編者按

近年來，隨著國內經濟的快速發展、城市化進程不斷加速。與此同時，城市發展中的交通擁堵、產業結構不合理等“城市病”愈發明顯，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發展提供新的增長點。

存量時代下，企業是如何布局城市更新的？城市更新作為補民生短板的重要舉措，城更企業應該扮演好怎樣的角色？他們又是如何以城市發展共建者身份與城市共生共融的？

和訊網推出地產民生系列之《城市更新·共建師》，揭秘城市更新業務發展脈絡，記錄深度參與并推動城市更新發展的企業。

時代更替，對城市空間提出了新的要求，城市更新成為城市化進程的重要命題。存量時代，消化和盤活城市存量資產，是身處其中的每一家企業實現可持續發展的必修課。

2018年1月，愿景明德（以下稱愿景集團）成立，同年，北京朝陽區勁松街道引入了愿景集團，對40余年樓齡的勁松北社區進行綜合改造，這也是全國率先引入社會資本的老舊小區改造項目，為北京乃至全國老舊更新項目開創了社會資本介入的全新模式。隨著在城更領域的持續深耕，愿景集團成為賽道上備受關注的力量。

從孤獨的探路者到入局者眾多，城更賽道經歷了哪些變化？在這樣一個資金沉淀周期長的領域，錢的問題如何解決？成立四年，愿景明德探索出了一條怎樣的發展路徑？能否成為后來者的參考樣本？帶著市場普遍關注的問題，我們與愿景集團總裁倉梓劍進行了交流。

01

行業趨于成熟

企業入局門檻仍在

2018年，擁有20余年豐富、實用管理咨詢經驗的專家倉梓劍離開IBM，投身重資產投資管理與城市更新改造領域，成為愿景集團的聯合創始人。

彼時的城更賽道，既無明確的政策支持，也無規模化的成功案例，處于艱難的起步探索階段，近幾年，盡管城市更新上升到國家戰略層面，但萬億新藍海的市場規模仍難掩蓋回報周期長的資金“硬傷”，社會資本大多處于觀望階段。

盡管如此，對于整個行業發展至今的變化，倉梓劍感觸還是深刻的，這主要體現在兩個方面，一方面是包括“十四五”規劃等在內的政策支持力度前所未有，另一方面則是來自政府、金融機構等方面的金融支持力度不斷加碼。

據了解，過去社會資本參與的很多項目，多以政府投資+自有資金為主，目前，金融機構傳統的風險意識仍然較強，對主體信用要求較高；另外，由于很多改造項目都只有經營權而非資產，有時這并不能受到銀行或者金融機構的認可。

但不可否認的是，相較于過去，涉及城市更新的整體金融環境正穩步向好。“目前金融機構尤其是銀行，很多股份制銀行都陸續投身到了這個領域，多家銀行還專門開始做城市更新相關的貸款產品。”倉梓劍稱。

此外，城更企業積極嘗試的金融創新也在不斷取得突破。倉梓劍以愿景集團為例介紹到，在山東濟寧，愿景通過和當地區屬企業合作，協助區屬企業拿到了國家開發銀行5億元貸款，這是國開行在山東支持老舊小區改造貸款的“第一單”；愿景集團在重慶九龍坡白馬凼示范區則進行了全國首個PPP模式的老舊小區改造，在該項目中，愿景集團和政府平臺公司共同組建項目公司，由建行重慶分行給予主要貸款支持，這也是建行在老舊小區改造方面的首批貸款。

“銀行以社區未來運營產生的現金流為依據提供貸款，這在以前是不可想象的事情。城更的‘今天’與‘昨天’已經產生了天壤之別，行業正在走向成熟。”倉梓劍認為，從本質上來看，城更是補民生短板的業務，需要有更多的社會力量進入才能搞好這項事業。

不過，城更業務“慢”、“難”、“雜”的特點也在一定程度上為企業入局設置了條件和門檻。對此，倉梓劍將其總結為三個能力和一個意識，即：

投資和金融創新能力：此前有機構測算，國內城市更新市場規模已步入10萬億級，面對如此大的市場體量，倉梓劍認為，只有企業具備足夠資本和資金實力，才能真正幫國家減輕負擔，并帶動資金循環利用起來。

更新改造能力：城市更新大多是帶戶工作，作業面有限，機器設備開展運行壓力大，每個小區都有著“個性化”的問題，面對各種各樣的改造任務，設計和施工都是不斷發現問題不斷解決問題的過程，這些都增加了工作的復雜度。

運營能力：能否算得過來賬，以及能否快速實現回報，與項目后期的運營有著密切關聯。

服務意識：城更涉及千家萬戶、需要大量溝通，如果沒有服務韌性支撐，很難長期把這件事情堅持下去。

“城市更新是麻煩、瑣碎和困難的事，解決這些問題已經內化成為了愿景的核心能力。”一路走來，倉梓劍深有體會，正是通過這些能力的構建和深入人心的服務意識，愿景建立起了屬于自己的優勢和壁壘。

02

城更加速度

以終為始 一地一議

老車棚變身社區食堂、小公園鋪上塑膠步道、人臉識別等智慧物業“黑科技”分辨老人居家安全情況……作為北京市首個引入社會資本改造的老舊小區，勁松北社區極具創新性的改造模式已然成為行業內“教科書”式的存在。

改造后勁松北社區的車棚和小廣場（疫情前）

改造后勁松北社區的兒童娛樂區

勁松示范區的改造完成后，愿景的城更業務不斷提速。截至4月20日，愿景明德老舊小區改造戰略簽約項目68個，累計戰略簽約面積2.2億方，已實施項目54個，覆蓋14省22市。

盡管有“勁松模式”的成功經驗在先，并為城市更新提供了一條可復制的路徑，但老舊小區的情況千差萬別，在具體業務層面，愿景并非照方抓藥，而是堅持“一地一議”，不斷拿出令市場驚嘆的改造方案。

在北京，除朝陽勁松外，愿景還接手了位于石景山、通州、大興和西城等地多個老舊小區改造的工作，僅從這些項目來看，改造模式就各不相同。

例如，勁松的操作邏輯就是通過對老舊小區的可經營性資產進行長期的經營來收回投資。“在‘勁松模式’里，社會資本能夠用長期經營、長期回報的思路來做老舊小區改造，企業可以獲利，老百姓(603883)可以受益，同時也減輕了政府的負擔，這三方都獲益的情況下，這個事情就可以持續。”倉梓劍說，在勁松項目上，愿景采用“微利可持續”的模式，實現了良性循環，并得到了政府的認可，推廣“勁松模式”被寫入北京市“十四五”規劃建議。

“像勁松這種大型老舊小區，規模大，位置好，可經營的資源比較多，同時價值也比較高，這就意味著它自身就能平衡投資回報。但對于沒有可以運營資源的小區來說，就要另辟蹊徑。”倉梓劍以大興項目為例介紹到，該項目只有三棟樓，完全沒有可經營性資產，租金和毗鄰CBD的勁松小區也沒法比，這就要靠企業去發現能夠協同的資源，還有哪些方面可以綜合運營起來，來平衡企業的投入，最終，該項目跨片區實現資源統籌，通過盤活資產較豐富的小區來補足本社區的資源短板。

“有一些項目缺少基本的便民配套設施，我們就需要去研究有沒有可能增設，什么空間可以合規地建設設施，給居民提供便利。我們在大興的另一個項目就利用小區里面的空地建了兩座簡易低風險的建筑，一個用作菜市場，一個用作社區廚房，給居民提供便利。”倉梓劍說。

實際上，從愿景的城更案例中不難發現，解決老舊小區問題的核心在于突破創新，倉梓劍將其總結為“以終為始”的解決路徑，即從長期運營出發，以運營的需要和思路來指導改造設計，不斷打破設計邊界。

愿景的價值觀中有一項是“價值創造”，其中提到，要關注長期價值，時刻反問所做之事“對誰產生什么價值”。如今，愿景在老舊小區改造上形成了“通過對可經營的資產資源進行長期經營來收回投資”的模式，而這一思路也正是對“價值創造”的回應。

倉梓劍說，“愿景在城更方面的介入對于政府來說，一方面解決了部分資金來源，另一方面更重要的在于政府的財政投資有了維護者和保養者。同時，老百姓也擁有了長期的服務，老百姓的生活品質、生活幸福感都得到了提升，化解了很多的矛盾。”

03

補租賃短板

可支付 且宜居

解決好大城市住房突出問題，除了發力城更之外，加快補齊住房租賃短板也是當務之急。而在愿景集團的業務版圖中，租賃社區建設與運營亦是一條關鍵賽道。

梳理來看，愿景的租賃社區業務主要分兩條線：

一是通過集體用地來建設租賃社區，如去年10月投入運營的北京大興瀛海項目“潤棠·瀛海”，該項目擁有20萬平方米，可提供3000多套租賃房源，為6000多人提供長期穩定居所。

潤棠·瀛海項目

據悉，愿景擁有該項目70年的運營權，大約14至15億的總投，靠租金回收投資。不過，去年集體建設用地被納入到新一輪REITs試點，也讓倉梓劍看到了新的希望，“國家鼓勵集租房建設，REITs和其他支持政策都會隨之而來，基礎設施REITs已經上市，農村集體用地REITs應該會有很大希望，”他堅信，隨著政策的不斷突破，“潤棠·瀛海”在經歷一定時期的穩定運營之后，未來有機會做規模化業務。

另一條線則是對新租賃社區模式的探索，如深圳龍華區元芬新村由存量項目更新改造而成的“微棠新青年社區”，該項目也成為了通過城中村整治建設規模化租賃社區的標桿，這個經驗也被深圳市龍華區寫入了“十四五”發展規劃。

深圳微棠新青年社區

倉梓劍認為，愿景從事的業務最大的效益就是創造了社會價值，“新青年、新市民只要1千多塊錢就能拎包入住大概20平米左右的高品質城中村社區，而周邊同等面積的商品房租金都在2500塊以上。微棠社區是‘宜居可支付’的，這對于幫助深圳留住人才，保持城市活力也有著非常好的助力。”

遠低于周邊的租金水平，愿景的盈利從何而來？據了解，愿景擁有該項目13年的運營權，但收入并非來自單棟樓租金差，“城中村有三、四萬人的體量，住宅一層是底商可以運營，此外，通過拓展商業購物、廣告投放和增值服務等多元收入，使投資回報大幅改善。”倉梓劍介紹到。

自開展租賃社區業務以來，近幾年，愿景集團持續發力，不斷探索，截至目前，愿景集團擁有位于北京、上海、深圳的4個租賃社區項目，在管租賃社區房間達31380套。

成立4年多，又有當下兩大火熱賽道的加持，愿景的發展令外界充滿期待和想象。對此，倉梓劍坦言，愿景謀求創新與突破，規模發展速度非常快，商業模式也在慢慢成形，但對于愿景來說，未來一段時間仍將扎扎實實修煉內功，提升服務能力和民生保障能力，不斷推動業務模式迭代。

“如果將過去聚焦老舊小區改造和社區的創業運營定義為1.0版本的業務模式，那么，升級后的2.0版本則是利用金融創新工具，在城市更新改造中實現多種業態的組合，而3.0版本的模式則更強調社區服務，如有針對性的提供增值服務、優化對社區群體類別的專業性服務等。”倉梓劍說。