由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2022中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十五屆中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”隆重召開。

尊敬的各位來賓，線上的朋友們：大家下午好！下面我來發(fā)布《2022中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》。首先看一下方法體系，包括管理規(guī)模、經(jīng)營績效、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿蜕鐣?zé)任等5個(gè)方面來考察企業(yè)的發(fā)展情況，全面、客觀、真實(shí)地反映企業(yè)的發(fā)展趨勢，供大家參考借鑒。

目前全國約20萬家物業(yè)公司，在其中我們優(yōu)選并邀請到2000余家企業(yè)，近千家企業(yè)進(jìn)行了數(shù)據(jù)填報(bào)。經(jīng)過審核有500余家企業(yè)符合要求，最后近260家企業(yè)入圍到百強(qiáng)企業(yè)。

整個(gè)研究的數(shù)據(jù)來源包括以下幾部分：一是百強(qiáng)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)；二是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫及中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒；三是政府相關(guān)部門公開的數(shù)據(jù)，包括我們從2008-2022年貫穿十五年的百強(qiáng)研究過程中積累的數(shù)據(jù)。收到這些數(shù)據(jù)之后，也要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，第一步會根據(jù)會計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，此外還會通過公開信息以及統(tǒng)計(jì)局的經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉復(fù)核，對有疑問的數(shù)據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核，企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)經(jīng)過復(fù)核存在疑義，或者沒有填報(bào)的企業(yè)不會納入本次研究的范疇。

下面從五個(gè)維度為大家解讀今年的百強(qiáng)企業(yè)報(bào)告。同時(shí)今年也是百強(qiáng)研究的十五周年，也會作一下十五年的總結(jié)。

一、從管理規(guī)模來看

1.1百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)5693萬平方米，同比增長16.69%。

2021年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)5693萬平方米，同比增長16.69%，高出同期全國商品房竣工面積增速(11.18%)5.51個(gè)百分點(diǎn)。合約面積增至7684萬平，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長基礎(chǔ)。百強(qiáng)企業(yè)市場份額提升至52.31%，較上年增長2.6個(gè)百分點(diǎn)。

1.2 TOP10企業(yè)管理面積均值3.55億平方米，市場份額提升至12.84%。頭部效應(yīng)非常凸顯。從增速方面看，TOP10企業(yè)在如此高增速的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)了34.24%的增速，又大又快，頭部效應(yīng)非常明顯。

1.3規(guī)模擴(kuò)張將為百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢。到2025年整個(gè)百強(qiáng)企業(yè)的的份額將突破64%。未來三到五年，整個(gè)擴(kuò)規(guī)模依然是當(dāng)前階段的一個(gè)主旋律，同時(shí)也會推動市場集中度的進(jìn)一步提升。

1.4第三方在管面積比例53.65%，比去年提升了6.54個(gè)百分點(diǎn)，多家企業(yè)第三方外拓的占比超過了80%，可見百強(qiáng)企業(yè)對于開發(fā)集團(tuán)的依賴程度正在顯著降低，以更獨(dú)立的姿態(tài)駛?cè)敫咚俪砷L的階段。其中，并購起了非常大的作用，2021年是個(gè)并購年，交易金額達(dá)到了將近400億元，涉及的面積將近10億平方米，創(chuàng)歷史新高。地產(chǎn)變局促進(jìn)了百強(qiáng)企業(yè)收購節(jié)奏的加快。去年并購的特點(diǎn)首先是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的增多，性價(jià)比比較突出，上市資金的資金非常充沛，充當(dāng)了主力軍的角色。

1.5市場拓展能力顯著提升，競標(biāo)與戰(zhàn)略合作并舉。競標(biāo)的能力，以及戰(zhàn)略合作的能力，是企業(yè)長遠(yuǎn)的核心能力，百強(qiáng)企業(yè)的拓展能力在去年一年中有顯著的提升。

1.6關(guān)聯(lián)公司面積供給仍是壓艙石，但占比明顯減少。房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)銷售面積的均值同比增長大概1.6%，這些銷售面積在未來的兩到三年內(nèi)都可以支撐關(guān)聯(lián)物業(yè)公司的規(guī)模繼續(xù)穩(wěn)步增長，依然是壓艙石。從部分企業(yè)的表現(xiàn)可以看到，在整個(gè)百強(qiáng)企業(yè)里面，依然有超過七成的企業(yè)有開發(fā)背景，這些企業(yè)中有近五成是來自兄弟開發(fā)公司。這是目前的現(xiàn)狀。

1.7百強(qiáng)企業(yè)深耕優(yōu)勢區(qū)域，戰(zhàn)略布局核心城市群，服務(wù)密度持續(xù)提升。從業(yè)務(wù)布局來看，企業(yè)繼續(xù)在深耕優(yōu)勢區(qū)域，加大核心區(qū)域的布局，來提升區(qū)域的密度和運(yùn)營的效率，鞏固核心優(yōu)勢。可以看到有61.34%的管理面積都是位于五大城市群，比2020年上升了2.41個(gè)百分點(diǎn)。

二、經(jīng)營績效方面的數(shù)據(jù)

2.1百強(qiáng)企業(yè)2021年的營業(yè)收入均值13.40億元，TOP10企業(yè)107.78億元，同比增速高達(dá)50.17%，是百強(qiáng)企業(yè)的3.53倍。進(jìn)一步拉開與其他企業(yè)的差距，馬太效應(yīng)愈加明顯。

2.2多種經(jīng)營收入占比24%，增速23%，增速為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入兩倍。2021年，百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值10.22億元，同比增11.72%。多種經(jīng)營收入均值3.19億元，同比增幅達(dá)23.01%。占收入比重約為24%，業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。

2.3去年，百強(qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)各占一半，今年的數(shù)據(jù)有一個(gè)顯著的變化，社區(qū)增值服務(wù)的占比超過了一半，達(dá)到了55%，比去年提升了6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)它的增長也非常高，達(dá)到了32.48%。百強(qiáng)企業(yè)共計(jì)開展超過30種社區(qū)增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收入均值1.55億元，同比增長32.48%。空間運(yùn)營服務(wù)收入占比為29.96%，是第一大板塊。美居服務(wù)、社區(qū)零售收入占比分別為11.21%及17.02%；房屋經(jīng)紀(jì)收入占比13.95%；家政服務(wù)占比4.52%；社區(qū)金融、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)教育及汽車服務(wù)等業(yè)務(wù)收入占比在4%以下。

2.4多種經(jīng)營占毛利潤比重50.27%，多經(jīng)占比與企業(yè)毛利率正相關(guān)。百強(qiáng)企業(yè)毛利潤均值及凈利潤均值分別為3.37億元及1.22億元，多種經(jīng)營占收入比重24%的情況下，毛利潤貢獻(xiàn)超過50%，成為百強(qiáng)企業(yè)提升利潤的主要抓手。多經(jīng)收入占比及毛利率總體上呈正相關(guān)關(guān)系，即多種經(jīng)營收入占比高的企業(yè)一般毛利率也高。

2.5人力成本占比近60%，智能化對沖成本剛性上漲。百強(qiáng)企業(yè)通過各種智能化的投入對沖成本的上漲，最后的結(jié)果還是比較可喜的，會造成整個(gè)營業(yè)成本率有小幅的下降，這是非常不容易的。

三、百強(qiáng)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的情況

3.1以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為抓手，夯實(shí)服務(wù)品質(zhì)。

目前百強(qiáng)企業(yè)重點(diǎn)依然是放在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的層面，一個(gè)新的特點(diǎn)是不僅在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化本身，還關(guān)注到標(biāo)準(zhǔn)化與企業(yè)內(nèi)部管理和品牌的強(qiáng)掛鉤，對內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化要形成具體的步驟，具體的數(shù)字，這樣方便員工操作，對外我們要跟自己的品牌強(qiáng)掛鉤，這樣就會形成一種質(zhì)價(jià)相符的管理體系，便于業(yè)主了解到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)匹配什么樣的價(jià)格，滿足不同層次的市場需求。

3.2堅(jiān)持疫情防控常態(tài)化管理，加強(qiáng)與業(yè)主情感聯(lián)絡(luò)。

在疫情防控期間加強(qiáng)跟業(yè)主的情感聯(lián)絡(luò)。面對不斷爆發(fā)的疫情，企業(yè)還是在動態(tài)清零方針的指導(dǎo)下，堅(jiān)持日常管理不松懈，同時(shí)在這個(gè)過程中，我們的科技智能化也提升了人員的管控效率，現(xiàn)在大家已經(jīng)對于這套智能化的流程和操作非常熟悉了，并且在這個(gè)過程中我們愈發(fā)關(guān)注到服務(wù)的溫度，將人文精神注入到服務(wù)當(dāng)中，通過對社區(qū)的情感投資讓業(yè)主體驗(yàn)到物業(yè)服務(wù)的感受力，向社會和政府充分證明我們存在的巨大價(jià)值。

3.3通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，百強(qiáng)企業(yè)管理的二手房的價(jià)格比周邊同等項(xiàng)目高出10.39%，租金也是比周邊租金要高出5.38%，保值增值成效顯著。

四、百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?/strong>

4.1從住宅到非居，從社區(qū)到城市，服務(wù)空間多維延伸。

物業(yè)行業(yè)潛力巨大，從三個(gè)維度可以體現(xiàn)，一是管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張；二是橫向來看，管理業(yè)態(tài)的多元布局；三是縱向來看，服務(wù)空間的不斷擴(kuò)大，走出社區(qū)，走向城市。從管理規(guī)模的角度來看，整個(gè)百強(qiáng)企業(yè)的合同儲備面積均值達(dá)到了將近2000萬平方米，從管理業(yè)態(tài)來看，在非住業(yè)態(tài)的布局，百強(qiáng)企業(yè)的管理面積占比達(dá)到了33.89%，比去年有小幅提升，從空間的角度我們正在從社區(qū)走向城市，布局城市服務(wù)賽道。

4.2滿足業(yè)主多元需求，布局“全生命周期+全生活場景”服務(wù)。

從服務(wù)內(nèi)容的角度來看，更加具有想象空間。從最初的“四保”服務(wù)，延伸為業(yè)主提供各類型的增值服務(wù)，圍繞人的全生命周期的需求和全生活場景的需求守住我們的流量入口，發(fā)掘出巨大的潛能。在空間和服務(wù)內(nèi)容的加持之下，資本也在賦能優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)企業(yè)在特色賽道里面的潛力將更加可期。截至到4月20日，已經(jīng)有54家企業(yè)登陸了香港資本市場，有4家企業(yè)登陸了A股市場，4月28日還有東原物業(yè)要上市，眾安物業(yè)也通過了聆訊，把這兩家加上的話，有60家企業(yè)在主板市場嶄露頭角。整體市值將近5000億元，在目前在低迷的大環(huán)境下，港股物業(yè)板塊的平均市盈率依然可以達(dá)到14.6，整個(gè)港股主板市盈率只有9.9，說明資本市場對于物業(yè)板塊的預(yù)期依然是向好的。

4.3資本賦能優(yōu)質(zhì)企業(yè)，特色賽道潛力可期。現(xiàn)資本回歸理性的情況下，對整個(gè)行業(yè)依然起到非常重要的推動作用，也為我們的并購擴(kuò)張等提供了重要的資金支持，并且越來越多的特色賽道等在被打開。

4.4“外引”+“內(nèi)生”，人才結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

促進(jìn)企業(yè)長足發(fā)展的有人才結(jié)構(gòu)的變化，我們物業(yè)公司在人才方面的變化也是非常顯著的，“內(nèi)生+外引”，內(nèi)生我們培訓(xùn)自己的員工，企業(yè)都有一套非常完備的培訓(xùn)體系，在外引方面表現(xiàn)得更為突出，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的人才，包括互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)行業(yè)的人才，以及金融和其他行業(yè)的人才，正在源源不斷地涌入物業(yè)管理行業(yè)，人才隊(duì)伍是潛力的基石。

五、社會責(zé)任層面

5.1誠信經(jīng)營納稅總額達(dá)261.24億，積極參加社會公益活動。

我們物業(yè)公司非常忠誠地履行自己的納稅義務(wù)，百強(qiáng)企業(yè)去年一共納稅261.24億元，同比增長了23.08%，全國稅收收入的增長率只有11.9%。物業(yè)公司在納稅的同時(shí)不斷開展公益行動，以公益的力量推動社會的發(fā)展進(jìn)步。

5.2除了納稅之外還有更重要的是在于對就業(yè)方面的貢獻(xiàn)。百強(qiáng)企業(yè)提供的崗位數(shù)量達(dá)到了200萬個(gè)，包括秩序維護(hù)、保潔綠化等基礎(chǔ)崗位，在促進(jìn)社會和諧，解決基層就業(yè)方面發(fā)揮了非常重要的作用。2021年本科和碩士畢業(yè)生存在結(jié)構(gòu)性就業(yè)壓力，物業(yè)公司也解決了很多應(yīng)屆生的就業(yè)問題。

5.3黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)，加強(qiáng)ESG建設(shè)。

紅色物業(yè)是圍繞黨建引領(lǐng)，以街道為核心，為居民解決實(shí)際困難。很多百強(qiáng)企業(yè)也在積極參與紅色物業(yè)的建設(shè)，把我們的物業(yè)管理服務(wù)融入到黨的基層治理過程中。此外，在疫情中，百強(qiáng)企業(yè)物資的護(hù)供不停運(yùn)，環(huán)境消殺不停步，以有力度的管理，有溫度的服務(wù)，讓居民能夠安心居家。在ESG領(lǐng)域，物業(yè)公司在加強(qiáng)環(huán)境與社會風(fēng)險(xiǎn)管理方面通過樹立企業(yè)的正面形象提升了企業(yè)的聲譽(yù)，持續(xù)對社區(qū)作出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與社會的雙贏。

以上是百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展報(bào)告的五大解讀，下面再來給大家匯報(bào)一下十五周年變化的解讀。剛才莫總給大家詳細(xì)解讀了一下數(shù)據(jù)，各種非常可觀的變化，收入、面積、利潤等十幾倍的增長。下面我從定性的方面，帶著大家見證一下我們行業(yè)十五年的變化情況。

6.1行業(yè)變化：從“助力”到“主力”，從“附屬”到“擔(dān)當(dāng)”。物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)正在從幕后走向臺前，開啟獨(dú)立的市場化運(yùn)營時(shí)代，整個(gè)行業(yè)的價(jià)值將會在更大的舞臺上得以實(shí)現(xiàn)。十五年前，我們還是開發(fā)企業(yè)的一個(gè)保障部門，目前我們已經(jīng)是全社會重要的民生行業(yè)，關(guān)乎人民群眾美好生活愿望的實(shí)現(xiàn)。行業(yè)的價(jià)值達(dá)到了空前的新的高度，即使是從地產(chǎn)的角度，在房地產(chǎn)存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被市場認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

6.2資本變化：上市企業(yè)數(shù)量近60家，總市值近萬億。十五年的發(fā)展，從2014年第一家公司上市，現(xiàn)在的上市企業(yè)數(shù)量近60家，總市值最高的時(shí)候是萬億，資本從無到有，從青澀走向成熟，這是資本市場的顯著變化。

6.3業(yè)務(wù)變化：從“基礎(chǔ)”到“多元”，從“社區(qū)”到城市”。十五年前我們只有四保一服，現(xiàn)在業(yè)務(wù)涉及到多種經(jīng)營服務(wù)，非住宅領(lǐng)域、商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)領(lǐng)域、老舊小區(qū)改造等等。可以說我們的物業(yè)企業(yè)的每一步都邁得鏗鏘有力，踩在了時(shí)代發(fā)展的足跡上。原來我們是對物的管理，現(xiàn)在是對人的服務(wù)和對空間的賦能，服務(wù)邊界正在進(jìn)一步被打開。

6.4人才變化：從“內(nèi)生”到“外引”，群英薈萃共謀發(fā)展。剛才講到了，各行各業(yè)的人才都在向物業(yè)管理行業(yè)涌入，從人才的結(jié)構(gòu)上也可以看到，本科生的比例現(xiàn)在是11.82%，高中以下的學(xué)歷降低了11.68個(gè)百分點(diǎn)，一升一降見證了物業(yè)管理行業(yè)不斷地突破和革新，在人力資源方面發(fā)生翻天覆地的變化。

6.5企業(yè)變化：市場競爭大浪淘沙，十五年間百強(qiáng)企業(yè)淘汰率高達(dá)56%，證明行業(yè)的競爭非常激烈，但是從留存率的角度，留存率正在逐步提升，2007-2013年是38%，最近兩年留存率是72%。這說明了百強(qiáng)企業(yè)的陣容正在逐漸穩(wěn)定，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場格局正在形成。

下面對未來五年的變化進(jìn)行了預(yù)測，我們用金、木、水、火、土五行來分析。金代表規(guī)模，木代表運(yùn)營，水代表創(chuàng)新，火代表價(jià)值，土代表深厚的根基和保障。下面從五個(gè)角度解讀一下未來五年有可能會發(fā)生的變化。

6.6赤金：規(guī)模為王，強(qiáng)者恒強(qiáng)。未來五年百強(qiáng)企業(yè)總的管理面積將再創(chuàng)新高，2026年將預(yù)計(jì)達(dá)到230億平方米，屆時(shí)，全國物業(yè)管理面積將達(dá)到355.4億平方米，百強(qiáng)企業(yè)市場占有率預(yù)計(jì)將突破三分之二，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)到2026年，物業(yè)百強(qiáng)TOP10企業(yè)管理面積總值將接近90億平方米，市場占有率達(dá)到25.10%，企業(yè)規(guī)模加速分化。

6.7菁木：運(yùn)營升級，精益管理。百強(qiáng)企業(yè)在擴(kuò)規(guī)模的同時(shí)，將會聚焦物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，構(gòu)造自己的服務(wù)體系和產(chǎn)品，包括應(yīng)用智慧科技的管理方興未艾，企業(yè)的服務(wù)從業(yè)者對自己的定位，原來是“四保一服”，以后會升級為美好生活場景運(yùn)營師。從具體的數(shù)據(jù)來看，人均效能發(fā)生顯著的變化。目前，百強(qiáng)企業(yè)的人均管理面積是9640平方米，到2026年人均管理面積將可能達(dá)到1.5萬平方米，增幅是60%，人均產(chǎn)值將會由目前的22.68萬增長為將近39萬元，這樣的話，我們用智能化和精益管理來對沖人力成本的上升，整個(gè)營業(yè)成本率就會繼續(xù)小幅下探，到2026年預(yù)計(jì)將會到73.82%。

6.8慧水：創(chuàng)新驅(qū)動，激發(fā)活力。企業(yè)的未來除了擴(kuò)規(guī)模、強(qiáng)管理之外，創(chuàng)新也是非常有必要的，將會成為滋養(yǎng)行業(yè)發(fā)展的一灣活水。首先是圍繞物業(yè)來展開，其次是多種經(jīng)營潛力的釋放，把增長的第二曲線徹底釋放出來。到2026年多種經(jīng)營收入的均值有可能會達(dá)到6.48億元，貢獻(xiàn)度會達(dá)到30%左右。除了智慧領(lǐng)域和多種經(jīng)營方面的創(chuàng)新之外，在非住宅領(lǐng)域、城市服務(wù)領(lǐng)域也會有進(jìn)一步的創(chuàng)新，非住宅領(lǐng)域的面積現(xiàn)在是33.89%，到2026年有望突破四成，在非住宅領(lǐng)域，目前各個(gè)領(lǐng)域沒有形成穩(wěn)固的龍頭，此時(shí)依然是戰(zhàn)略布局的非常好的時(shí)機(jī)。城市服務(wù)領(lǐng)域，目前頭部企業(yè)有很多已經(jīng)布局到這個(gè)領(lǐng)域，另外各種特色服務(wù)等等也是我們創(chuàng)新的一個(gè)有活力的方向。

6.9盛火：服務(wù)升維，價(jià)值彰顯。從資本市場就可以明確地看出來，在一開始上市的時(shí)候，大家都在追逐O2O的概念，后面會回歸到服務(wù)本質(zhì)，到第三個(gè)階段大家都在比拼做大規(guī)模，加速成長，服務(wù)組合。下一步的機(jī)會有可能是國進(jìn)民退的機(jī)會，安如磐石的運(yùn)營和小步快跑的成長，這將來會是資本市場對好的公司價(jià)值彰顯的三個(gè)方向。

6.10厚土：人才筑基，組織保障。一切的一切要?dú)w于人才組織的保障，整個(gè)行業(yè)從專業(yè)型人才到復(fù)合型人才，這個(gè)行業(yè)將會吸引一批業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，綜合素質(zhì)高，具有國際視野的優(yōu)秀人才作為卓越的舵手，跟快速發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)互相成就，為了保障這些人才發(fā)揮出最大的生產(chǎn)力，我們的整個(gè)組織架構(gòu)要進(jìn)行一些調(diào)整，也是我們未來五年的一個(gè)課題。

砥礪奮進(jìn)十五載：擁抱變化，日新月異。

向陽而生新時(shí)代：心有信仰，腳有力量！

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