太古地產的內地版圖正逐漸擴大。11月27日，太古地產輕資產獲得的上海張園項目進入內測階段。今年，該集團在西安、深圳、上海、三亞等多地項目陸續公布。

雖動作頻頻，但太古地產今年上半年收入卻跌超兩成，三里屯和頤堤港項目銷售額更減少近30%，面對商業地產的激烈競爭，太古地產要博得內地市場的青睞還要花費更多的時間。

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對此，專家分析表示，隨著消費結構的轉變，香港的部分商業飽和，轉向內地發展成為港股公司商業發展的新趨勢，在新趨勢下，太古地產更多是要進行獨特性品牌的打造及后期地標商業的維系。

上海再落一子

繼前灘太古里、三里屯太古里西區開業后，太古地產的上海張園項目也進入內測階段。根據上海張園公眾號顯示，張園西區11月27日-30日為內測時期，12月1日起，公眾可憑借預約信息入園。

據太古地產介紹，首先亮相的張園西區地上建筑面積約2萬平方米，約占整個張園地上體量的35%，西區包含16幢歷史建筑。在品牌方面，張園西區引入了大量高奢品牌，例如寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易·威登、酩悅香檳、江詩丹頓等品牌入駐。

與以往項目不同的是，上海張園為太古地產輕資產代運營項目，將以管理合作的形式參與張園保護性開發項目。據悉，2021年7月，太古地產宣布與上海靜安置業（集團）有限公司合資成立管理公司，參與張園5幅地塊，總占地面積為4.6萬平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，商業總面積超過4萬平方米的開發。

輕資產代運營是否會成為太古地產在商業布局的主要形式？對此，太古地產方面向北京商報記者表示，未來，太古地產仍將聚焦重資產項目，希望參與到項目的設計、開發等全部階段，輕資產項目大多為重資產補充作用，例如當前的三里屯太古里西區曾是雅秀批發市場改造而來。

擴充內地版圖

在大部分商業地產企業放緩布局的背景下，太古地產可謂逆風而上。據恒隆地產財報顯示，該集團當前僅有杭州恒隆廣場預計于2024年入市；而新世界百貨在2022財年關閉哈爾濱店、上海七寶店及成都店；曾經一年開業百家的萬達在今年也只預計開業48家，預計開業數量減半。相反，太古地產在一年多的時間內開業和籌備的項目多達6個。與自身相比，自2000年進入內地市場后，過往20余年太古地產僅得6個商業項目。可見，這一年多收獲的成果可與前20年比肩。

對此，有業內人士向北京商報記者坦言，雖然近一年內的商業項目呈井噴式發展，但在商業項目的籌備中，皆與政府、企業經過了多年溝通磨合。例如太古地產西安項目于2017年接觸，卻在五年后公布。商業項目的集中公布存在一定的巧合，但內地確為太古地產未來發展的重頭。

2021年10月，上海太古里前灘開業，同年12月，三里屯太古里西區開業。直至今年11月，上海張園正式入市。除了已開業項目，今年9月，廣州珠江聚龍灣項目動工，10月太古地產宣布和中免股份合資的免稅項目將在2024年分階段落成，西安太古里預計將在2025年入市。相較于過往對商業項目的精細打磨，如今的太古地產更像是按下了“加速鍵”。

同時，太古地產表示，未來該集團將專注內地，繼續深化建立的社區營造策略。未來十年，太古地產將投資超過1000億港元，在中國香港、中國內地和東南亞發展新項目。

“憑借‘太古里’和‘太古匯’的品牌優勢，太古地產計劃將約一半資金用于中國內地市場。”太古地產透露，將以一線及新一線城市的零售主導綜合發展項目為重點，預期未來十年集團應占中國內地物業組合的總樓面面積將增加一倍。

面對太古地產的頻繁舉措，中國商業地產工作委員會主任郭增利表示，逆周期操作是經驗豐富的商業地產商采用的常見發展戰略。即在相對低迷的狀況下，以相對低的成本率先布局處于波動中的市場，在市場恢復初期即分享到復蘇紅利。

“這要求企業必須具有足夠強的戰略定力和資源整合力，同時要求企業要有足夠充分的資源儲備以及運營實力、資金實力等。”郭增利指出，在當前消費市場環境下進場，一般代表商業地產企業對市場的走勢已經判斷為逐步趨暖，這種決策也會給市場帶來很大的信心。

降本增效是核心

對于港股企業紛紛押寶內地商業，北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽表示，隨著消費者消費需求的變化，購物已經從追求純粹的購物體驗轉化為追求商業的文化藝術品質，香港在一定意義上來講就是傳統百貨的發展形式已經無法滿足目前的消費者需求，在內地發展成為港股企業尋求新突破的必然趨勢。

不僅是太古地產，不少港股企業也開始紛紛回歸內地市場。2021年1月，新世界在中國地產總部落戶廣州，同年9月，新世界以70億元的價格拿下廣州市增城區荔城街的舊村改造項目，打造總部經濟區、金融集聚區和美食休閑街區。未來，新世界還計劃在內地投資約200億元。

恒隆地產也瞄準內地高端商場，在2021年業績報告會上，恒隆地產董事長陳啟宗就表示，上海恒隆廣場的銷售額是所有香港商場的2.7倍，銷售額在1-2年內或超香港，杭州恒隆廣場將在2024年入市。

面對港股企業帶來的業務沖擊，太古地產的業績并不亮眼。太古地產2022年中期業績報告顯示，2022年上半年，太古地產收入僅66.98億港元，較去年同期減少26%，在內地商業項目均有不同程度的下跌，三里屯和頤堤港項目銷售額更分別減少26%和25%。

對此，賴陽強調，未來太古地產更應該在自身優勢、消費需求、轉型趨勢上做出平衡，在保持自身水平的基礎上，通過文化氛圍營造、市集活動引進等方式進行后期社群的維護。

“對于未來市場而言，降本增效將成為核心關注內容。太古地產在通過服務改善、提高租戶業績進而獲得更好租金收益的同時，必須降低包括能源消耗在內的各項商業運營以及物業服務成本。這同時也是所有購物中心必須加強的關鍵業務能力。”郭增利表示。

北京商報記者 劉卓瀾 王思琦