全球簡訊:開盤去化觀察·福州 | 開盤去化率沖上23城榜首，福州10月新房成交量仍環比下降

來源：每日經濟新聞時間：2022-11-19 15:40:18

【資料圖】

11月16日，國家統計局發布數據顯示，10月福州新房銷售價格指數環比下降0.5個百分點，同比跌幅達2.1%。這已是福州新房價格指數環比連續3個月下跌。

但正如硬幣的兩面，近幾月福州新房銷售回升明顯，新盤去化加速。據克爾瑞統計，福州7~10月項目開盤平均去化率分別為36%、33%、67%和82%，回升驚人。其中，10月福州開盤去化率高居全國23個重點城市首位。

雖然10月份福州新盤去化數據不錯，但實際成交數據卻下跌明顯。據福州房地產網數據，10月福州五區新房網簽成交套數為1862套，環比9月下跌約14.43%。另據諸葛找房數據，10月福州新建商品房成交2454套，環比下降18.8%。

福州當地某房企鄭經理11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，當前福州200多個樓盤在售，競爭激烈，開發商各種營銷組合拳層出不窮。“下半年很大一部分銷量是用低價吸引剛需入手，今年各個項目價格都有調價，會帶動去化。”

高去化率VS低成交量

新盤去化率超過8成，為何成交量卻環比下跌？

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪在11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，福州新房銷售去化相對領先，一方面有其省會屬性加持，憑借產業結構、地理位置等優勢，使得購房需求相對穩定；另一方面，政策端持續釋放改善信號，涉及下調房貸利率、降首付以及放松落戶限制等多方面，既積極引入部分購房群體，同時信貸環境寬松促進住房需求進一步釋放，進而帶動樓市成交。除此之外，去化處于較高位也可能與供應規模偏低有關。

數據來源：福州房地產網

以9月為例，福州市場紓困政策有增無減，雖然一定程度上降低了購房者觀望情緒，同時提振了市場信心，但在開盤方面，房企推盤積極性依舊低落，五區僅2個項目開盤加推，共推售226套，整體去化率69%。

福州五區普通住宅供求量雙雙走高，供求環比上漲45.59%，成交環比上漲43.83%，成交均價穩中微降。五區總認購量環比暴漲82%。按照克而瑞監測的熱度指數來看，9月福州樓市由“冰封期“轉向“平淡期”，為近9個月的首個回暖階段。

記者注意到，在7月份之前，福州新盤項目的開盤去化率小于10%還被業內認為是常態。根據樂居大數據中心數據，截至今年6月30日，2022年福州五區+閩侯共開盤13次，開盤次數較2021年上半年，同比下降約72%，總供應約2196套房源（住宅），同比下降約74%，樓市降溫明顯。

為了能夠快速銷售回款，下半年來各大開發商近乎拿出了最大誠意，某大型連鎖中介黃經理告訴記者，其所代理項目，央企現房，都能做到首付兩成，僅需20萬元左右就能搞定地鐵口的準現房。而在他們的朋友圈推廣中，好房源、好樓層、好價格、車接車送更是獲客的高頻詞匯。

克爾瑞地產研究認為，10月福州新盤去化率漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個熱銷盤結構性拉升整體去化率，但實際調研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀，11月“筑底”行情延續。

新房價格同環比連續下跌

10月21日，福州的保利錦上開盤，備案均價36096元/平方米。據福州房產知事，當天該項目34套房源共售出28套，去化率82%，一次性96折，折后價34652元；按揭99折，折后價35735元，認籌總價減2萬元，沒有捆綁也沒有加價，還實施了不同程度的優惠方案，依靠3.5萬元/平方米左右的定價完成了高去化。

“不需要轉變客戶對行業的看法，只需要比競品多獲得一些信任，就有可能獲勝。”福州市房地產業協會認為，越是行情不好，越考驗項目的內功，與其把關注度全部放在獲客上，不如先把案場的轉化率提高，再去發力獲客。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月16日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，整個福建省房地產市場表現都是偏弱的，所以福州的去庫存方面的數據會略好。但在房價指數方面可以看出，其房價指數是比較弱的。這也不矛盾，說明去庫存略好，但是價格方面暫時還不會強勢起來。

國家統計局最新數據顯示，10月福州新建商品住宅銷售價格指數環比下跌0.5%，連續第三個月下跌，但跌幅相較之前一個月有所收縮；同比來看，福州新房價格同比已連跌半年，10月同比下跌為2.1%。

數據來源：福州房產據國家統計局數據整理

“去化數據走高除受政策利好的帶動外，也可能與房企加大促銷力度有關，‘以價換量’現象增多，因此整體房價水平被拉低。”關榮雪認為，當下福州新房整體呈現平穩走勢，同時受到疫情等方面的困擾，修復進程較為緩慢，處于持續筑底階段，預計隨著市場信心逐步回升，購房需求進一步釋放，成交端仍有上升空間。

“受疫情影響，新樓盤要增加去化量房企促銷會成為常態。”在鄭經理看來，房企想在年底搶收中有所成效，需要“火力全開”，從價格、渠道、交付以及吸引人眼球的活動等各環節活動均不可少。

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封面圖片來源：每經記者甄素靜攝

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