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可研智庫本周重點情報回顧：

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“出險”房企的新選擇：“棄外保內”

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尹中立：政策進一步發力，持續扭轉房地產市場預期

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“第二支箭”推進！龍湖拔得頭籌，新城、美的置業申請300億融資配額

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南寧軌道地產集團：購房可享10年“地鐵自由”

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杭州樓市松綁：回歸“認房不認貸”，二套房首付降至四成

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成交21宗，金額72.97億元！長沙第四批集中供地落幕

【“出險”房企的新選擇：“棄外保內”】

在房地產行業下行周期里，房企美元債違約愈發頻繁。

11月1日，旭輝控股一紙公告拉開了又一輪上市房企公開暫停償還境外債本息序幕。截至公告日，旭輝境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

緊隨其后中南建設(000961)發布公告，未能在寬限期內支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，構成違約事件。由于市場調整、行業非良性循環等原因，將暫不支付有關票據利息。同時有消息稱中南建設也要開始著手境外美元債重組。

一周后，中梁控股宣布將暫停支付公司境外債務項下所有的應付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外債務的未償還本金合共約11.8億美元。

至于為何做出這一選擇，從這幾家房企公告中可以看出，“缺錢”是主要困境，在暫停支付全部境外債券本金和利息后，將集中有限的資金保交樓、穩經營及維護境內融資。

前述某房企內部人士認為，局部爆發的“斷貸潮”打擊了市場對民營房企最后的信心，部分金融機構出于風險管控對民營房企采取差別化對待，停貸、抽貸等行為也進一步加劇了民營房企的流動性緊張，導致企業不得已出險。尋求整體債務解決方案能夠緩解短期內流動資金壓力。

“看似‘棄外保內’，實際上很多‘躺平’企業基本所有債券都還不上了。”前述某房企內部人士說，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企現金流，不是“暴雷”房企的資不抵債。

【尹中立：政策進一步發力，持續扭轉房地產市場預期】

11月16日國家統計局公布了10月份的房價數據：70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同，其中北京環比上漲0.4%，上海環比上漲0.3%，廣州和深圳分別下跌0.3%和0.7%；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京微漲0.1%，其余三個一線城市二手房價格環比均下跌。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

結合11月15日公布的房地產銷售數據，10月份房地產市場仍然持續著價跌量減的狀況。1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。

在衡量房地產市場的各項指標中，房地產開發投資對宏觀經濟其他指標影響最大。1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%。

需要關注的是，今年9月末，央行和銀保監會通知階段性維持、下調或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調，對剛需、改善型需求予以相應的支持。這是金融監管部門出臺的促進房地產需求增長政策。從以往的房地產調控經驗看，市場對利率政策變動是十分敏感的，按揭貸款的下調可以有效刺激居民購房需求，而今年10月份的房地產數據表明，如果要扭轉市場預期，仍然需要政策的進一步發力。

出臺政策需要對癥下藥，當前房地產市場的癥結何在？筆者認為，主要癥結在一部分房地產開發企業陷入了債務風險，這直接影響到購房者的預期，也直接影響到商業銀行對房地產行業的融資，導致房地產企業的資金進一步收緊，形成負反饋。要扭轉這種預期，首先要化解這些房企的債務風險。

【“第二支箭”推進！龍湖拔得頭籌，新城、美的置業申請300億融資配額】

近日交易商協會發文表示，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持，馳援民營企業債券融資。

具體方式為，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。

11月10日，一名房企高管和一名債券圈資深人士向透露，龍湖集團、新城控股(601155)和美的置業分別申請了200億元、150億元、150億元配額。

同日，交易商協會官網發布，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

上述房企高管表示，其參與了交易商協會此前組織的座談會。其稱：“參會的企業都可以申報。申報標準為資信好的房企，以及要有抵押物。資信不夠好的房企，可以讓城投入股房企，或者把項目抵押給城投，并讓城投做擔保。”

上述債券圈人士表示：“上述數字僅為配額，還是要拿出相應價值的抵押物或者反擔保措施才能獲得相應的中債擔保額度，最終發債金額或許沒有配額那么多。”

就此，向新城控股和美的置業求證。新城控股稱：“請以官方消息為準。”而美的置業則表示：“我們注意到市場傳言稱美的置業申請了50億元配額，我們申請的金額大于這個數字，具體金額請以公告為準。”

【南寧軌道地產集團：購房可享10年“地鐵自由”】

11月17日，一則“買樓送10年免費乘地鐵福利”的消息開始發酵，引起多位網友討論。

南寧軌道地產集團有限責任公司（下稱“南寧軌道地產”）推出活動，根據活動內容限買購房者，可享受免費坐地鐵10年福利。

近年來，地方國企南寧軌道地產在房地產領域動作頻頻，不僅收購了民營房企的項目股權，還參與成立地產基金，其母公司南寧軌道交通集團的營業收入占比超過70％來自于房地產。

對于“買房免費乘地鐵”的營銷活動，地鐵乘坐政策和交通政策有關系，和住房政策關系少，通過購房而改變交通規則，從法律上說有缺陷。而且如果后續地鐵價格變化或地鐵有其他計價的政策，也很有可能和此類承諾的優惠政策有沖突，或引起一些糾紛。所以類似營銷做法需要謹慎推進。

“只要是真正讓利于民的惠民營銷手段都沒有問題，但不要出現許諾不兌現的情況，或者虛假營銷的情況。如果貨不對板，后果很嚴重，有可能形成詐騙。比如，有的樓盤打著溫泉入戶的幌子，入住時卻不提供溫泉，這一類營銷應該是嚴格禁止的。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示。

【杭州樓市松綁：回歸“認房不認貸”，二套房首付降至四成】

11月11日，杭州市傳出開始執行貸款新政的消息，新政內容包括“認房不認貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。

據悉，這是杭州自2017年3月起宣布實行“認房又認貸”政策后的首次松綁。傳聞中的杭州房貸新政，是今年以來，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。

盡管還未官宣，但“房貸新政”現已在杭州執行。11月12日下午，杭州建發華發江華璽云、招商&北科建運曉花望府兩個項目的置業顧問均向記者確認，目前購買新盤可按新政辦理貸款。

本次政策調整后，杭州無論是新房還是二手房購房成本都將有所降低，有利于釋放新的需求，帶動成交，疊加臨近年底房企沖刺業績或將推出各類優惠，預計11月杭州樓市市場成交規模將有所回升。

【成交21宗，金額72.97億元！長沙第四批集中供地落幕】

11月16日上午9時，長沙市2022年度第四批集中供地順利完成，21宗網上掛牌地塊全部底價成交。成交土地總面積1256.13畝，總成交金額72.97億元，另有1宗地塊終止交易。

今年以來，長沙市堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持落實“房住不炒”定位和“穩中求進、穩中向好”工作基調，穩妥實施房地產長效機制和土地供應計劃，房地產市場總體平穩健康發展。

長沙市自然資源規劃局相關負責人介紹，下一步，長沙將繼續以穩經濟、強保障、促發展為目標，加強工作聯動、手段創新，進一步精準施策，優化土地市場營商環境，加大地塊的推介宣傳力度，統籌組織實施第五批次集中供地，確保完成全年土地出讓目標，為實施強省會戰略做出積極貢獻。

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