每經AI品房 | 上萬套新房源官宣入市，上海近郊樓盤能否搭上熱銷快車？

來源：每日經濟新聞時間：2022-11-01 09:41:34

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近日，上海第六批次集中供應新房源官宣入市，共計28個樓盤項目、10784套商品住房，分布在浦東、徐匯、楊浦等10個區域。

那么，對于上海近郊遠離地鐵站、交通不便的剛需及剛改項目，能否在此次萬套房源的供應中搭上熱銷快車？

位于上海外環外閔行區的剛需新盤建發?縵云的房地聯動價為6.8萬元/平方米，盡管建發房產官微顯示，”建發?縵云三站即達前灘、毗鄰黃浦江，坐擁中外環和南北高架的繁華要地，高端圈層生活區域的加持，成熟宜居的低密住區“。但也有購房人留言表示，“3公里外的地鐵站剛需傷不起！”

10月26日，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，從最近的地鐵8號線蘆恒路站到建發?縵云的實際距離約2.5公里，需要換乘公交車約半小時才能到達。

不過，建發?縵云項目所在板塊居住密度較低，東側是華僑城各期項目，片區規劃比較成熟；南面是保利茉莉公館一期至三期；西側是陸家嘴(600663)紅醍半島，北側則是上海師范大學附屬閔行第三小學和第三中學，城市界面比較新。

建設中的建發?縵云項目現場圖片來源：每經記者包晶晶攝

位于建發?縵云北面的保利茉莉公館，開發商為上海保利建衡房地產有限公司，據啟信寶，該公司法定代表人為傅小君，實控人為保利發展。

通過每經品房小程序11個維度綜合測算，保利茉莉公館三期目前的AI估值參考價為87756元/平方米。

作為純別墅項目，保利茉莉公館三期的居住密度低于閔行區83%的小區，而且周邊醫療配置較好，有大小醫療機構4個，其中距離三甲醫院仁濟醫院約1.6公里，優于閔行區67%的住宅項目，屬于就醫舒適度高的區域。

從交通情況來看，該項目周邊1公里內有公交車站17個，僅優于閔行區18%的住宅項目。但自駕車通勤情況較好，早晚高峰平均車速優于閔行區57%的小區，屬于駕車出行舒適度中的區域。

教育配套方面，項目周邊1公里有幼兒園4所，優于區域49%的小區，其中距離知名的中福會甬江幼兒園僅387米。不過項目周邊僅有1所小學。

綜合上述維度，每經品房小程序估算，保利茉莉公館三期未來5年的房價將跑輸閔行區的平均漲幅，僅高于該區8%的小區。

來源：每經品房小程序

建發縵云西側的陸家嘴紅醍半島項目，開發商為上海陸家嘴浦江置業有限公司，啟信寶顯示，該公司法定代表人為蔡宏圖，實控人為上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司。

每經品房小程序顯示，紅醍半島的AI估值參考價為56724元/平方米。小區周邊住密度僅高于閔行區16%的住宅小區，商務密度得分也僅0.9分。周邊消費餐飲客單價82元，相當于1-2線城市之間的水平，屬于中檔消費區域。

項目所在板塊的配套學校圖片來源：每經記者包晶晶攝

從教育配套來看，該項目周邊1公里內共有5所幼兒園，其中距離較為知名的中國福利會浦江幼兒園僅178米、距離中福會涌江幼兒園196米。周邊有2所小學、1所中學，距離均在步行可達的范圍內，屬于教育配套較為舒適的區域。

不過記者注意到，該項目周邊的醫療配套仍待完善。目前周邊三公里內僅有1家三甲醫院，但由于閔行區全域范圍大、醫療整體配套不密集，該小區仍能算上就醫舒適度中等水平。

每經品房小程序綜合測評，紅醍半島未來5年的房價將跑輸閔行區的平均漲幅，僅高于該區7%的小區。

來源：每經品房小程序

在建發?縵云項目東側，規模最大的住宅小區當屬華僑城，開發商為上海天祥華僑城投資有限公司開發，啟信寶顯示，其法定代表人陳運根，實控人為華僑城集團。

記者在實地走訪中注意到，該項目所在板塊以新建商品住宅、別墅區為主，整體居住環境優良，市政規劃相對合理。周邊各類配套、醫療設置和綠化設施也較為完善。每經品房小程序顯示，華僑城二期的AI估值參考價58868元/平方米。

教育資源方面，該小區周邊1公里內有5所幼兒園、1所小學、1所中學，屬于教育舒適度中的區域。

交通方面，由于距離地鐵站較遠，周邊雖有9個公交站點，也僅優于閔行區內11%的住宅小區，屬于公交出行舒適度較低的區域。不過周邊通勤車速優于區域57%的小區，屬于駕車舒適度中的區域。

每經品房小程序顯示，華僑城二期周邊的醫療配置優于閔行區51%的小區，附近有1家三甲醫院，距離約2.2公里。周邊餐飲消費客單價63元，在閔行區內低于92%的住宅項目，屬于低檔消費區。

綜上各維度度測評，每經品房小程序預計，華僑城二期未來5年的房價漲幅將跑輸閔行區的平均漲幅，僅高于該區域6%的小區。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：每經記者張建攝

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