文丨西部菌

一則業績大變臉的消息，將有“河北王”之稱的榮盛發展(002146)推上關注風口。

4月18日晚間，榮盛發展發布業績預告修正公告。

公告顯示，營業收入預計在465億元—520億元，2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損在45億元—60億元，2020年同期盈利75.01億元；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損在43.31億元—58.31億元，2020年同期盈利約74.94億元。

此前的1月28日，榮盛發展發布2021年度業績預告，預計報告期內，公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤1億元-1.5億元；扣除非經常性損益后的凈利潤5209.8萬元-1.02億元。

從凈利潤1億元-1.5億元，到虧損45億元—60億元，如此兩極反轉，讓不少投資人表示震驚。那么，這一次業績大幅修正背后，榮盛發展到底發生了什么？

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對于此次業績修正，榮盛發展在公告中提到了兩層原因：

其一，從2022年2月以來，各地購房政策雖然有所放松，但是消費者購房意愿持續低落，銷售量下跌明顯，房地產市場整體延續下行趨勢。

其二，2022年2月以來，國內新冠疫情出現進一步蔓延，多地新冠疫情的防控態勢加重，尤其是環京市場和河北市場，公司項目的銷售環境受到了嚴重影響。

簡而言之，市場下行和疫情的因素，讓榮盛發展不得不重新評估預期銷售價格情況及對存貨的影響，資產減值之下，利潤指標相較于年初預告時出現大幅縮水。

年報正式披露前，上市公司修正業績的情況并不少見。不過，凈利潤從1億元左右，下調到最多可能虧損60億元，如此大幅度的修正，著實讓外界咋舌。

來源：榮盛發展公告

所以，榮盛發展的此次動作，很快收到了深交所的關注。4月19日，深交所發函，要求榮盛發展說明導致公司2021年存貨跌價準備計提金額同比大幅增加的具體原因及合理性。

事實上，2021年榮盛發展的銷售表現還算相當不錯——全年累計實現簽約面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；累計簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%，超額完成目標。

榮盛發展后續如何應對，有待進一步觀察，而此次業績修正，一方面會讓很多投資人擔憂，嚴重影響其市場信心，另一方面，也暴露出光鮮的銷售額背后，其業績真實慘淡的一面。

年初發布業績預告時，榮盛發展發布的凈利潤指標預告，已經是同比斷崖式下滑了。其中歸屬于上市公司股東的凈利潤，預計同比下滑98%左右——2020年該指標為75.01億元。

來源：榮盛發展年初業績預告

而修正后的實際數據，要更加慘淡得多。這也是自2007年上市以來，榮盛發展出現首次凈利潤虧損的局面。

從經營規范的角度看，榮盛發展主動修正業績，提前將自己的問題暴露給外界，至少保證了業績的真實性。

不過從上一年凈賺75.01億元，到第二年虧損最多60億元，這種過山車式的調整，估計讓很多投資人的心都涼了一截。

02

在公告中，榮盛發展提到，“尤其是環京市場和河北市場，公司項目的銷售環境受到了嚴重影響”。但事實上，作為重倉京津冀的房企，河北一度算得上是榮盛發展的福地。

1996年榮盛發展從廊坊起家，深耕河北，尤其是環京地區，并在2007年8月成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家上市房企，憑借著在當地的影響力被外界稱為“河北王”。

來源：網絡

在環京樓市大漲的那幾年，榮盛發展的確是賺到了不少紅利。2018年，榮盛發展的銷售額首次突破1000億元大關。2019年和2020年，分別為1154億元和1271億元。

只是隨著區域調控收緊，加上行業下行，當年火爆的樓市不復存在；而疫情導致的進出北京的難度加大，讓很多人失去了異地購房的興趣，榮盛發展布局單一的問題逐漸暴露出來。

比如據界面新聞報道，3月份，“榮盛發展在環京市場去化最好的廊坊項目，僅賣出9套房，合計成交金額1千萬左右”。

為了減弱雞蛋都放在一個籃子里的風險，近幾年來，“河北王”開始大力外拓，均衡布局。2021年半年報顯示：

城市地產板塊積極調整布局重心，加大了在長三角、珠三角的布局力度，在杭州、徐州、常州、蕪湖、廣州等地進行了重點布局，投資金額達90.36億元，占上半年整體拿地投資金額的73.23%。

去年上半年的銷售貢獻中，排在第一位的，也不是河北所在的京津冀了，長三角地區銷售額占比已經達到了36.2%，京津冀占比27.7%。

來源：榮盛發展2021半年報

不過總體來說，大本營河北，仍然是榮盛發展的絕對重鎮。2021年上半年，河北省的營收占比為27.22%，其次為江蘇省和山東省，分別為13.69%和12.31%。

而且，我們還可以發現一個很有意思的現象，榮盛發展在大本營河北的項目，有著比較高的毛利率，那些外拓的地區，毛利率則要低很多。

來源：榮盛發展2021半年報

如2021年上半年，榮盛發展在河北省的毛利率為31.68%，在江蘇為26.57%，在山東為25.74%，在河南只有14.1%。

正因如此，榮盛發展雖然近兩年的布局更加均衡，但是其盈利能力，并沒有因為區域結構更合理而明顯提升，這也為此次凈利潤下調為虧損提供了一個注腳。

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對榮盛發展來說，需要解決的棘手問題，遠遠不只是提升盈利能力一個，還有債務和流動性的問題。

在2021年上半年公司業績會上，榮盛發展董事長耿建明信誓旦旦地表示，“公司，過去沒有，現在不會有，將來也不會出現任何違約事件”。

話音未落，榮盛發展就陷入了流動性危機之中。2021年12月，榮盛發展發布公告稱，到期票據的兌付出現問題，公司將就旗下兩只共計7.877億美元債發起交換要約及同意征求。

來源：網絡

當然，這兩筆美元債的交換要約方案，最終得到了持有人的支持，這讓榮盛發展避免了實質性地違約暴雷。但總體而言，其資金鏈壓力依舊不小。

去年三季報顯示，截至去年9月30日，榮盛發展短期借款9.575億元，一年內到期的非流動負債216.6億元，同期現金及現金等價物余額為237.6億元，剛好能夠完全覆蓋上述226.175億元的債務。

另外，榮盛發展還有大量的商票需要支付。據媒體報道：

4月19日，據小程序“票眼”信息顯示，榮盛發展已拒付總筆數7612筆，總金額25.3億元，未結清商票總筆數20256筆，總額達59.5億元。

在盈利能力大幅下滑的前提下，為了開源節流，榮盛發展不得不縮減投資力度，降低拿地拓土的野心。去年上半年，其拿地總額同比下降41%，權益拿地額同比下降56%。

另一方面，榮盛發展不得不犧牲利潤，開啟降價促銷回款。這也解釋了為何榮盛發展的銷售額比較亮眼，利潤卻十分慘淡。

而且，在現金流承壓的前提下，受商票拒付風波影響，榮盛發展在各地時不時陷入項目停工的疑云中。

來源：網絡

如人民網(603000)留言板上，有重慶業主投訴稱榮盛鹿山府2期疑似停工，這一投訴得到了重慶渝北住建部門的回應證實——“因公司資金問題為減少支付壓力，決定暫緩現場施工進度”。

這一次，榮盛發展大幅修正業績，不知道那些買了期房的業主，看到消息時，會不會增加一份擔心？

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