慮到中國城鎮化進程仍有較大上升空間，居民人均住房面積距離發達國家仍有較大差距，且目前城鎮中老舊和自建房屋比例依舊較大，中國的新房市場需求結構從增量過度到存量仍需多年時間的過渡。

一，國際經驗：中國14億人口基數之下，長期住房需求規模依舊可觀（略）

二，住房改善：城鎮住房改善仍在上行周期，追趕發達國家需20年以上（略）

三，城鎮化：鄉-城遷徙仍將持續，推動年均住房需求增長3億㎡（略）

四，舊改：三成住宅在2000年前建成，未來十年舊改需求約15億㎡（略）

五，小結：未來十年需求增長仍可超90億㎡，住房改善占比近半（略）

03

潛在住房保有量近400億㎡

供給高位下新房競爭將更加激烈

就七普統計數據來看，目前中國城鎮人均住房面積不到40平方米，距離發達國家仍有較大發展空間。但是考慮到目前房地產企業仍有較多在開發和未開發項目，若加上這部分潛在供應規模，中國人均住房面積還會再上一個大臺階。因此對于處于“降規模”周期下的中國房地產市場而言，在中短期內必將面臨一段時間的供給側陣痛，新房競爭加劇、土拍熱度降溫等現象也會因此接踵而來。

一，城鎮人均住房面積接近40平方米，鎮區人均住房超過一間

二，施工面積近20年只增不減，潛在增量達到“戶均一間房”

三，全國住宅待開發面積高達30億平方米，潛在增量也有“戶均半間房”

四，城鎮人均住房保有量超50平方米，未來新房市場競爭將更加激烈

綜合存量房、在建、代建三方面規模來看，至2021年末，城鎮住宅存量規模約為396億平方米，如果當前在建和未施工住宅項目均能最終形成有效供應，那么城鎮人均住房面建筑面積已經達到了52平方米?的較高水平，與發達國家的人均住房差距已經只剩下了公攤面積，基本可以“平視”發達國家。不過考慮到在建和待建部分入市仍需較長時間，按近年商品住宅竣工規模估算，現有在建、待建住宅至少需要10-12年左右才能全部形成實際供應，按十年城鎮化率增長7%，期間城鎮家庭戶人口增長1億人估算，即便不新增土地供應，屆時人均住房面積仍將達到46平方米，同樣處于較高水平。

?不計入無房戶

04

縣域城鎮化仍在快速上升期

一二線市區改善需求尚未到頂

在行業規模進入下行周期的背景下，需求預測更需要進一步向更小的空間尺度細化。為此，本章將以第七次人口普查中有可對比數據的337個地級行政單位及其下轄的2983個縣級新政單位的為研究對象，在區縣尺度上對需求發展的分化格局進行相關分析。

一，城鎮化：多數縣域仍在快速上升期，河南、四川增長預期領先

1.1 九成市轄縣城鎮化率仍低于60%，成為城鎮化發展重要載體（略）

1.2 未來十年城鎮人口增長主要看縣域，河南、山東、四川增量高居前三（略）

1.3 典型省份：城鎮化率攀升促四川縣域城區人口增長，低房價水平下需求持續釋放（略）

二，人口遷徙：市轄區城鎮化率雖達高位，但流動人口仍將助力需求持續增長

從人口流動?的角度來看，目前市轄區中仍然有著大量的跨市遷徙人口，在上海、深圳、北京、佛山等城市均有多個流動人口超百萬的市轄區。考慮到我國居民戶籍與住房的高相關性，這些居住在市轄區的流動人口，仍將在長期內為這些市轄區所在城市帶來源源不斷的新增置業需求。

?為便于表述，如非特指，本節中流動人口均指跨市流動人口

2.1 市轄區中跨市流動人口達2.3億，占全國跨市流動人口78%（略）

2.2 核心城市“老郊區”吸引流動人口大規模遷入，京滬深均有多個市轄區流動人口超百萬（略）

2.3 典型城市：上海流動人口每年新增優質剛需5.5萬套，已成新房需求增長重要支柱（略）

三，住房現狀：仍有833個區縣人均住房低于35㎡，大灣區改善需求空間遙遙領先

據七普披露統計數據，我國所有居民的人均住房面積已經達到了41平方米以上，人均住房套數也達到了1.2套，從總量上來看已經不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米，相較歐美發達國家而言仍有較大發展空間。若進一步將數據尺度細化到縣域，可以看到目前仍有883個區縣人均住房面積小于35平方米，就省域劃分來看，廣東省人均住房面積較小的縣市人口高居首位，達到了5600萬人之多，住房改善增長空間遙遙領先，其后是東三省與河北；就區縣對比來看，大約56%的居民居住在市轄區，人均住房面積較小的縣域也為數不少，居住在此的居民總量達到了1.4億，考慮到縣域普遍更低的房價收入比，這些地區若能實現經濟和居民收入的穩定增長，相關改善性需求更為可期。

3.1 一二線市轄區人均住房面積僅36㎡，縣域人均住房面積卻反超三線（略）

3.2 仍有833個區縣人均住房面積小于35㎡，家庭戶人口規模達3.2億（略）

3.3 人均住房45㎡前改善需求仍將保持較快增長，廣東市轄區增量空間斷層領先（略）

3.4 典型省份：廣東珠三角人均住房面積普遍低位，高人口基數下改善需求空間領先（略）

四，住房來源：一二線市轄區租住比領先，浙江部分縣域亦位居前列

據七普統計公報數據，目前我國流動人口規模高達3.7億，占全國人口總量的26%。龐大的流動人口規模帶來了大量的租賃住房需求，在廣東、浙江、福建等民營經濟發達的省份，租賃戶更是成為了市轄區常住居民的重要組成部分。對于這些租賃戶占比較高的區縣而言，這些租賃戶家庭將在在中長期內為這些地區帶來長期穩定的潛在需求支撐。目前保租房建設規模雖然快速發展，“十四五”期間40城目標建設650萬套，但對比5000萬戶的租房戶數量來看，在相當長一段時間內保租房供給仍將是供不應求。因此對于大多數完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言，為了子女教育和自身戶口、保險等生活保障需求，其置業需求大概率還是會流向商品房的一二級市場。

另一方面，目前我國自建房自住戶的規模也不為數不少，全國城鎮占比也達到了21%左右。主要是來源于城市邊界擴張后，新劃入城鎮地區“城中村”的自住家庭戶。考慮到“城中村”住宅建設在多數情況下與城建規劃不匹配，在人均綠地、醫療、商業、教育等供地指標上存在明顯短板，建筑形態、交通出行也缺乏統一規劃，為提高城市建設用地的使用效率，長遠來看大多需要拆改。也將在中長期內帶來更多的拆改住房需求。

4.1 一二線市轄區租房戶比例高達三成，成為中長期剛需有力支撐

就縣級行政區角度來看住房來源分化情況，市轄區中租賃戶占比最高，平均達到了22%，縣級市只有10%，而縣更是只有5%。相對而言，市轄區流動人口規模更大，其租賃戶占比自然也水漲船高。據縣級行政區統計數據計算，全國74%的租賃戶居住在市轄區，與本章第二節78%的跨市流動人口居住在市轄區對比來看，二者分布情況也大致相符。

自建住房方面，由于市轄區普遍城鎮化率較高，農村家庭戶占比相對較低，且2000年以來一直是棚戶區、舊改的主力推進區域，因此市轄區自建自住戶的比例最低，但也有25%的家庭居住在自建房中。考慮到“城中村”住宅建設在多數情況下與城建規劃不匹配，在人均綠地、醫療、商業、教育等供地指標上存在明顯短板，建筑形態、交通出行也缺乏統一規劃，為提高城市建設用地的使用效率，長遠來看大多需要拆改。相對而言大多數市轄縣由于城鎮化率水平較低，農村居民占比較高，且鎮區內也有較多自建住房存在，因此目前市轄縣的自建戶比例仍然高達71%。即便按各個縣級行政區的城鎮化率對自建住房比例進行修正計算，市轄區的自建戶比例小幅下降至21%，但縣級市和縣自建戶比例仍然高達43%和52%，就長期城建規劃發展而言，縣級市和縣的“城中村”仍大有文章可做。

進一步對比各能級城市家庭戶中的租賃戶占比情況，一二線市轄區中租賃戶占比高達31%，較三線城市平均高出20個百分點。據縣級行政區明細數據統計，一二線市轄區租賃戶總量大約有3200萬戶左右，考慮到一二線市轄區較高的城鎮化率水平，就目前買房自住的傳統觀念來看，相關潛在置業需求達到32億平方米，將在中長期內成為一二線城市剛需增長的有力支撐。其中深圳的龍華區、寶安區、坪山區、光明區租賃戶占比更是均達到了八成以上，廈門的湖里區、海滄區租賃戶占比也超過了七成，租賃戶的高度集聚，大大推升了這些地區的住房需求，聯系房地產市場表現來看，如廈門湖里、海滄也是地價屢創新高、企業投資的焦點所在。至于縣級市和縣方面，各能級城市差距則相對較小，如市轄縣的租賃戶占比均低于10%。

4.2廣東市轄區租賃戶占比接近一半，浙江縣域租賃戶占比全國領先（略）

4.3典型省份：浙江縣級市人口吸引力“看齊”市轄區，縣級市義烏租賃戶占比接近七成（略）

五、小結：市轄區城鎮化增量需求僅占全國1/4，但租戶剛需占比高達七成

結合本章分析結論，對比未來十年縣級行政區需求發展結構來看，在城鎮化發展方面，由于絕大多數新增城鎮人口將來自于縣域地區，與之相關的住房需求增量也主要來自于縣域地區。結合各地人均住房面積推算，在由城鎮化發展帶來的住房需求增長中，將有75%來自于縣域地區，其中三線縣域增量占全國的比例即達到了68%，至于積聚了全國22%常住人口的一二線市轄區，由于城鎮化水平已經達到較高水平，未來十年增量空間相對有限，與之相關的需求增長只占到全國增量的11%左右。

住房改善方面，市轄區增長預期同樣稍慢，主要是受房價水平、熱點板塊住房供給不足等問題影響，導致市轄區住房人均住房面積在達到35㎡以上后，人均住房面積增長即出現明顯下降，而縣域由于房價收入比相對較低，居民住房改善的步伐能夠邁得更遠。因此對比常住人口規模來看，縣的常住人口僅為市轄區的80%左右，但是市轄縣的改善需求占比則高達47%，反而超過市轄區11個百分點。

不過在長期剛需方面，市轄區集聚了大量流動人口，擁有著大量的租賃戶家庭，在中國傳統購房觀念下，與之相關的長期置業需求仍遙遙領先于縣域。就現狀占比來看，市轄區租賃戶職業需求占比高達68%，其中三分之二位于一二線城市的市轄區。就此角度來看，不同于持續下降的城鎮化發展和更快見頂的住房改善需求，高能級城市市轄區的大量的租賃戶規模，仍將是剛性置業需求在長期內保持旺盛的有力保障。

05

總結:改善需求發展尚未到頂

仍將是下一個十年的增長支柱

就2021年下半年以來行業的各方面指標來看，房地產都已經進入了明確的規模下行通道，即便中央和地方主管部門不斷出臺穩定市場發展政策，房地產行業的探底之路似乎仍將持續。但是從中長期的需求支撐角度來看，鑒于我國城鎮人均住房面積與發達國家仍有較大差距，城鎮化發展尚未到頭，并且在過往快速發展的城鎮化發展道路之下，大批中心城市還集聚了巨量的租賃戶家庭，這些家庭的自有住房需求也有待一二手房市場的長期消化。并且從國內區域發展差異的角度來看，大批市轄縣、縣級市城鎮化仍處于較低水平，城鎮化發展空間仍在，而以廣東、山東、河北為代表的省份，也有大量區縣人均住房面積有較大的上升空間。據本文測算，至少在十年左右的中期時間尺度內，中國房地產市場的增量發展空間依舊可觀，與之密切相關的新房交易也仍將是國家經濟發展的重要組成部分。

一，規模：未來十年成交仍可維持在100億㎡級別，但供給側挑戰將更為嚴峻（略）

二，格局：京滬穗渝等七市形成四大增長極，冀魯豫普通地市需求預期更佳

進一步細分到城市視角，考慮到對于房地產市場而言，重點關心的是城鎮人口需求增長，由此根據各區縣七普城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標，進一步測算2983個區縣城鎮人口未來十年的需求增長規模，最終合計結果約為104億平方米左右?，考慮到部分區縣統計數據的缺失，這一結果與第二章中性預測的最終結論相近。

在區域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長極，未來十年地級市需求增量均可達到1億平方米以上。就地區對比來看，東部地級市州需求增量規模相對更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數地級市州的需求增量均小于2000萬平方米。而在東部地區中，華中、華北，華東北部增量規模尚可的地級市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區的三線城市人口相對密集，且城鎮化發展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國平均。

?人口機械增減會導致需求轉移，但不會引起需求總量的變化

三，一二線：高人口規模疊加改善空間支持，滬渝京需求增量高居前三（略）

四，三線：市轄縣成為剛需增長主戰場，臨沂、保定等四市年需求增量超800萬㎡

三、四線城市方面，中性預測未來十年自身需求增量約為76億平方米左右，較過去五年平均值下降約28%左右，但考慮到人口機械流出等因素的影響，降幅或與一二線城市相近、接近三成左右。就需求來源來看，改善性需求仍是主力，占比接近半數，其次是城鎮化發展帶來的剛性需求增加，占比約39%，最后是舊改，約為14%左右。縣級行政區類型差異方面，縣級市僅占二成，市轄區占比為31%，市轄縣占比最高達到50%，對比人口規模來看，三線城市市轄縣常住人口約4.7億，占比為47%，市轄縣人均需求增量略高于市轄區和縣級市，其結構性原因自然是更大的剛需增量空間，三線城市市轄縣平均城鎮化率僅為44%，相比市轄區（75%）、縣級市（58%）而言仍處于城鎮化發展快速上升階段，就中國區縣的歷史發展經驗來看，仍可實現年均1.4個百分點的城鎮化率增長，在未來十年市轄縣的增量需求中，有接近一半來自于城鎮化率增長，約有17億平方米。

就城市視角來看，需求增量前二十的城市多為人口大市，其中臨沂、保定、濰坊、溫州等四城年均需求增量更是超過800萬平方米。二十城合計未來十年預計需求增量為1.3億平方米，占所有三線城市總量的17%，人口總量約為1.8億人，也占所有三線城市常住人口總量的17%左右。在需求來源上多以改善性需求為主，如排名前列的臨保定、濰坊、溫州等市改善性需求均超過半數，其中城鎮化發展見頂的經濟強市的需求年增量更是主要來源于改善性需求，以佛山為例，在不考慮人口遷徙因素的情況，佛山住房需求年增量中，其中超過八成由改善性需求貢獻，聯系2021年以來的佛山樓市走向來看，也是110平方米以上的大戶型改善產品跌幅相對較小一些。但也有少部分城市較為特殊，剛性需求增量反超改善性需求，如周口、阜陽、贛州等城市，這些城市城鎮化率多在四五成左右，城鎮化發展仍在快速上升期，但是人均住房面積已經達到了50平方米以上，相較于已經進入緩慢發展周期的住房條件而言，剛需反而成為了這些城市城鎮住房需求增長的主力。

五，區縣TOP30：滬深“老郊區”遙遙領先，僅沐陽縣城鎮化率低于六成

進一步細分到區縣尺度，排名前列的區縣主要是經濟強市的近郊，TOP5更是全部自于一線城市，其中深圳兩席，北上廣各占一個席位，其中上海浦東以年均390萬平方米的需求增量領跑，深圳的寶安和龍崗則以2500萬平方米以上的規模形成第二梯隊，也遙遙領先于其他區縣。TOP30區縣共性特征主要有四點，其一是城鎮化率水平較高，如TOP10城鎮化率均達到八成或更高；其二是常住人口規模較大，多在200萬以上，其中上海浦東、深圳寶安、龍崗更是達到了400萬人以上；其三是改善需求增長空間較大，人均住房面積水平較低，平均只有34平方米，遠低于全國各區縣41平方米的平均水平；其四是租賃戶占比較高，“存量”剛需規模同樣處于高位，流動人口的集聚帶來了大量租賃人口，平均租賃戶占比高達40%，遠高于14%的全國平均水平，其中深圳寶安、龍崗、龍華，廣州白云等市轄區租賃戶占比更是超過了70%。

當然也有少數城市比較特殊，比如宿遷的沐陽縣、棗莊的滕州市，兩地城鎮化率均在60%左右，且人均住房面積均超過了40平方米，相比其他躋身TOP20區縣而言，兩地仍處于城鎮化發展的較快上升周期，更依賴與之相關的剛性需求增長。在測算的增量需求結構中，剛需占比均超過三分之一，遠高于TOP20縣市10%的平均水平。

排版丨太陽

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