最近幾天，深圳的新房市場又開始熱鬧起來。

尤其是西部，有好幾個新盤扎堆入市。

(資料圖片)

首先是光明的最低限價盤中海觀園、然后就是卓越在寶安重點打造的項目云奕府取證預售。

東邊中海寰宇瓏宸帶著深高學區高調入市，西邊聯發悅尚居、深業頤瑞府虎視眈眈。

趁著新房扎堆入市，前兩天我和周主任又去西部看了好幾個深圳的新房項目。

看完一輪之后我發現：

和一年前、兩年前相比，如今的深圳新房確實變得很不一樣。

我知道很多人其實并不了解深圳的新房市場，或許他會對新樓盤的名字如數家珍，但是無法從個別案例總結到普遍規律。

說白了，有多數人是近視眼看市場，看到的，都是模糊的，他們需要一副眼鏡。

所以，如果你真的想了解深圳當下真實的市場，那么下面我分享的幾個市場新現象對你會很有用。

看文章之前提醒一下，如果現在對市場不太了解，可以直接掃碼添加我們的房產置業老師咨詢。

實用戶型越來越多

如今的新房給我的第一個感受是，相比以往，現在新房實用率高的戶型越來越多了。

說起實用率這個事其實有歷史源頭，最開始的時候是在2016-2018年期間，深圳在這個階段逐漸收緊政府偷面積的行為，

之前能偷的時候，不少開發商都是大片大片偷面積，所以現在二手房市場中能見到不少實用率過100%的房子。

比如我之前去看過的大前海二手樓盤漢京確悅，

大家可以看看下面這套房子，這是一個建筑面積61㎡戶型，實際面積卻能達到66.7㎡。

這種得房率的房子在早年的深圳并不在少數。

在2018年之后，深圳新房開始被管控，產品得房率變低，普遍降到了80%以下。

能夠拿到80%得房率的新盤，銷售都可以對外宣傳是高得房率了。

以光明為例，我整理了自2020年以來光明主要新盤的得房率。

你會發現2020年入市的新盤，除了一個電建洺悅府得房率剛剛到80%，其余都在80%以下。

2021年的新盤，高得房率的新盤多了一些，深鐵瑞城的得房率達到82%，是光明那兩年得房率最高的樓盤。

到了今年，光明新盤的得房率大幅提升。

除了剛剛開盤的中海觀園以及年初開盤整了個86平2房、75%得房率的惡心戶型的星河天地5期之外，其他樓盤的得房率都在80%以上。

比如這次我去看了公明的金地明峰府，雖然地段確實不咋地，但人家81平戶型能做3房1.9衛，算上贈送面積之后，得房率竟然達到90%。

這放在兩年前，根本想都不敢想，這個實用率，就算放在整個深圳和其他新房對比，也能橫著走。

這說明隨著市場競爭越來越激烈，新房開發商不得不想法設法在產品上下功夫增強競爭力，尤其是地段位置不太好的新盤。

除了上面這些都已經是開盤的新盤之外，沒開盤的新房也有很高實用的戶型。

光明即將入市的新盤深業頤瑞府，戶型就能做到105平4房。

上圖這個105平4房的B戶型，陽臺能做到10.4個平方，加上贈送實用率達到92%。

別說在光明，就算是全深圳，同面積段的其他新盤都只能做3房，能做到這樣極致,頤瑞府的獨一份。

另外，深圳當下還有一個戶型實用率非常高的樓盤——萬科未來之光。

這個樓盤是當下深圳使用率極致的典范，有98平4房戶型和73平3房戶型，80平也能做到3房2衛,全是深圳當下新盤中極為稀缺的極致實用戶型。

為了在深圳新房內卷的市場中勝出，開發商們真的是煞費苦心。

當然，我這里提到的都只是代表，除了上述的實用率比較高的戶型之外，其實深圳現在在賣的新盤還有不少高使用率的戶型，想了解高使用率的戶型或者新盤，可以掃碼直接咨詢了解。

小面積段產品增加

我看盤感受到的第二個新變化是——小面積段的產品似乎越來越多了。

就拿光明區來說吧，之前的新房幾乎沒有80㎡以下戶型的產品。

印象當中，前兩年只有一個民軒攬翠臺有69平的小戶型、正大城有66平的小戶型，除此之外其他樓盤的戶型都在80平以上，多數樓盤的最小戶型是89平。

今年入市以及準備入市的光明新盤中，小戶型面積段明顯增加了。

對比最直觀的是光明中心區的紅盤宏發萬悅山。

去年開盤的萬悅山一期是沒有小戶型的，最小面積段是88平的3房戶型。

今年準備入市的二期多了一個79平戶型，而且79平能做3房，直接拉高了光明買家的期待值。

萬悅山二期79平戶型圖

其次是已經在賣的特發觀月臺，有一個78平2房2廳1衛的戶型，戶型內有一個房間報建成陽臺，可改成2+1房，使用率非常高。

特發觀月臺78平戶型

除了光明之外，其他區的小面積產品也有增加趨勢。

在西鄉，最近將要入市的舊改項目新盤海巒坊，推出52平和58平的小戶型，而且整個樓盤50多平的小戶型只有30套左右。

在尖崗山豪宅地段，萬科未來之光推出了73平3房的純剛需戶型，又是一個在整個尖崗山片區都找不到的極致戶型；

在東部龍崗的寶龍片區，最新開盤的中海寰宇瓏宸，最小戶型是78平3房。

你會發現，最近入市或者準備入市的新盤都開始都在想方設法做剛需小戶型，盡可能吸引市場注意力。

市場競爭太激烈了，產品也開始內卷起來，不是高贈送，就是做小戶型盡可能搞點噱頭，起碼要有點特點，中規中矩是最尷尬的。

新房總價在降低

第三個感受是：

當下深圳新房的總價確實是低了不少、性價比選擇越來越多。

就拿光明來說，價格戰已經打響。我們算了金地明峰府的價格，93平打折之后最低單價只要4.1萬/㎡左右，總價大概380萬，如果是3成首付，首付只要114萬左右。

110萬買光明90多平的3房戶型，這價格確實是香。

此外我還查了一下最新入市的中海觀園的備案價，最低單價是84平戶型的4.16萬/㎡，粗略算的話，總價349萬，首付3成的話只要104萬。

這幾乎是光明同面積段這幾年以來最低的上車門檻了，之前光明的新盤價格都在4.5-5萬/㎡之間，同戶型首付都要在120萬左右。

不止光明，寶安的海巒坊也是一個隱藏的boss。

雖然項目定價還沒出來，但是參考周邊次新房以及樓盤銷售的預估，52平小戶型首付預估只要120萬左右。

海巒坊區位

120萬買到寶安西鄉、地鐵上蓋的新房，這性價比實在是太高，后面開盤之后，可能海巒坊的小戶型怕是搶都搶不到。

新盤總價降低成為一個普遍現象，一方面是市面上小戶型多了；

另一方面，是因為限價。

此刻入市新房多數是去年土拍拿的地，而去年土拍的政府限價又是歷史最低，開發商想提價也沒膽量。

現如今，新盤之間的競爭已經到了白熱化階段，為了爭奪有限的買家資源，現在新盤之間也開始主動打價格戰，這是主動因素。

比如最近準備入市的深業頤瑞府，為了在光明有點價格優勢，或許也是為了制造點噱頭吧，已經確定放棄精裝、直接毛坯交樓。

新盤的總價變低、性價比越來越高，這對買家而言是最佳的低成本入場時機。

市場信息很多，雖然整個深圳性價比高的樓盤不少，但找到其中有價值的新盤不容易。

如果大家想了解哪些新盤值得入手，可以直接掃碼獲取深圳價值新盤名單，其中有一些性價比很高的新盤，這里篇幅有限，有意可以掃碼獲取名單咨詢。

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以上為正文，來自灣區區長

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