近兩日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）在業內傳閱，迅速引發市場關注。雖然該《通知》未在官網正式發布，但北京商報記者從多方信源側面求證到了該文件的真實性。《通知》提到，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

自今年7、8月首批保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“保租房REITs”）獲批并成立后，該隊列持續擴容。11月14日，市場上第4只保租房REIT、華夏基金旗下第2只保租房REIT也正式開售。在業內人士看來，由于我國基礎設施存量龐大，以基礎設施作為底層資產的REITs有助于盤活這些存量資產，既有助于推動企業建立資本循環體系、打通“投融管退”資金閉環，又有利于形成投資的良性循環。

穩步推進試點工作

(資料圖片僅供參考)

《通知》在加大住房租賃金融支持力度方面提到，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，并穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

那么，監管部門可以通過哪些方式穩步推進試點？在中信證券(600030)首席經濟學家明明看來，一方面，相關部門可以在保證項目質量的同時，加快REITs新發項目審核周期，如國家發改委的審核重心放在項目本身、證監會的審核重點則更關注REITs產品的細節內容。另一方面，還可以通過完善REITs配套制度（包括擴募、稅收等）、拓寬REITs試點的資產覆蓋領域。

明明還提到，我國基礎設施存量龐大，以基礎設施作為底層資產的REITs有助于盤活這些存量資產，既有助于推動企業建立資本循環體系、打通“投融管退”資金閉環，又有利于形成投資的良性循環。

中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英也表示，穩步推進房地產投資信托基金的發行、試點主要目的是為了貫徹“房住不炒”的政策。這一政策不僅可以降低居民住房成本，同時在技術層面通過資產證券化的方式，能夠快速回籠資金，加大下一輪保租房建設，使得中國在城市化的背景下保證普通人享有居住權。

事實上，這并非監管部門首次提倡穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。早在今年5月27日，中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳聯合發布的《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》也提到，在推動保租房REITs業務規范有序開展的基礎上，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的保障性租賃住房發行REITs。

彼時，中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳也指出，保障性租賃住房發行基礎設施REITs，有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環；有利于更好吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動實現全體人民住有所居；有利于防范化解重大風險，保持房地產市場平穩健康發展。

保租房REITs隊列持續擴容

據滬深兩所官網顯示，截至11月14日，當前市場上共有保租房REITs產品4只（份額合并計算，下同），分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

具體來看，前3只保租房REITs分別在今年7、8月相繼獲批，并于8月22日同時成立。回顧此前，3只REITs于8月16日同時發售，發售首日即引發投資者熱捧，紛紛一日售罄。其中，紅土深圳安居REIT公眾投資者場內場外合計認購金額超370億元，認購倍數超250倍；華夏北京保障房REIT的公眾發售全渠道募集也超190億元。

11月1日，第4只保租房REIT——華夏基金華潤有巢保租房REIT獲批，并在近日完成網下詢價。據悉，華夏基金華潤有巢保租房REIT在詢價階段受到網下資金青睞，參與詢價的網下擬認購份額是網下發售份額的213倍，刷新已有公募REITs的網下詢價紀錄。此外，華夏基金華潤有巢保租房REIT也于11月14日-15日正式發售，發售價格為2.417元/份，按產品5億份的發售份額數量計算，若此次發售成功，預計募集資金總額為12.085億元（不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息）。

對于發展保租房REITs的意義，華夏基金表示，擁有保障性租賃住房的主體通過發行基礎設施REITs盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環；通過REITs上市和未來的持續擴募，募集市場化資金，建設更多的高質量保障性租賃住房，也是支持國家健全社會保障體系的重要補充。以華夏基金華潤有巢保租房REIT為代表的基礎設施REITs正在成為助推優質保障性租賃住房實現高水平運營、可持續發展的重要金融工具，將拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展，引導各方合力筑巢，保障人民安居樂業。

在穩步推薦保租房REITs試點的同時，房地產投資信托基金的試點領域又會否拓展至商業地產領域？王紅英認為，“中國在過去40年因為商住生態發展較好，因此商住領域的建筑入住率較高，但隨著老齡化以及經濟周期的來臨，會導致空置率上升，所以如何盤活我國的商業地產，也是未來房地產投資信托基金的重要發展方向”。

“從海外來看，以商業地產作為REITs底層資產的模式已經相對成熟，單就可行性而言已經積累了較多經驗。但短期和中期維度來看，C-REITs（即中國房地產投資信托基金）或仍然以基礎設施作為底層資產，這既有助于盤活高速公路等傳統基礎設施，又能夠通過推動信息技術等新基建領域的有效投資。”明明如是說道。

北京商報記者 李海媛