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11月，央行和銀保監會聯合發布“金融16條”，需求端強調“支持個人住房貸款合理需求”、“依法保障住房金融消費者合法權益”。地方層面，11月出臺的政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例、提高公積金額度、發放購房補貼等方面，例如北京臺湖、馬駒橋地區取消“雙限購”，成都優化限購區域，杭州優化“認房又認貸”政策，成都、青島優化公積金政策等。中指研究院選取全國十大核心城市二手房市場作為研究對象，刻畫房價時空特征，為市場參與者提供更多參考信息。

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十大城市二手房價格環比一漲九跌，南京、武漢跌幅較大

圖：2022年11月十大城市二手住宅掛牌均價及環同比

圖：2020年7月至2022年11月十大城市二手住宅均價及環比變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

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根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年11月，百城二手住宅均價環比下跌0.21%，已連續7個月環比下跌，跌幅較10月擴大0.05個百分點。十大城市二手住宅均價環比由持平轉為下跌，跌幅為0.25%；同比上漲0.72%，漲幅較10月收窄0.22個百分點，連續15個月出現收窄。環比來看，十大城市二手住宅價格環比一漲九跌，唯一上漲城市為上海，漲幅為0.20%，下跌城市中，南京環比跌幅最大，為0.72%；同比來看，十大城市二手住宅價格同比四漲六跌，杭州同比漲幅最大，為4.00%，深圳同比跌幅最大，為3.96%。

北京：受疫情影響，二手住宅成交量繼續下降，價格環比轉跌

圖：2020年7月至2022年11月北京二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，北京二手住宅成交量繼續下降，二手住宅價格環比止漲轉跌。11月，受疫情防控等因素影響，北京二手住宅成交量繼續下滑，但環比降幅由10月的21.8%收窄至本月的4.1%。價格方面，11月北京二手住宅價格結束連續26個月上漲態勢，環比轉跌，跌幅為0.13%。受疫情影響，短期內北京二手房市場或仍將有所下行。

圖：2022年11月北京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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上海：市場活躍度相對穩定，二手房價環比繼續上漲

圖：2020年7月至2022年11月上海二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，上海二手住宅成交量環比基本持平，二手住宅價格環比繼續上漲，為十城中唯一上漲城市。11月，上海二手住宅置換需求仍存，市場活躍度相對穩定，成交量近1.6萬套，與10月基本持平。價格方面，業主心理預期仍相對較高，11月上海二手住宅價格環比上漲0.20%，為十城中唯一上漲城市。預計未來，“換房退稅”等利好政策或繼續支撐上海二手住宅市場需求，短期內市場仍將保持一定活躍度。

圖：2022年11月上海各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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廣州：二手房市場表現冷清，價格環比止漲轉跌

圖：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及廣州二手住宅價格環比走勢對比

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11月，廣州二手房市場表現冷清，二手房價環比轉跌。11月，受疫情影響，廣州二手住宅市場活躍度仍較低。價格方面，11月廣州二手住宅價格環比止漲轉跌，跌幅為0.07%。分區域看，增城、從化、南沙等外圍區域跌幅相對大，中心區域如黃埔、海珠、荔灣、天河價格表現則較為穩健。

圖：2022年11月廣州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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深圳：二手住宅成交量有所回升，價格持續下跌

圖：2020年7月至2022年11月深圳二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，深圳二手住宅成交量環比增長，但市場仍處調整期。成交方面，11月深圳二手住宅共成交近2200套，為下半年單月最高，但目前深圳二手房市場仍處調整期，短期內成交量難有明顯回升。價格方面，深圳二手住宅價格已連續20個月下跌，11月跌幅為0.37%，較10月擴大0.15個百分點。

圖：2022年11月深圳各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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杭州：二手住宅成交量環比回升，價格環比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年11月杭州二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，杭州二手住宅成交量環比回升，二手住宅價格環比繼續下跌。成交方面，首套房認房不認貸、二套房首付比例降低等政策促進二手房市場需求釋放，11月杭州（含蕭山、余杭）二手住宅成交量有所回升，結束自7月起“四連降”的態勢。價格方面，市場上降價房源增多，11月杭州二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅擴大至0.41%。

圖：2022年11月杭州各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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南京：二手住宅成交量結束“三連降”，價格環比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年11月南京二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，南京二手房市場整體呈現“以價換量”態勢。成交方面，11月南京二手住宅成交套數超7000套，環比止降轉增，增幅超20%。價格方面，11月南京二手住宅價格環比下跌0.72%，已連續9個月下跌，跌幅較10月擴大0.29個百分點。

圖：2022年11月南京各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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武漢：二手房價格環比“九連跌”

圖：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及武漢二手住宅價格環比走勢對比

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11月，武漢二手住宅價格環比“九連跌”。價格方面，11月武漢二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅為0.68%，較10月擴大0.21個百分點，蔡甸、新洲、洪山等區域跌幅相對較大。11月，江夏、洪山等區域推廣二手房“帶押過戶”模式，疊加12月初武漢二環外取消限購，政策優化或對提振市場信心有一定幫助。

圖：2022年11月武漢各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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成都：二手住宅成交量繼續增長，價格環比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年11月成都二手住宅成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，成都二手房市場活躍度提升。成交方面，11月，成都優化區域限購措施，天府新區成都直管區、成都高新區西部園區等10余個區域統一為一個住房限購區，疊加二套房首付比例下調，一定程度上促進成都二手房需求釋放，11月成都二手住宅成交量約13800套，環比增幅超10%。價格方面，11月成都二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅擴大至0.44%，郫都、龍泉驛、高新西區、天府新區、青白江、新都等區域跌幅相對較大。

圖：2022年11月成都各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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重慶（主城區）：受疫情影響，二手房市場活躍度下滑，價格環比繼續下跌

圖：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及重慶（主城區）二手住宅價格環比走勢對比

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11月，重慶二手住宅價格環比繼續下跌，但跌幅收窄。11月，受疫情防控影響，重慶二手房市場活躍度有所下滑。價格方面，自4月以來，重慶主城區二手住宅價格連續8個月下跌，11月環比跌幅為0.47%，較10月收窄0.12個百分點，但跌幅仍處2021年10月以來高位。預計未來，二手房“帶押過戶”、“換房退稅”等政策或有助于恢復重慶二手房市場活躍度。

圖：2022年11月重慶（主城區）各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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天津：二手房成交量有所回升，價格環比跌幅擴大

圖：2020年7月至2022年11月天津二手房成交套數及二手住宅價格環比走勢

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11月，天津二手房成交量有所回升，二手住宅價格環比跌幅擴大。11月，天津二手房成交量超9500套，環比止降轉增，增幅約18%。部分二手房業主“以價換量”，11月天津二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅擴大至0.19%。

圖：2022年11月天津各市轄區二手住宅掛牌均價及環同比

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掛牌量增加，需求動能不足，短期內二手房價格下跌態勢難改

展望未來，全國樓市政策預計將在堅守“房住不炒”定位下，繼續延續寬松基調，各地因城施策力度有望加大。目前，各城市二手房掛牌量有所增加，但市場需求動能不足，市場活躍度難以有效提升，預計短期內二手房價格下跌態勢難改。

報告下載（電腦端復制鏈接）

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年11月）

https://u.fang.com/yt4o6r/

2022年10月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt6j8o/

2022年9月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yt98fy/

政策解讀：

中國房地產政策跟蹤報告（2022年11月）

https://u.fang.com/yt4o6q/

國常會再提房地產，托底信號明確！

https://u.fang.com/yt4pt6/

再發利好！預售資金監管優化舉措來了

https://u.fang.com/yt6jfd/

央行、銀保監出臺16項救市舉措，能托住房地產嗎？

https://u.fang.com/yt6van/

從“二十大”報告看房地產發展方向

https://u.fang.com/ytc8ar/

企業研究：

2022年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://u.fang.com/yt4okg/

2022年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yt4o6s/

“三支箭”：房企融資排行榜

https://u.fang.com/yszlni/

中國房地產企業動態監測第325期

https://u.fang.com/yt4o6n/

房地產市場：

中國房地產2022年市場總結&2023年趨勢展望

https://u.fang.com/yszmgt/

中國房地產市場月報2022年11月

https://u.fang.com/yszlo7/

中國300城市土地市場交易情報（2022年11月）

https://u.fang.com/yszmkz/

物業研究：

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yszk6u/

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://u.fang.com/yszk6t/

2022中國房地產服務品牌價值研究報告

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